Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2009 г. N 11АП-300/2009

16 февраля 2009 г.

Дело N А55-14285/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 февраля 2009 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Деминой Е.Г., судей Балакиревой Е.М., Туркина К.К.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голяковой Е.С.,

с участием в судебном заседании:

от истца - представитель Эсперова Ю.В. доверенность от 01.10.2008г.

от ответчика - не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 3 апелляционную жалобу ООО "Самторг"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 12 декабря 2008 г. по делу N А55-14285/2008 (судья Плотникова Н.Ю.),

принятое по иску ООО "Самторг", Самарская область, г. Отрадный,

к ЗАО "Тандер", Краснодарский край, г. Краснодар,

о выселении из нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Самторг" (далее - истец) обратилось Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Тандер" (далее - ответчик) об обязании освободить нежилые помещения, общей площадью 443, 8 кв.м., расположенные на первом этаже 5-ти этажного здания по адресу: Самарская область, г. Отрадный, ул. Советская, 82 в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу (л.д.2-3).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12 декабря 2008 г. по делу N А55-14285/2008 в иске отказано (л.д.109-110).

Не согласившись с решением суда истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Самарской области от 12.12.2008г. и вынести новый судебный акт об обязании закрытого акционерного общества "Тандер" освободить нежилые помещения, общей площадью 443,8 кв.м., расположенные на 1 этаже 5-ти этажного здания по адресу: Самарская область, г.Отрадный. ул.Советская, 82, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу (л.д.113-115).

Заявитель жалобы считает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права. Ответчиком нарушены условия договора аренды в части несвоевременного внесения арендной платы и неуплаты арендной платы за октябрь 2008 г., в связи, с чем в соответствии с п.6.2. договора истец имел право отказаться от исполнения и расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также требовать освобождения арендованного помещения.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Ответчик о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, его представитель в судебное заседание не явился.

В соответствии со ст. 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения представителя истца, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие представителя ответчика.

Законность и обоснованность судебного акта проверена в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца, оценив доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого Арбитражным судом Самарской области.

Как следует из материалов дела, 06 февраля 2006 года между Комитетом по управлению имуществом г.о.Отрадный и ОАО "Тандер" заключен договор N 10/06 на аренду помещения N 16-31, площадью 433,8 кв.м. на 1 этаже 5-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г.Отрадный, улица Советская, 82 под размещение магазина по реализации продовольственных и сопутствующих товаров (л.д.18-24).

Срок действия договора установлен с 01 марта 2006 года по 31 декабря 2008 года.

Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в размере 32 145,58 рублей ежемесячно до 5 числа каждого месяца.

Согласно пункту 6.1. договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон, либо по волеизъявлению одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством или в порядке и по основаниям, предусмотренным п.6.2. договора.

В свою очередь пункт 6.2. договора определяет, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор обязан освободить помещение, в том числе, при использовании помещения в целом или его части не по указанному в договоре назначению; если арендатор систематически нарушает сроки внесения арендной платы и коммунальных расходов, либо однократно не вносит арендную плату по истечении трех месяцев после установленного договором срока платежа; если арендатор не использует либо передает объект или его часть по любым видам договоров и сделок иным лицам без письменного согласия арендодателя.

20.08.2008 г. истец направил в адрес ответчика уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением п.6.2. договора и требованием освободить помещение (л.д.33).

Полагая, что указанными выше условиями договора арендодателю предоставлено право отказа от договора аренды во внесудебном порядке, ООО "Самторг", считая договор расторгнутым, обратилось в суд с требованием о выселении арендатора из занимаемого помещения.

Судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка спорному договору аренды.

Исходя из условий договора и п. 3. ст.450 ГК РФ суд правильно указал, что спорный договор не предусматривает права арендодателя на отказ договора в одностороннем порядке, его условиями лишь предусмотрено, что в случае определенных нарушений обязательств арендатором, арендодатель может расторгнуть договор.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, установленных законом или договором. Поскольку в судебном порядке договор не расторгнут, он продолжает действовать.

Судом так же приняты во внимание, положения ст. 452, 619 ГК РФ, п.п.29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" из которых следует, что арендатор обязан до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В письме, в котором арендодатель предложил расторгнуть договор аренды, он не указал период имеющейся задолженности и в чем состоит нарушение условий договора, следовательно, не дал возможности арендатору, устранить нарушения в разумный срок как требует закон.

Кроме того, суд правильно установил, что на момент рассмотрения дела нарушений условий договора не имеется.

Приватизация объекта недвижимости, находящегося у ответчика в аренде осуществлена на основании договора купли-продажи от 21.02.2008 г. Переход права собственности ответчику на спорное нежилое помещение зарегистрировано 16 апреля 2008 года.

07 апреля 2008 года истец уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы до 867600 руб. в месяц, то есть, более чем в 20 раз.

Исходя из положений п.1 ст. 551 ГК РФ, п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02. 1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Следовательно, право получать арендную плату до регистрации права собственности на объект принадлежало муниципалитету, а не покупателю, в связи, с чем письмо об увеличении арендной платы не имеет юридической силы.

14.12.2007г между Комитетом по управлению имуществом г.о.Отрадный и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору, согласно которому арендная плата увеличена до 41789,25 рублей.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой истец обосновывал увеличение арендной платы, предоставляет арендодателю право увеличить размер арендной платы не чаще одного раза в год.

Учитывая то, что арендная плата по договору увеличена 14 декабря 2007 года, до 14 декабря 2008 года увеличение платы невозможно, поскольку это нарушает императивное требование статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4.3. договора установлено, что арендная плата может быть пересмотрена досрочно в одностороннем порядке в случае изменения централизованно устанавливаемых цен и тарифов Методики расчета ставок арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить другую сторону об этом не позднее, чем за 1 месяц.

Исходя из комплексного толкования данного условия договора с иными положениями договора, в частности, с пунктом 6.8., следует, что изменения к договору оформляются дополнительным соглашением, то есть, по соглашению сторон. Сторона, считающая необоснованным уклонение от подписания соглашения, вправе обратиться в суд с иском об изменении договора. Автоматического увеличения (уменьшения) арендной платы не происходит.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что нарушений условий договора о передаче помещения в субаренду ответчиком не допущено, поскольку субаренда согласована прежним собственником помещения (л.д.95).

Доводы апелляционной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции. В настоящей апелляционной жалобе ООО "Самторг" не представило доказательств, опровергающих выводы решения суда первой инстанции.

Таким образом, обжалуемое судебное решение является законным и обоснованным.

Расходы по государственной пошлине, согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 12 декабря 2008 года по делу N А55-14285/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Самторг" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Демина

Судьи

Е.М. Балакирева К.К. Туркин