Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2009 г. N 11АП-2711/2009

13 мая 2009 г.

Дело N А55-1170/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 мая 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Рогалевой Е.М., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Исхаковой Э.Г.,

с участием:

от заявителя - Герасимов П.П., доверенность от 10 октября 2008 г.;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области - Обоимов П.А., доверенность от 11 января 2009 г. N 12-02;

от третьих лиц:

от Министерства управления финансами Самарской области - Осипова М.М., доверенность от 11 января 2009 г. N МФ-13-14/12;

от индивидуального предпринимателя Емельянова Юрия Ивановича - Козина Т.А., доверенность от 19 мая 2008 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 марта 2009 г.

по делу N А55-1170/2009 (судья Щетинина М.Н.),

по заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива "Путь Ленина", г. Самара,

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

Министерство управления финансами Самарской области, г. Самара,

индивидуальный предприниматель Емельянов Юрий Иванович, г. Самара,

о признании незаконными сообщений об отказе в государственной регистрации, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Сельскохозяйственный производственный кооператив "Путь Ленина" (далее - заявитель, СПК "Путь Ленина") обратился в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - регистрирующий орган) с заявлением о признании незаконными сообщений от 22 января 2009 г. N N 31/024/2008-244, 31/024/2008-245, 31/024/2008-246, 31/024/2008-247, 31/024/2008-248, 31/024/2008-249, 31/024/2008-250, 31/024/2008-251, 31/024/2008-252, 31/024/2008-253, 31/024/2008-254, 31/024/2008-255, 31/024/2008-256, 31/024/2008-257, 31024/2008-258 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности в отношении следующих объектов недвижимости:

1) Ангар-автогараж, находящийся по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Исаклы, на территории машинно-тракторного парка бригады N 1;

2) Склад запасных частей, находящийся по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Исаклы, на территории машинно-тракторного парка бригады N 1;

3) Пристрой к гаражу, находящийся по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Исаклы, на территории машинно-тракторного парка бригады N 1;

4) Автогараж, находящийся по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Исаклы, на территории машинно-тракторного парка бригады N 1;

5) Мастерская, находящаяся по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Исаклы, на территории машинно-тракторного парка бригады N 1;

6) Автогараж, находящийся по адресу: Самарская область, Исаклинский район, дер. Красный Берег, на территории машинно-тракторного парка бригады N 2;

7) Родильное отделение с профилакторием молочно-товарной фермы N 1, находящееся по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Исаклы, на территории МТФ N 1;

8) Коровник N 2, находящийся по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Исаклы, на территории МТФ N 1;

9) Коровник N 1, находящийся по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Исаклы, на территории МТФ N 1;

10) Зерносклад, находящийся по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Исаклы, на территории МТФ N 1;

11) Зерносклад, находящийся по адресу: Самарская область, Исаклинский район, с. Исаклы, на территории МТФ N 1;

12) Коровник N 1, находящийся по адресу: Самарская область, Исаклинский район, дер. Красный Берег, на территории МТФ N 2;

13) Телятник, находящийся по адресу: Самарская область, Исаклинский район, дер. Красный Берег, на территории МТФ N 2;

14) Коровник N 2, находящийся по адресу: Самарская область, Исаклинский район, дер. Красный Берег, на территории МТФ N 2;

15) Здание коровника на 216 голов с доильным залом, находящееся по адресу: Самарская область, Исаклинский район, дер. Красный Берег, на территории МТФ N 2;

обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области зарегистрировать переход права собственности и права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 21 января 2008 г. N 1, заключенного конкурсным управляющим Государевым С.О. в интересах СПК "Путь Ленина" с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского фермерского хозяйства Емельяновым Ю.И. в отношении указанных выше объектов недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 марта 2009 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что регистрирующий орган незаконно отказал заявителю в государственной регистрации, сославшись на положения абзаца 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации).

Не согласившись с выводами суда, регистрирующий орган подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

В апелляционной жалобе указывает, что сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о том, что объекты СПК "Путь Ленина" заложены на основании договора залога, удостоверенного нотариусом г. Самары Демидовой Н.В. 14 мая 2003 г. N 2246, в пользу Самарской области в лице Департамента управления финансами администрации Самарской области, как и сам вышеуказанный договор залога, являются актуальными, и у Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, также как и у любых третьих лиц, отсутствуют какие-либо основания полагать, что отношения залога в отношении данных объектов прекратились, до момента государственной регистрации перехода права собственности по результатам реализации имущества должника на торгах.

Таким образом, сведения о наличии залога должны содержаться в представляемом на государственную регистрацию правоустанавливающем документе, поскольку отсутствие таких сведений влечет безусловный отказ в государственной регистрации, т.к. лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (абзац 7 п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации).

Представленный на регистрацию договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 января 2008 г. N 1 сведения о наличии вышеуказанного залога не содержит, в связи с чем регистратором были приняты законные и обоснованные решения об отказе в государственной регистрации прав заявителя.

В судебном заседании представитель регистрирующего органа доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители заявителя и третьих лиц считают решение суда законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

21 января 2008 г. конкурсным управляющим в интересах СПК "Путь Ленина" (Продавец) с индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского фермерского хозяйства Емельяновым Ю.И. (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 1 (т. 1 л.д. 22-32).

Указанный договор заключен в соответствии с "Предложением о порядке, сроках и условиях реализации имущества СПК "Путь Ленина", утвержденным собранием кредиторов СПК "Путь Ленина", а также "Предложением о порядке, сроках и цене продажи имущества СПК "Путь Ленина" путем публичного предложения", утвержденным собранием кредиторов.

Из акта приема-передачи N 1 к договору купли-продажи от 21 января 2008 г. следует, что недвижимое имущество передано Продавцом Покупателю, а Покупателем произведена оплата заявителю (т. 1 л.д. 29-32).

10 декабря 2008 г. Продавец и Покупатель обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области с заявлением о регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности на каждый объект недвижимости (т. 1 л.д. 33-47).

Уведомлениями от 22 января 2009 г. N N 31/024/2008-244, 31/024/2008-245, 31/024/2008-246, 31/024/2008-247, 31/024/2008-248, 31/024/2008-249, 31/024/2008-250, 31/024/2008-251, 31/024/2008-252, 31/024/2008-253, 31/024/2008-254, 31/024/2008-255, 31/024/2008-256, 31/024/2008-257, 31024/2008-258 в государственной регистрации перехода права и права собственности заявителю отказано (т. 1 л.д. 81-110).

Основанием для отказа в регистрации перехода права и права собственности на 15 объектов недвижимого имущества послужило то обстоятельство, что недвижимое имущество, реализованное в соответствии с договором купли-продажи, находится в залоге у Министерства управления финансами Самарской области по договору залога от 14 мая 2003 г. и данное обстоятельство не отражено в договоре купли-продажи.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02 октября 2006 г. по делу N А55-3755/2006 СПК "Путь Ленина" признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 12 месяцев. Конкурсным управляющим назначен Государев Сергей Олегович (т. 1 л.д. 19).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 06 апреля 2009 г. по ходатайству конкурсного управляющего срок конкурсного производства в отношении СПК "Путь Ленина" продлен до 02 октября 2009 г.

Удовлетворяя требование о признании незаконными сообщений об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности, суд первой инстанции правомерно исходил из особенностей процедуры проведения конкурсного производства в отношении должника - продавца имущества.

Одним из последствий открытия конкурсного производства, согласно п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) является то, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения на распоряжение имуществом должника.

Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

Таким образом, решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства является одним из оснований для прекращения, в том числе, ипотеки на недвижимое имущество.

На государственную регистрацию было представлено решение Арбитражного суда Самарской области от 02 октября 2006 г. по делу N А55-3755/2006 о признании СПК "Путь Ленина" несостоятельным (банкротом) и открытии конкурсного производства (т. 1 л.д. 33-47).

При таких обстоятельствах при представлении решения Арбитражного суда Самарской области о признании СПК "Путь Ленина" несостоятельным (банкротом) и введении в отношении него конкурсного производства, регистрирующий орган обязан был провести действия по снятию всех ранее наложенных обременений (ограничений) на имущество СПК "Путь Ленина". Однако в нарушение ст. 126 Закона о банкротстве данные действия регистрирующим органом не осуществлены.

Судом первой инстанции правомерно указано на следующие обстоятельства.

Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены Законом о банкротстве.

Так, в силу п. 1 ст. 138 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учитываются в составе требований кредиторов третьей очереди. Согласно п. 2 названной статьи требования залоговых кредиторов удовлетворяются за счет средств, полученных от продажи предмета залога, преимущественно перед иными кредиторами после продажи предмета залога, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора о залоге.

Аналогичное правило, устанавливающее специальный порядок погашения требований залоговых кредиторов, содержится в абзаце 4 п. 4 ст. 134 Закона о банкротстве, определяющем очередность удовлетворения включенных в реестр требований.

Следовательно, при реализации заложенных объектов недвижимости, включенных в конкурсную массу СПК "Путь Ленина", признанного банкротом, согласия залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

Данный вывод подтверждается также положениями п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2004 г. N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в котором прямо предусмотрено, что получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо только в ходе таких процедур банкротства, как внешнее управление и финансовое оздоровление.

Из материалов дела следует, что требование ст. 138 Закона о банкротстве о продаже предмета залога на открытых торгах конкурсным управляющим СПК "Путь Ленина" исполнено. Условия договора купли-продажи недвижимого имущества от 21 января 2008 г. N 1 одобрены собранием кредиторов СПК "Путь Ленина".

Состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке никем из заинтересованных лиц не оспорены и недействительными не признаны. Следовательно, продажа заложенного имущества с публичных торгов повлекла прекращение залога в отношении спорного имущества в порядке подпункта 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке, согласно ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ч. 4 ст. 29 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не может препятствовать переходу права собственности к приобретателю этого имущества в установленном законом порядке.

Предусмотренные Законом о банкротстве правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, носят специальный характер и по этой причине подлежат приоритетному применению.

Судом первой инстанции правильно признаны несостоятельными доводы регистрирующего органа о необходимости включения в условия договора купли-продажи сведений о наличии зарегистрированных ограничений, поскольку обременения, которые в силу закона вытекают из залога (ипотеки), прекратились, в связи с чем они не подлежали указанию в договоре купли-продажи.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что регистрирующий орган незаконно отказал в государственной регистрации, сославшись на норму абзаца 7 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, и оспариваемыми отказами в регистрации нарушаются права и законные интересы заявителя, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 марта 2009 г. по делу N А55-1170/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

Е.М. Рогалева Н.Ю. Марчик