Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2009 г. N 11АП-9250/2008

11 февраля 2009 г.

Дело N А55-9582/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М.,

судей Романенко С.Ш., Туркина К.К.,

при ведении протокола судебного заседания Напреенко И.В.,

с участием:

от истца - Максимец М.Г., доверенность б/н от 11.01.2009 г.,

от ответчика - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу ООО "Ассоциация делового сотрудничества" на решение Арбитражного суда Самарской области от 13 ноября 2008 года по делу NА55-9582/2008 (судья Каленникова О.Н.)

по иску ООО "Ассоциация делового сотрудничества", г.Самара,

к ООО "Гарантия", г.Самара,

о расторжении договора аренды, обязании освободить арендуемые помещения,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Ассоциация делового сотрудничества" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "Гарантия" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды, обязании возвратить арендуемые помещения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13 ноября 2008 года исковые требования в части расторжения договора N 3938 от 22.07.2003 г. оставлены без рассмотрения. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Истец полагает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют материалам дела.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, поскольку данный факт подтверждается письмами от 14.02.2007 г. и от 05.06.2008г. Кроме этого, по мнению заявителя жалобы, в ходе судебного разбирательства доказано наличие просрочки ответчиком арендных платежей более двух раз подряд, однако этому обстоятельству в решении не дана оценка.

В судебном заседании представитель истца (заявитель апелляционной жалобы) доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив полностью исковые требования.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя не обеспечил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие представителя ответчика.

Одиннадцатый арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность принятого Арбитражным судом Самарской области судебного акта от 13 ноября 2008 года в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.07.2003г. между Федеральным государственным унитарным предприятием Министерства здравоохранения РФ "Самарский дезинфекционный центр" (арендодатель) и ООО "Гарантия" (арендатор) заключен договор N 3983 на аренду недвижимого имущества, площадью 471,3 кв.м., расположенного по адресу: г.Самара, ул.Буянова, 6, литер ББ1 для использования под ремонт автомобилей и производства товаров народного потребления (л.д.22-28 т.1). Договор согласован с департаментом управления государственным имуществом Администрации Самарской области, зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п.1.2 срок договора аренды установлен с 01.08.2003г. по 30.06.2018 г.

В соответствии с п.3.2 договора ответчик обязался вносить арендную плату за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа каждого месяца.

19.05.2006г. на основании договора купли-продажи (л.д.18-21 т.1) истец приобрел указанное выше нежилое помещение. Право собственности на помещение зарегистрировано надлежащим образом, данный факт следует из свидетельства о государственной регистрации права от 26.05.2006г. серия 63-АБ N 978251(л.д.17 т.1).

Право истца на распоряжение спорным объектом недвижимости также подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 26.11.2007г. по делу N А55-8883/2007.

Таким образом, к истцу перешли все права и обязанности по договору N 3983 на аренду нежилых помещений площадью 471,3 кв.м., расположенных по адресу: г.Самара, ул.Буянова, 6, литер ББ1.

Письмом от 14.02.2007 года истец уведомил ответчика о переходе прав и обязанностей арендодателя по спорному договору аренды N 3983 (л.д. 48-49 т.1).

Поводом для обращения в суд (по мнению истца) явилось нарушение ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы. Иск мотивирован ст.619,622 ГК РФ.

Суд первой инстанции, оставляя иск без рассмотрения в части расторжения договора аренды, обоснованно применил нормы материального права.

Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ договор по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, по спорным правоотношениям законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

В силу ч.3 ст.619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В обоснование своих доводов о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора истец ссылается на уведомления от 14.02.2008 г., 05.06.2008г.

Однако письму от 14.02.2008г. (л.д.48-49 т.1) давалась всесторонняя оценка судебными инстанциями. Согласно решению Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2008г. по делу N А55-7640/2007, оставленному без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2008 г. и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15.08.2008 г., на момент обращения истца с уведомлением от 14.02.2007г. об оплате задолженности по арендной плате в соответствии с актом сверки взаимных расчетов с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Самарской области задолженности на 14.02.2007г. по арендной плате и пени у ответчика не имелось, следовательно, не имелось и оснований для расторжения договора аренды.

В соответствии с ч.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Таким образом, факт отсутствия у ответчика задолженности по арендной плате на момент обращения истца с уведомлением от 14.02.2007г. и, соответственно, отсутствия основания для расторжения договора аренды, установлен вышеуказанным судебным актом, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела. Поэтому данное письмо по основанию расторжения договора в связи с наличием долга по арендной плате не может быть принято во внимание как доказательство соблюдения претензионного порядка.

Истец с требованием об оплате задолженности после 14.02.2007г. обратился к ответчику письмом от 05.06.2008 г., в котором указал на изменение размера арендной платы, наличие задолженности с мая 2006 г. в размере 3669750 руб., в том числе: 135000 руб. за период с 26.05.2006 г. по 01.03.2007г. исходя из расчета 15000 руб. в месяц, 3534750 руб. - за период с 01.03.2007 г. по 31.05.2008 г. из расчета 235650 руб. в месяц. Так же истец в письме сообщил, что в случае несогласия с требованиями настоящего уведомления ООО "Ассоциация делового сотрудничества" обратится в арбитражный суд.

Однако в данном уведомлении не содержится предложения разумного срока для погашения задолженности и предложения о расторжении спорного договора аренды в случае непогашения задолженности по арендной плате. Несогласие с условиями оплаты в качестве основания для расторжения договором не предусмотрено.

Кроме этого, согласно п. 3.5 договора аренды размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения порядка расчета арендной платы, назначении используемых арендуемых помещений, вида деятельности "Арендатора". Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем и составляет неотъемлемую часть договора аренды. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений.

Доказательств соблюдения истцом указанных условий договора и направления ответчику уведомления с приложением мотивированного расчета в качестве неотъемлемой части договора аренды (Приложения N 2) в деле не имеется. Следовательно, уведомления от 14.02.2008 г., 05.06.2008 г. не соответствуют условию п.3.5 договора аренды, поэтому не могут рассматриваться судом в качестве надлежащего уведомления ответчика об изменении размера арендной платы, так и приложения к договору. В связи с этим ссылка в апелляционной жалобе на ст.421 ГК РФ является несостоятельной. Согласно дополнительному соглашению от 07.09.2007 г. N 1 к договору N 3983 от 22.07.2003 г., зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области 03.10.2008 г., сторонами были внесены изменения только в общие положения договора аренды, при этом изменений относительно размера арендной платы не вносилось. Поэтому на момент подписания соглашения 07.09.2007 г. и его государственной регистрации 03.10.2008 г. арендная плата оставалась неизменной, установленной договором, в связи с чем довод заявителя апелляционной жалобы о наличии у ответчика задолженности в сумме 3 669 750 руб., является необоснованным.

Таким образом, поскольку в уведомлении от 05.06.2008 г. не содержится предложения ответчику в разумный срок погасить задолженность, размер которой также не подтвержден, истец не выполнил требования нормы п.3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, что свидетельствует о несоблюдении претензионного порядка.

Кроме этого, п.5.6 договора аренды предусмотрено, что реорганизация арендодателя, а также перемена собственника арендуемых помещений не является основанием для изменения или расторжения договора.

Согласно ч.2 ст.148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора, если это предусмотрено законом или договором.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об оставлении заявления в части расторжения договора аренды без рассмотрения.

Требование истца об обязании освободить спорное имущество и возвратить истцу, судом первой инстанции правомерно с учетом ст.622 ГК РФ оставлены без удовлетворения.

Довод заявителя апелляционной жалобе о том, что суд неверно истолковал письмо от 05.06.2008 г. является несостоятельным, поскольку согласно ст. 450 ГК РФ основанием расторжения договора по требованию одной из сторон является только существенное нарушением условий договора.

Правовой анализ положений п.3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ и п.2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что предложение расторжения договора возможно только в случае неисполнения предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Доказательства таких предупреждений истцом не представлено.

Довод истца в апелляционной жалобе о том, что суд первой инстанции неправомерно признал ничтожными положения п.2.5.3 договора, является обоснованным, это следует из п.26 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. N 66. Однако данный вывод суда первой инстанции не повлиял на правильность принятого решения.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением требований материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется.

В апелляционной жалобе не приведено доводов, опровергающих выводы суда.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы, возмещению из федерального бюджета подлежит излишне уплаченная по платежному поручению N 34 от 11.12.2008 г. государственная пошлина в размере 1000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 13 ноября 2008 года по делу N А55-9582/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ООО "Ассоциация Делового сотрудничества" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 1000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко К.К.Туркин