Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2009 г. N 11АП-1761/2009

8 апреля 2009 г.

Дело N А65-17843/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 2 апреля 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 8 апреля 2009 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Балашевой В.Т., Морозова В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Юдаевой А.А.,

с участием:

от истца - не явились, извещены;

от ответчика - не явились, извещены;

от третьих лиц - не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании 2 апреля 2009 г. в зале N 3 помещения суда

апелляционную жалобу Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 января 2009 года по делу N А65-17843/2008, судья Арукаева И.В.

по иску Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, г. Казань

к обществу с ограниченной ответственностью "Рента-Центр", г.Казань,

третьи лица:

- Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, г. Казань,

- Межрайонный филиал N 21 РГУП "Бюро технической инвентаризации", г.Казань,

- общество с ограниченной ответственностью "АКБ БТА Казань", г. Казань,

- Исполнительный комитета муниципального образования города Казани, г. Казань,

о признании недействительным зарегистрированного права,

установил:

Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета МО г.Казани обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО "Рента-Центр" о признании недействительным зарегистрированного права собственности.

В обоснование своего требования истец указал, что по результатам аукционных торгов между Комитетом и ответчиком 6.05.2006 г. был заключен договор купли-продажи, в силу которого истец продал, а ответчик приобрел нежилые помещения первого этажа в здании, расположенном по адресу: г. Казань, ул. Достоевского, д.53, литер А, общей площадью 400,1 кв.м., помещения N N 4, 5, 7, 8, 10, 11, 20, 21, согласно техническому паспорту инвентарный N 642 от 31.01.2006 г. Дополнительным соглашением от 11.08.2006 г. в договор были внесены уточнения, вследствие чего объектом договора купли-продажи недвижимости стали являться помещения NN 4к, 5к, 7к, 8к, 10к, 11к, 20к, 21к согласно техническому паспорту инвентарный N642 от 31.01.2006 г. (с изменениями от 10.08.2006 г.) площадью 400,1 кв.м. Указанное в договоре недвижимое имущество было передано продавцом покупателю по акту от 7.07.2006 г.

На основании указанных документов Управлением ФРС по Республике Татарстан была произведена государственная регистрация права собственности ООО "Рента-Центр" на нежилые помещения по ул. Достоевского, д.53, г. Казани, N N 4к, 5к, 7к, 8к, 10к, 11к, 20к, 21к общей площадью 538,2 кв.м., о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права N16-16-01/111/2006-995 от 2.02.2007 г.

Полагая, что регистрация права собственности ответчика на помещения площадью 538,2 кв.м. недействительно, поскольку в документах, послуживших основанием для регистрации не усматривается намерение истца на отчуждение помещения указанной площадью - истец просил суд признать недействительным зарегистрированное право собственности ООО "Рента-Центр" на нежилые помещения N N 4к, 5к, 7к, 8к, 10к, 11к, 20к, 21к согласно техническому паспорту инвентарный N642 от 31.01.2006 г. (с изменениями, внесенными 10.08.2006 г.) по ул. Достоевского, 53. г. Казани.

Правовыми обоснованиями исковых требований истец указал положения пункта 1 статьи 2 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В отзыве на исковое заявление ответчик ООО "Рента-Центр" просил об отказе в удовлетворении искового требования, поскольку площадь помещений, владельцем которых является ответчик, увеличилась на 138,1 кв.м. вследствие перепланировки (разрешение на производство которой не требовалось в силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). По мнению ответчика регистрация указанного изменения объекта, находящегося у него в собственности, произведена регистрирующим органом в соответствии с требованиями закона. Доводы истца о том, что ответчиком незаконно занята дополнительная площадь, которая ему по договору не передавалась ответчик отвергает, поскольку полагает, что крыльцо, обеспечивающее доступ к помещениям ответчика, не может быть расценено как самостоятельный объект недвижимости, но обеспечивает возможность полноценного использования помещения.

В соответствии с требованиями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 августа 2008 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление ФРС по Республике Татарстан.

В соответствии с требованиями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 октября 2008 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОТИ Вахитовского района г.Казани, АКБ "БТА-Казань".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 1.12.2008 г. уточнено наименование третьего лица: вместо ОТИ Вахитовского района г. Казани - межрайонный филиал N 21 РГУП "БТИ МСА и ЖКХ РТ". Этим же определением в соответствии с требованиями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное образование г.Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 января 2009 года в удовлетворении исковых требований Комитету отказано.

При этом в мотивировочной части решения суд первой инстанции сделал вывод о том, что к правоотношениям, связанным с освоением ответчиком крыльца следует применить правила статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (в соответствии с которой вещь, предназначенная для обслуживания другой вещи, следует судьбе главной вещи), при этом суд сделал вывод о том, что крыльцо, освоенное ответчиком, объектом недвижимости не является. Суд не признал правомерным довод истца о том, что крыльцо истцом ответчику по договору купли-продажи не передавалось.

Кроме того, судом первой инстанции сделан вывод о том, что ООО "Рента-Центр" было вправе произвести перепланировку помещений, освоив площади крыльца, предназначенные для обеспечения доступа в помещения ответчика.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным решением Комитет земельных и имущественных отношений обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда первой инстанции отменить удовлетворить исковые требования о признании недействительным зарегистрированного за ООО "Рента-Центр" права собственности на нежилые помещения площадью 538,2 кв.м., расположенный по ул. Достоевского, 53 в г.Казани.

В обоснование своей просьбы истец в апелляционной жалобе указал, что изменение площади объекта недвижимости, находящегося в собственности у ответчика, произошло вследствие реконструкции купленного помещения, что, в свою очередь, привело созданию нового объекта недвижимого имущества. Ответчиком не представлены правоустанавливающие документы на дополнительные помещения площадью 138,1 кв.м., что позволяет сделать вывод о том, что такие документы отсутствуют. Истец полагает ,что поскольку определить какое конкретно из помещений зарегистрировано за ответчиком незаконно затруднительно - суду надлежало признать недействительным зарегистрированное право на все помещение площадью 538,2 кв.м.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит об оставлении апелляционной жалобы без удовлетворения, поскольку решение суда является законным и обоснованным, основано на судебной практике.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон и третьих лиц, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом, явку в суд своих представителей не обеспечили.

Из доказательств, имеющихся в материалах дела, усматриваются следующие обстоятельства:

Из протокола о результатах аукционных торгов от 28.04.2006 г. усматривается, что предметом торгов были помещения 1 этажа, расположенного в доме по ул. Достоевского, д.53, лит.А, общей площадью 400,1 кв.м., победителем торгов (покупателем) признано ООО "Рента-Центр".

В соответствии с договором купли-продажи нежилых помещений N 005 от 6.05.2006 г. МУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" продал ООО "Рента-Центр" нежилые помещения первого этажа в здании, расположенном по адресу: г.Казань, ул. Достоевского, д.53, литер А, общей площадью 400,1 кв.м. (помещения NN 4, 5, 7, 8, 10, 11, 20, 21, согласно техническому паспорту инвентарный N 642 от 31.01.2006 г.).

Указанные в договоре нежилые помещения переданы продавцом покупателю по акту от 1.07.2006 г.

Дополнительным соглашением от 11.08.2006 г. стороны внесли в указанный договор уточнение в части определения предмета договора: по условиям дополнительного соглашения продавец продал, а покупатель приобрел нежилые помещения первого этажа в здании, расположенном по адресу: г.Казань, ул. Достоевского, д.53, литер А, общей площадью 400,1 кв.м. (помещения N N 4к, 5к, 7к, 8к, 10к, 11к, 20к, 21к согласно техническому паспорту инвентарный N642 от 31.01.2006 г. с изменениями, внесенными 10.08.2006 г.).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.09.2007 г. серия ААХ N 0081268 зарегистрировано право собственности ООО "Рента-Центр" на помещения 1 этажа N N 4к, 5к, 7к , 8к, 10к, 20к, 21к, назначение нежилое, общая площадь 400,10 кв.м. Основанием для регистрации права собственности указаны: протокол о результатах аукциона от 28.04.2006 г., договор купли-продажи нежилых помещений N005 от 6.05.2006 г., акт о приеме - передаче здания от 1.07.2006 г., дополнительное соглашение к договору от 11.08.2006 г.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 2.02.2007 г. серия 16-АА N 214220 зарегистрировано право собственности ООО "Рента-Центр" на помещения 1 этажа N N 4к, 5к, 7к , 8к, 10к, 20к, 21к, назначение нежилое, общая площадь 538,2 кв.м. Основанием для регистрации права собственности указаны: протокол о результатах аукциона от 28.04.2006 г., договор купли-продажи нежилых помещений N005 от 6.05.2006 г., акт о приеме - передаче здания от 1.07.2006 г., дополнительное соглашение к договору от 11.08.2006 г.

Судом первой инстанции у Управления ФРС по Республике Татарстан были истребованы и получены материалы дела правоустанавливающих документов N 16-16-01/111/06-995, из которого усматриваются следующие обстоятельства:

3.08.2006 г. Комитет и ООО "Рента-Центр" обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на основании протокола о результатах аукциона от 28.04.2006 г., договора от 6.05.2006 г., акта о приеме-передаче от 1.07.2006 г. на объект недвижимости - нежилые помещения первого этажа N N 4, 5, 7, 8, 10, 11, 20, 21, литер А, общей площадью 400,1 кв.м., инв. N 642 по ул. Достоевского, 53.

Заявлением от 25.01.2007 г. ООО "Рента-Центр" обратилось в Управление ФРС с заявлением о внесении изменения в ЕГРПН о праве собственности ООО "Рента-Центр" с "помещения 1 этажа N N 4к, 5к, 7к, 8к, 10к, 11к, 20к, 21к общая площадь 400,10 кв.м." на "помещения 1 этажа N N 4к, 5к, 7к, 8к, 10к, 20к, 21к общая площадь 538,2 кв.м.". В обоснование заявление ответчик представил: заключение АНО ПИИ "ЦЭИС" о технической безопасности строения после проведенной перепланировки, технический паспорт инв.N642 от 20.10.2006 г., из которого усматривается, что площадь помещения увеличилась на 138,1 кв.м. за счет перепланировки и освоения крыльца.

В соответствии с техническим паспортом встроенных помещений в жилом доме N 53 по ул. Достоевского (лит. А), инв. N 642 общая площадь встраиваемого помещения - 512,4 кв.м., в т.ч. благоустроенного помещения (комнаты N N 4к (склад), 5к (склад), 7к (торговый зал), 8к (тамбур), 10к (коридор), 11 к (подсобное помещение), 20к (склад), 21к (коридор)) - 400,1 кв.м.

В соответствии с техническим паспортом (инв.N 642) от 20.10.2006 г. ООО "Рента-Центр" указано владельцем доли в помещении 400,1 кв.м., общая площадь встроенного помещения составляет 642,7 кв.м., при этом общая площадь встраиваемых помещений (комнаты NN 4к (назначение не определено), 5к (назначение не определено), 7к (назначение не определено), 8к (назначение не определено), 10к (назначение не определено), 20к (санузел), 21к (санузел)) составляет 538,2 кв.м., увеличение общей площади на 138,1 кв.м. за счет перепланировки и освоения крыльца.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости изменения обжалованного судебного акта и приведения его мотивировочной части в редакции настоящего постановления, а в остальной части - о необходимости оставления апелляционной жалобы истца без удовлетворения по следующим основаниям.

Содержащиеся в решении суда первой инстанции выводы о том что к правоотношениям, связанным с освоением ответчиком крыльца следует применить правила статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (в соответствии с которой вещь, предназначенная для обслуживания другой вещи, следует судьбе главной вещи), о том, что крыльцо, освоенное ответчиком, объектом недвижимости не является, о неправомерным довода истца о том, что крыльцо истцом ответчику по договору купли-продажи не передавалось, о том, что ООО "Рента-Центр" было вправе произвести перепланировку помещений, освоив площади крыльца, предназначенные для обеспечения доступа в помещения ответчика - противоречат фактическим обстоятельствам дела, нормам материального права и подлежат исключению из судебного акта суда первой инстанции.

Из содержания договора купли-продажи от 6.05.2006 г. усматривается, что сторонами по договору согласован предмет договора - объект недвижимого имущества, при этом определены его основные и технические характеристики, имеются данные, позволяющие идентифицировать указанный объект. При этом никаких сведений о передаче истцом ответчику в рамках указанного договора крыльца - в материалах дела не имеется.

Довод ответчика, принятый за основу судом, о том, что к правоотношениям в части освоения ответчиком крыльца следует применить правила статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации - материалами дела не подтвержден. Каких-либо доказательств того, что крыльцо являлось единственно возможным путем доступа к помещениям, владельцем которых на основании договора стал ответчик - ответчиком суду первой и апелляционной инстанции представлено не было.

Вывод суда первой инстанции о том, что крыльцо не являлось самостоятельным объектом недвижимости, противоречит утверждению суда о законности включения ответчиком площади крыльца в состав приобретенных по договору от 6.05.2006 г. площадей.

Содержащийся в решении суда первой инстанции вывод о том, что ответчик был вправе произвести реконструкцию приобретенного помещения и освоить крыльцо - не являлся предметом рассматриваемого дела, сделан явно преждевременно, без надлежащего исследования доказательств по данному вопросу, без учета наличия у ответчика какого-либо права на земельный участок, на котором размещен спорный объект недвижимости, возможного наличия прав на крыльцо у других собственников помещений, находящихся в доме N 53 по ул.Достоевского в г. Казани.

В то же время судом первой инстанции было в целом правильно отказано в удовлетворении искового заявления истца по следующим мотивам.

В соответствии с договором от 6.05.2006 г. ответчик стал законным собственником нежилых помещений, размещенных на 1 этаже здания по адресу: г. Казань, ул. Достоевского, 53, комнаты N N 4к, 5к, 7к, 8к, 10к, 11к, 20к, 21к, общая площадь помещений 400,10 кв.м.

Истцом не оспорены основания возникновения у ответчика права собственности на эти помещения.

Тем не менее, в исковом требовании истец просил суд признать недействительным зарегистрированное право собственности на весь объект недвижимого имущества общей площадью 538,2 кв.м., в т.ч. и на ту его часть, которая находится у ответчика в собственности на законном основании.

Выделить соответствующую часть объекта недвижимости, право собственности на которое у ответчика зарегистрировано без надлежащего основания - истец не смог.

Таким образом, судом первой инстанции было в указанной части сделан правильный вывод о невозможности удовлетворения исковых требований истца в том виде, в котором они были заявлены в рамках данного дела.

Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает, что истцом избран неправильный способ защиты своего нарушенного права, поскольку в силу требований статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен иной способ защиты нарушенного права, который, исходя из обстоятельств дела, мог быть использован истцом для защиты своих интересов в связи с неправомерными, по мнению истца, действиями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлина по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы, однако, поскольку в силу требований подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы и органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах в качестве истцом и ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины - Комитет земельных и имущественных отношений освобождается от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 января 2009 года, принятое по делу N А65-17843/2008 изменить, изложив мотивировочную часть указанного решения в редакции, указанной в мотивировочной части настоящего постановления.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 января 2009 года по делу N А65-17843/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А.Терентьев

Судьи

В.Т. Балашева В.А. Морозов