Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2009 г. N 11АП-8821/2008

28 января 2009 г.

Дело N А55-13106/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 января 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Апаркина В.Н., Рогалевой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Исхаковой Э.Г.,

с участием:

от заявителя - Сачев С.А., паспорт 36 05 182984, решение от 12 ноября 2007 г., Коннов М.В., доверенность от 10 января 2009 г. N 1;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области - Кудряшова М.А., доверенность от 24 ноября 2008 г. N 12-6606;

от третьего лица - Загородникова Н.С., доверенность от 27 ноября 2008 г. N 4459/1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

ООО "АВТОВОКЗАЛ СЕРВИС", г. Тольятти, Самарская, обл.,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 ноября 2008 г.

по делу N А55-13106/2008 (судья Холодкова Ю.Е.),

по заявлению ООО "АВТОВОКЗАЛ СЕРВИС", г. Тольятти, Самарская, обл.,

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,

третье лицо - мэрия городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская обл.,

о признании отказа недействительным, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АВТОВОКЗАЛ СЕРВИС" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с требованием о признании отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - регистрирующий орган) в государственной регистрации права собственности ООО "АВТОВОКЗАЛ СЕРВИС" на завершенный строительством объект недвижимости - здание миниавтовокзала общей площадью 480,8 кв.м., расположенный по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Родины, 1-и, недействительным и обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области осуществить государственную регистрацию права собственности указанного выше объекта и выдать ООО "АВТОВОКЗАЛ СЕРВИС" свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05 ноября 2008 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с договором от 20 октября 2005 г. земельный участок с местоположением: г. Тольятти, Центральный район, ул. Родины, д. 1, был предоставлен для дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости, из чего следует, что он не является документом, удостоверяющим право на создание объекта капитального строительства в соответствии с правилами статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации; учитывая, что целью предоставления указанного участка в соответствии с условиями договора от 20 октября 2005 г. N 114 было обеспечение только эксплуатации здания автовокзала и кафе-закусочной, он не может подтверждать правомочия арендатора на строительство нового объекта недвижимости; на момент обращения заявителя в регистрирующий орган какие-либо правоустанавливающие документы на земельный участок под вновь построенным объектом недвижимого имущества отсутствовали.

Не согласившись с выводами суда, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней указывает, что ссылка суда на статью 30 Земельного кодекса Российской Федерации является ошибочной, так как данная норма подлежит применению только при испрашивании для строительства земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и только тогда, когда они свободны от прав третьих лиц; в настоящем случае, во взаимосвязи со статьей 41 Земельного кодекса Российской Федерации, были бы нелогичными и непоследовательными действия арендатора, направленные на предоставление ему для строительства того земельного участка, который уже находится у него в аренде, а имеющийся договор аренды земельного участка предоставляет ему все права собственника земельного участка, в том числе право на возведение объекта недвижимости; для того, чтобы получить право на заключение договора аренды или заключить договор аренды, а именно это предусматривается статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации по окончанию результатам проведения процедур, установленных данной нормой, необходимо было бы расторгнуть уже имеющийся договор аренды земельного участка, что не предусмотрено нормами гражданского и земельного законодательства; представленные в регистрирующий орган документы (договор аренды на земельный участок, разрешение на проектирование, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию и другие необходимые для этих целей документы) соответствовали требованиям статей 17, 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

В судебном заседании представители заявителя доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель регистрирующего органа считает решение суда законным и обоснованным.

Представитель мэрии городского округа Тольятти в судебном заседании арбитражного апелляционного суда просит принять судебный акт в соответствии с действующим законодательством, представил отзыв.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу объявлялся перерыв с 21 января 2009 г. до 14 час. 00 мин. 21 января 2009 г.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с договором на право аренды земельного участка от 03 июня 1995 г. N САМ-09-03-001254а, заключенным между администрацией г. Тольятти (Арендодатель) и ТОО "Тольяттинский автовокзал" (Арендатор), арендатору предоставлен в аренду земельный участок для использования его под здание автовокзала и автостанции сроком с 01 ноября 1994 г. по 01 ноября 1999 г., площадью 0, 29 га и благоустройство 1, 276 га по адресу: ул. Родины 1, в Центральном районе (л.д. 6).

17 января 2003 г. ООО "Тольяттинский автовокзал" и ООО "Автовокзал-Сервис" заключили договор о совместной деятельности (простое товарищество) N 10, согласно которому "Товарищи" обязуются совместно действовать без образования юридического лица для строительства автовокзала, пунктом 2.3. которого предусмотрено, что ООО "Тольяттинский автовокзал" вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03 июня 1995 г. N 63-09-03-001254а ООО "Автовокзал-Сервис" в качестве вклада в общее имущество "Товарищей" без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (л.д. 95-96).

Решением от 19 июля 2003 г. N 2 участник ООО "Тольяттинский автовокзал" решил осуществить реорганизацию путем присоединения ООО "Тольяттинский автовокзал" к ООО "Автовокзал-Сервис" с переходом всех прав и обязанностей присоединяемого к основному обществу (ООО "Автовокзал-Сервис") (л.д. 94).

Согласно договору от 08 октября 2003 г. о присоединении ООО "Тольяттинский автовокзал" присоединилось к ООО "Автовокзал-Сервис" с переходом всех прав и обязанностей (л.д. 85-88).

Распоряжением мэра г. Тольятти от 21 июля 2003 г. N 1820-1/р ООО "Автовокзал-Сервис" было разрешено проектирование миниавтовокзала в границах отведенной территории ООО "Тольяттинский автовокзал" по ул. Родины в Центральном районе г. Тольятти (л.д. 23).

Главным управлением архитектуры и градостроительства г. Тольятти было дано градостроительное заключение по земельному участку, расположенному по ул. Родины, в Центральном районе г. Тольятти, являющееся неотъемлемым приложением к распоряжению мэра г. Тольятти о разрешении проектирования миниавтовокзала, согласно которому земельный участок расположен в зоне объектов общественно-транспортного назначения, основные виды разрешенного использования - в том числе, вокзалы железнодорожные, автобусные и речные (л.д. 30-31).

Соглашением от 05 января 2004 г. к договору аренды от 03 июня 1995 г. N 63-09-03-001254а между мэрией г. Тольятти и ООО "Автовокзал-Сервис" изменен срок аренды земельного участка и п. 1.1. договора следует читать в редакции "с 01 ноября 1994 г. по 30 июня 2005 г.".

Соглашением от 01 сентября 2005 г. мэрия г. Тольятти и ООО "Автовокзал-Сервис" подтвердили возобновление договора аренды земельного участка на неопределенный срок на тех же условиях в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 9).

19 октября 2005 г. распоряжением мэра г. Тольятти N 2978-1/р ООО "Автовокзал-Сервис" разрешено осуществить передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в пределах срока действия договора от 03 июня 1995 г. N 63-09-03-001254а, входящего в состав земель поселений, общей площадью 7 250 кв.м. (л.д. 24).

20 октября 2005 г. между ООО "Автовокзал-Сервис" и ООО "АВТОВОКЗАЛ СЕРВИС" был заключен договор перенайма земельного участка N 114 (л.д. 34).

Впоследствии Главным управлением архитектуры и градостроительства г. Тольятти было дано градостроительное заключение по земельному участку, расположенному по ул. Родины, в Центральном районе г. Тольятти, от 28 октября 2005 г. N ГЗ 429.

В соответствии с указанным заключением миниавтовокзал по ул. Родины в Центральном районе г. Тольятти рекомендуется к строительству (л.д. 99-100).

Учитывая наличие утвержденной проектно-сметной документации, разработанной на основании распоряжения мэра г. Тольятти от 21 июля 2003 г. N 1820-1/р, договора перенайма земельного участка от 20 октября 2005 г. N 114, градостроительного заключения по земельному участку от 28 октября 2005 г. N ГЗ 429, распоряжением мэра г. Тольятти от 28 декабря 2005 г. N 3789-1/р было принято решение о выдаче ООО "АВТОВОКЗАЛ СЕРВИС" разрешения на строительство миниавтовокзала в границах отведенной территории по ул. Родины в Центральном районе г. Тольятти (л.д. 25).

В соответствии с выданным разрешением на строительство N 154 (л.д. 26) и проектно-сметной документацией в апреле 2006 г. ООО "АВТОВОКЗАЛ СЕРВИС" начало строительство миниавтовокзала.

27 декабря 2006 г. между заявителем (Заказчиком) и ЗАО ПП "Билд" (Подрядчиком) был подписан акт N 1 приемки законченного строительством объекта (л.д. 20-22).

Государственной инспекцией строительного надзора Самарской области 28 декабря 2006 г. было дано заключение N 205-вд о том, что миниавтовокзал соответствует требованиям действующих строительных норм и правил и проектной документации (л.д. 29).

05 марта 2007 г., руководствуясь статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и.о. первого заместителя мэра городского округа Тольятти постановлением N 551-1/П разрешен ввод в эксплуатацию миниавтовокзала и ему присвоен почтовый адрес - ул. Родины, 1-и (л.д. 27).

06 марта 2007 года ООО "АВТОВОКЗАЛ СЕРВИС" было получено разрешение N 14 на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 28).

19 марта 2007 г. ООО "АВТОВОКЗАЛ СЕРВИС" была выдана справка N 2584 для предоставления в Управление Федеральной регистрационной службы на предмет оформления права собственности, согласно которой в МП "Инвентаризатор", г. Тольятти, проведена учетная регистрация нежилого здания, литера А - миниавтовокзал, инв. N 9490, ул. Родины д. 1-и, район Центральный, город Тольятти, общей площадью 480, 8 кв.м. (л.д. 10-19).

01 февраля 2008 г. ООО "АВТОВОКЗАЛ СЕРВИС" обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание - миниавтовокзал (лит. А), общей площадью 480, 8 кв.м., расположенное по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Родины, д. 1и.

Регистрирующий орган сообщением от 19 августа 2008 г. N 09/064/2008-388 отказал заявителю в государственной регистрации права собственности на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, поскольку на регистрацию не были представлены документы, свидетельствующие об отводе земельного участка для строительства нежилого здания - миниавтовокзала по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Родины, д. 1 и, и соблюдения процедуры предоставления земельного участка для строительства нежилого здания (л.д. 43-47).

Регистрирующий орган указал, что объект недвижимости, право собственности на который заявлено на регистрацию, является самовольной постройкой, поскольку в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов, с предварительным согласованием мест размещения объектов. Однако, документы о предоставлении земельного участка в указанном порядке для строительства здания миниавтовокзала по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Родины, дом 1и, и соблюдении процедуры предоставления земельного участка для строительства нежилого здания на регистрацию представлены не были.

При принятии решения об отказе в признании оспариваемого отказа в государственной регистрации недействительным судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно статье 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Регистрация права собственности на созданный объект недвижимости производится на основании документов, подтверждающих факт его создания, что следует из статьи 25 Закона о регистрации.

В пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации обозначены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к которым относятся акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим на момент их издания, а также иные документы, которые, в соответствии с законодательством Российской Федерации, подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации не допускает истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик в числе других документов должен представить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство.

В силу указанной нормы права объект недвижимого имущества, принятый в эксплуатацию в установленном порядке, не может считаться самовольной постройкой.

Факт создания ООО "АВТОВОКЗАЛ СЕРВИС" объекта недвижимости - миниавтовокзал - подтверждается материалами дела: договором аренды от 03 июня 1995 г. N САМ-09-03-001254а, разрешением на строительство от 24 марта 2006 г. N 154, распоряжениями от 21 июля 2003 г. N 1820-1/р, от 28 декабря 2005 г. N 3789-1/р, постановлением от 05 марта 2007 г. N 551-1/П, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 06 марта 2007 г. N 14, градостроительными заключениями, техническим паспортом МП "Инвентаризатор", актом приемки законченного строительством объекта от 27 декабря 2006 г. N 1.

Поскольку постановление и.о. первого заместителя мэра городского округа Тольятти от 05 марта 2007 г. N 551-1/П о разрешении на ввод в эксплуатацию миниавтовокзала не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке, а представленные ООО "АВТОВОКЗАЛ СЕРВИС" документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о регистрации, у регистрирующего органа отсутствовали основания для истребования от заявителя дополнительных документов.

Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции, что у ООО "АВТОВОКЗАЛ СЕРВИС" отсутствовали права на застройку арендуемого земельного участка в связи с тем, что целью предоставления указанного участка в соответствии с условиями договора от 03 июня 1995 г., было обеспечение только эксплуатации здания автовокзала и кафе-закусочной по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Родины, 1 и, при этом исходит из следующего.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков.

Таким образом, арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В градостроительном заключении по земельному участку указано, что оспариваемый земельный участок является зоной объектов общественно-транспортного назначения, а основными видами разрешенного использования данного земельного участка, соответствующими функциональной зоне, являются, в том числе, вокзалы автобусные.

Проект миниавтовокзала был разработан на основании архитектурно-планировочного задания управления архитектуры мэрии городского округа Тольятти на сформированном земельном участке с кадастровым номером плана земельного участка 63:09:03 04 008:004.

Здание миниавтовокзала построено в соответствии с градостроительным регламентом и соответствует санитарно-эпидемиологическим, радиационным, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам, а также не угрожает жизни и здоровью граждан. Доказательства, подтверждающие обратное, в материалах дела отсутствуют.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

К полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, что следует из статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Из имеющихся в деле материалов следует, что Обществом получено разрешение на строительство спорного недвижимого объекта; место размещения объекта недвижимости было согласовано с органом местного самоуправления, который разрешил строительство в пределах отведенной территории; распорядительным актом органа местного самоуправления выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Арбитражный апелляционный суд не может признать правомерной ссылку регистрирующего органа на несоблюдение порядка предоставления земельного участка под строительство, установленного статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок, установленный статьями 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, предполагает первичное предоставление земельного участка, а предоставляемые для строительства земельные участки должны быть свободными от прав третьих лиц.

Поскольку земельный участок ранее предоставлен Обществу на праве аренды, то он не мог быть повторно предоставлен заявителю для строительства с соблюдением требований статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что заявителем в соответствии со статьями 17, 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представлены все необходимые документы, являющиеся основанием для государственной регистрации права собственности на нежилое здание - миниавтовокзал, расположенное по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Родины, д. 1-и, в связи с чем оспариваемый отказ не основан на законе и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 апреля 2006 г. по делу N А55-14176/05-35, Федерального арбитражного суда Московского округа от 03 сентября 2008 г. N КГ-А41/6017-08, Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 апреля 2008 г. N Ф09-1468/08-С6 по делу N А47-6491/2007, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03 июля 2008 г. N 7755/08, постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 03 декабря 2004 г. N Ф03-А16/04-1/3074.

С учетом изложенного, в связи с неправильным применением норм материального права, согласно пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда следует отменить, заявленные требования удовлетворить.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 05 ноября 2008 г. по делу N А55-13106/2008 отменить.

Заявленные ООО "АВТОВОКЗАЛ СЕРВИС", г. Тольятти, Самарская, обл., требования удовлетворить.

Признать недействительным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, изложенный в сообщении от 19 августа 2008 г. N 09/064/2008-388, в государственной регистрации права собственности ООО "АВТОВОКЗАЛ СЕРВИС" на завершенный строительством объект недвижимости - здание миниавтовокзала (лит. А), общей площадью 480,8 кв.м., расположенный по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Родины, 1-и.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, осуществить государственную регистрацию права собственности ООО "АВТОВОКЗАЛ СЕРВИС" на завершенный строительством объект недвижимости - здание миниавтовокзала (лит. А), общей площадью 480,8 кв.м., расположенный по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Родины, 1-и, в месячный срок со дня вступления постановления арбитражного апелляционного суда в законную силу.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, в пользу ООО "АВТОВОКЗАЛ СЕРВИС", г. Тольятти, Самарская обл., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.

Исполнительный лист выдать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

В.Н. Апаркин Е.М. Рогалева