Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2009 г. N 11АП-1281/2009

г. Самара

30 апреля 2009 г.

Дело N А72-7240/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Деминой Е.Г., Туркина К.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Напреенко И.В., с участием:

от истца - не явился, извещен,

от Михеева С.М. - Лазарева М.М., доверенность б/н от 27.04.2009 г.,

от ответчиков: от индивидуального предпринимателя Баширова Д.Д. - Майорова В.М., доверенность б/н от 10.11.2008 г.,

от МУП "Декоративные культуры": Курушина Е.Г., доверенность б/н от 23.04.2009 г., Емельяненкова Л.В., доверенность б/н от 23.04.2009 г.,

от третьих лиц: от Комитета по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска - Сахарова Е.В., доверенность N 14933-02 от 25.12.2008 г.,

от иных третьих лиц - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Михеева С.М. на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 22 января 2009 года по делу N А72-7240/2008 (судья Спирина Г.В.)

по иску заместителя прокурора Ульяновской области в интересах индивидуального предпринимателя Михеева С.М., г. Ульяновск,

к МУП "Декоративные культуры", г. Ульяновск,

индивидуальному предпринимателю Баширову Д.Д., г. Ульяновск,

третьи лица: Комитет по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска, г.Ульяновск,

ООО "Аурум", г. Ульяновск,

ООО "Золотой дракон", г. Ульяновск,

индивидуальный предприниматель Селезнев Ю.И., г. Ульяновск,

о применении последствий недействительности договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Ульяновской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области в защиту интересов индивидуального предпринимателя Михеева Сергея Михайловича (далее - предприниматель Михеев С.М.) с иском к муниципальному унитарному предприятию "Декоративные культуры" (далее - МУП "Декоративные культуры") и индивидуальному предпринимателю Баширову Денису Джаффяровичу (далее - предприниматель Баширов Д.Д.) с учетом уточнения от 14.01.2009 г. о признании ничтожным заключенного ответчиками договора от 03.09.2008 купли-продажи нежилого помещения площадью 283,41 кв.м., расположенного по адресу: г.Ульяновск, пр.Ульяновский, 7, этаж 1, комнаты N N 101-119, в связи с его несоответствием требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 159-ФЗ от 22.07.2008), а также о применении последствий несоблюдения требований к порядку совершения сделок по возмездному отчуждению муниципального имущества, установленных частью 2 статьи 6 указанного Федерального закона, а именно о переводе на предпринимателя Михеева С.М. прав и обязанностей покупателя арендуемого им имущества и на весь объект в целом .

Определением от 06.11.2008 г.,14.01.2009 г. в порядке ст.51 АПК РФ суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Аурум", ООО "Золотой дракон", ИП Селезнева Ю.И.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 22 января 2009 года исковые требования оставлены без удовлетворения. При этом суд первой инстанции исходил из того, что предпринимателю Михееву С.М., в защиту интересов которого прокурором подан иск, предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 12 кв.м., являющееся частью нежилого помещения площадью 283,41 кв.м., проданного предпринимателю Баширову Д.Д., согласно договору, который прокурор просит признать недействительным. Суд сделал вывод о том, что в договоре аренды отсутствуют индивидуализирующие признаки имущества, подлежащего передаче в аренду предпринимателю Михееву С.М., поэтому в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договор не считается заключенным. Кроме этого, предприниматель Михеев С.М. допускал нарушения сроков внесения арендной платы. В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренные пунктами 1, 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 условия, необходимые для преимущественного права приобретения арендованного имущества, отсутствуют. Поскольку предприниматель Михеев С.М. не отвечает требованиям, дающим право преимущественной покупки арендованного помещения, не требовалось извещения координационного или совещательного органа об отчуждении муниципального имущества в порядке, установленном статьей 2 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что продажа нежилого помещения площадью 283,41 кв.м., расположенного по адресу: г.Ульяновск, пр.Ульяновский, 7, предпринимателю Баширову Д.Д. не препятствует осуществлению МУП "Декоративные культуры" уставной деятельности, так как эта деятельность осуществляется также в помещениях по адресу: г.Ульяновск, пр.Гая, 87б; г.Ульяновск, пр.50 лет ВЛКСМ, 10; г.Ульяновск, ул.Гончарова, 38/8.

Исходя из того, что основания для признания договора купли-продажи от 03.09.2008г., заключенного МУП "Декоративные культуры" и предпринимателем Башировым Д.Д., ничтожным отсутствуют, суд первой инстанции пришел к выводу, что не подлежит удовлетворению и требование о переводе на предпринимателя Михеева С.М. прав и обязанностей покупателя на арендуемое им имущество, расположенное по адресу: г.Ульяновск, пр.Ульяновский, 7.

Не согласившись с принятым решением, предприниматель Михеев С.М., в защиту интересов которого прокурором подан иск, обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Предприниматель Михеев С.М. считает решение суда первой инстанции незаконным, принятым с нарушением норм материального права. При этом ответчик исходит из того, что вывод суда первой инстанции об отсутствие условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, не соответствует законодательству. Договор аренды нежилого помещения является заключенным, объект аренды определен договором, передан по акту, стороны факт заключения договора не оспаривали, условия договора выполняли. Арендная плата по договору, а также плата за коммунальные услуги вносилась регулярно и принималась арендодателем.

Заявитель апелляционной жалобы считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что уведомление координационного или совещательного органа в области развития малого и среднего предпринимательства, а также арендаторов о продаже арендуемого имущества, не могло повлиять на решение продавца, поскольку решения Совета носят рекомендательный характер. При этом заявитель исходит из того, что он неоднократно заявлял о том, что готов купить не только арендуемую часть помещения, но и все площади по адресу: пр.Ульяновский, 7, где находится его торговая точка. Однако обращения арендаторов в Комитет остались без ответа, директор магазина МУП "Декоративные культуры" скрывал информацию о готовящейся продаже.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что нежилое помещение по проспекту Ульяновский, 7, непосредственно участвовало в производственном процессе МУП "Декоративные культуры", поэтому отчуждение закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения указанного помещения привело к невозможности использования имущества собственником по целевому назначению. В связи с этим договор купли-продажи от 03.09.2008 является недействительным по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, что он совершен с согласия собственника.

Предприниматель Михеев С.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Прокурор в отзыве на апелляционную жалобу доводы, изложенные в жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить. Прокурор в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания прокурор извещен надлежащим образом.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ИП Михеева С.М. доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представители ответчиков в судебном заседании с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласились, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Комитета по управлению городскими имуществом мэрии города Ульяновска в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, считал их необоснованными, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные третьи лица надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность принятого Арбитражным судом Ульяновской области судебного акта от 22 января 2009 года в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, третьего лица, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области 13.09.1999 зарегистрировано право собственности города Ульяновска на нежилое помещение общей площадью 283,41 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: г.Ульяновск, проспект Ульяновский, 7 комнаты N N 101-119 (свидетельство о государственной регистрации права серия 73 АТ N 708888 от 04.05.2008) (т.1 л.д.116).

Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом города Ульяновска N 680 от 19.07.1999 встроенное нежилое помещение магазина "Цветы", расположенное на 1 этаже здания по пр.Ульяновский, 7, площадью 281,23 кв.м. передано с баланса Комитета на баланс муниципального предприятия "Декоративные культуры" ( т.3 л.д.20-21).

Комитетом по управлению имуществом г.Ульяновска 20.01.2003 заключен с предпринимателем Михеевым С.М. договор аренды муниципального нежилого помещения N 5610/3955, согласно которому предпринимателю Михееву С.М. предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 12 кв.м., расположенное по адресу: проспект Ульяновский, д.7, для использования под торговлю непродовольственными товарами (т.1 л.д.17). Договор заключен на срок с 20.01.2003 по 01.12.2003.

Сторонами 20.01.2003 подписан акт приема-передачи помещения площадью 12 кв.м.

Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска, предпринимателем Михеевым С.М. и МУП "Декоративные культуры" 12.07.2007 г. заключено дополнительное соглашение к договору аренды муниципального нежилого помещения N 5610/3955 от 17.01.2003, согласно которому произведена замена арендодателя на МУП "Декоративные культуры" (т.1 л.д.64).

Аналогичные договоры аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Ульяновск, пр.Ульяновский, 7, и дополнительные соглашения к ним о замене арендодателя заключены с ООО "Аурум" (договор аренды N 8413/3955 от 20.12.2005 нежилого помещения площадью 12,35 кв.м. для использования под агентство недвижимости со сроком с 23.12.2005 по 01.11.2006), ООО "Золотой дракон" (договор аренды N 8570/3955 от 20.07.2006 нежилого помещения площадью 33,7 кв.м. для использования под торговлю продуктами питания на срок с 20.07.2006 по 01.05.2011), а также с предпринимателем Селезневым Ю.И.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, арендуемые предпринимателем Михеевым С.М. и третьими лицами: ИП Селезневым Ю.И., ООО "Аурум", ООО "Золотой дракон" помещения является частями комнаты N 101 "Торговый зал", имеющей площадь 124,87 кв.м., входящей в состав нежилого помещения общей площадью 283,41 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу: г.Ульяновск, пр.Ульяновский, 7.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области 11.08.2008 зарегистрировано право хозяйственного ведения МУП "Декоративные культуры" на нежилое помещение общей площадью 283,41 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: г.Ульяновск, проспект Ульяновский, 7, комнаты N N 101-119 (свидетельство о государственной регистрации права серия 73-АТ N 757848 от 11.08.2008) (т.1 л.д.98).

Комитет по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска письмом N 9694-11 от 18.08.2008 дал согласие МУП "Декоративные культуры" на продажу нежилого помещения площадью 283,41 кв.м., расположенного по адресу: г.Ульяновск, проспект Ульяновский, 7, по цене не ниже рыночной стоимости, определенной оценщиком, при условии, что данная сделка не должна лишить предприятие возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом предприятия (т.1 л.д.99).

МУП "Декоративные культуры" 03.09.2008 заключило с предпринимателем Башировым Д.Д. договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 283,41 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу: г.Ульяновск, проспект Ульяновский, 7 комнаты N N 101-119 по цене 11500000 руб. при рыночной цене, определенной оценщиком 9730000 руб. (т.1 л.д.101-103).

Право собственности Баширова Д.Д. на указанное нежилое помещение зарегистрировано 12.09.2008 (свидетельство о государственной регистрации права серия 73-АТ N 757200 от 12.09.2008) (т.2 л.д.52).

Прокурор обратился с требованием о признании договора купли-продажи от 03.09.2008, заключенного ответчиками, недействительным в силу ничтожности, так как договор не соответствует требованиям Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 и требованиям статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей специальную правоспособность унитарных предприятий.

Кроме этого, прокурором заявлено требование о переводе на предпринимателя Михеева С.М. прав и обязанностей покупателя арендуемого им имущества на основании пункта 2 статьи 6 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008.

Вместе с этим положениями части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено право прокурора на обращение в арбитражный суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя на субъекта малого или среднего предпринимательства в случае продажи арендуемого им имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение, предусмотренным пунктом 2 статьи 6 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008.

Предъявив иск, прокурор выступил в настоящем деле не как истец, а как самостоятельный участник процесса, в то время как в соответствии с частью 4 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом в материальном смысле является то лицо, в защиту интересов которого заявлены требования, то есть предприниматель Михеев С.М.

Принимая во внимание, что предприниматель Михеев С.М. требование прокурора о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи арендованного им помещения поддержал, оно подлежит рассмотрению по существу.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если действия предприятия, в том числе и осуществленные в порядке требований пункта 2 статьи 295 ГК РФ, по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием.

Согласно уставу МУП "Декоративные культуры" предприятие осуществляет производство и реализацию всех видов цветочной и овощной продукции, посадочного материала древесно-кустарниковых культур для озеленения, плодовых и плодово-ягодных культур, товаров, сопутствующих цветоводству и садоводству: биогумус, земельные смеси, фасованные удобрения, семена, закуп и реализация всех видов растениеводческой продукции, товаров, сопутствующих продаже цветочной продукции, других товаров народного потребления, выполнение работ по озеленению и цветочному оформлению различных территорий, уходу за зелеными насаждениями, газонами, цветниками, выполнение строительно-монтажных работ.

Принимая во внимание, что в хозяйственном ведении МУП "Декоративные культуры" находятся: помещение магазина площадью 253,3 кв.м., по ул.Гая, 87б, помещение цветочного магазина площадью 76,5 кв.м. по пр.50-летия ВЛКСМ, 10, помещение магазина "Цветы" площадью 126,62 кв.м по ул.Гончарова, 38/8, а также учитывая, что большая часть торгового зала магазина "Цветы" по пр.Ульяновский, 7, использовалась предпринимателем Михеевым С.М. и третьими лицами, арбитражный апелляционный суд считает, что доказательства невозможности использования имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, по целевому назначению и осуществления предприятием деятельности, предусмотренной его уставом, суду не представлены.

Договор аренды муниципального нежилого помещения N 5610/3955 от 20.01.2003, заключенный Комитетом по управлению имуществом города Ульяновска и предпринимателем Михеевым С.М., противоречит требованиям статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как предметом договора является имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения за МУП "Декоративные культуры", и в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

Заключив дополнительное соглашение от 12.07.2007 к договору аренды муниципального нежилого помещения N 5610/3955 от 20.01.2003, согласно которому произведена замена арендодателя на МУП "Декоративные культуры", стороны устранили нарушение требований закона.

Однако в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Необособленная часть нежилого помещения не является вещью, а представляет собой пространство, которое может быть объектом прав только после фактического и юридического обособления, то есть, приобретя характеристики вещи. В качестве самостоятельных объектов договора аренды могут являться только такие части здания, которые имеют ограниченное стенами или иными конструктивными элементами здания пространство. В связи с выделением из состава здания одного или нескольких помещений, при внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости должна быть погашена запись о праве собственности на здание в целом ввиду прекращения правового режима здания как единого объекта недвижимости.

Помещение, используемое предпринимателем Михеевым С.М., указанными признаками индивидуально определенной вещи не обладает. На дату заключения договора, предметом которого является указанное помещение, запись о государственной регистрации права собственности города Ульяновска на данное помещение не внесена. Запись о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 283,42 кв.м., частью которого является помещение, используемое предпринимателем Михеевым С.М., не погашена.

При указанных обстоятельствах договор N 5610/3955 от 20.01.2003 в редакции дополнительного соглашения от 12.07.2007 договором аренды не является и особенности отчуждения арендуемого имущества, установленные Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 к сделке по отчуждению нежилого помещения общей площадью 283,41 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу: г.Ульяновск, проспект Ульяновский, 7, комнаты N N 101-119, частью которого является помещение, используемое предпринимателем Михеевым С.М. на основании указанного договора, применению не подлежат. Предприниматель Михеев С.М., не являющийся арендатором муниципального имущества, не является субъектом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В связи с этим отсутствуют основания для признания ничтожным договора купли-продажи от 03.09.2008, заключенного ответчиками, на основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008.

По тем же основаниям не подлежит удовлетворению требование предпринимателя Михеева С.М. о переводе на него прав и обязанностей покупателя арендуемого им имущества, на основании пункта 2 статьи 6 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008. Кроме этого, предметом договора является индивидуально-определенная вещь - нежилое помещение площадью 283,41 кв.м. Предприниматель Михеев С.М. использует часть указанного помещения, фактически и юридически не обособленную, поэтому она не может быть самостоятельным предметом договора купли-продажи и права на нее, а тем более на всю вещь, на него переведены быть не могут.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал прокурору и предпринимателю Михееву С.М. в признании ничтожным договора от 03.09.2008 нежилого помещения общей площадью 283,41 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу: г.Ульяновск, проспект Ульяновский, 7, комнаты N N 101-119, заключенного ответчиками, и в переводе прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества на предпринимателя Михеева С.М.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.

В апелляционной жалобе не приведено доводов, опровергающих выводы суда.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины заявителю апелляционной жалобы возмещению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 22 января 2009 года по делу N А72-7240/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Е.Г. Демина К.К.Туркин