Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2009 г. N 11АП-3159/2009

21 мая 2009 г.

Дело N А55-12686/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 мая 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Морозова В.А.,

судей Романенко С.Ш., Туркина К.К.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Демидовой Т.И.,

с участием:

от истца - Челнаков С.С., представитель (доверенность от 07.04.2009 г.);

от ответчика - не явились, извещены;

от третьих лиц - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 мая 2009 года в зале N 3 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эффект" на решение Арбитражного суда Самарской области от 18 марта 2009 года по делу NА55-12686/2008 (судья Богданова Р.М.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Эффект", г. Самара,

к Администрации городского округа Самара, г. Самара,

третьи лица:

Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, г. Самара,

Министерство культуры и молодежной политики Самарской области, г. Самара,

Федеральное государственное учреждение здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области", г. Самара,

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эффект" (далее - ООО "Эффект", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации городского округа Самары (далее - Администрация, ответчик) о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 259,20 кв. м, литера А1, А2 (подвал комнаты: 3-6, 8, 9, 18-20; 1 этаж комнаты: 6, 7; 2 этаж на отметке +3,33 комната 43, мансарда на отметке + 6,30 комната 44), расположенное по адресу: г. Самара, ул. Молодогвардейская, д. 43-45/ул. Венцека, д. 54.

Исковые требования основаны на статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в результате реконструкции принадлежащего истцу на праве собственности нежилого помещения возник новый объект недвижимости, и истец не имеет возможности произвести государственную регистрацию права собственности на данный объект во внесудебном порядке.

Определениями суда от 10.12.2008 г. и от 13.02.2009 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, Министерство культуры и молодежной политики Самарской области, Федеральное государственное учреждение здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.03.2009 г. исковые требования оставлены без удовлетворения. При этом суд первой инстанции исходил из того, что в подтверждение возникновения права собственности на спорный объект недвижимого имущества на основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не представлены надлежащая разрешительная документация и акт ввода объекта в эксплуатацию. При отсутствии разрешительной документации на реконструкцию спорного объекта, испрашиваемый объект недвижимости в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подпадает под определение самовольной постройки. Однако истцом об изменении основания иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлялось. Кроме того, доказательства, свидетельствующие о нахождении земельного участка, на котором расположено спорное строение, в собственности истца или на каком-либо ином праве, указанном в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не доказал наличия всех обстоятельств, с которыми статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации связывает возможность признания за ним права собственности на спорный объект недвижимости.

Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Истец ссылается на то обстоятельство, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка заключению Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара N Д05-01-01/-13994-0-1 от 23.05.2007 г., согласно которому разрешение на реконструкцию и ввод спорного объекта в эксплуатацию не требуется. Судом не применен закон, подлежащий применению - пункт 2 статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", пункт 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми разрешение на строительство не требуется в случае изменений объекта капитального строительства или его частей, если эти изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта и не являются нарушением строительных норм.

В апелляционной жалобе истец указывает на то, что в данном случае вопрос о принадлежности земельного участка не должен являться предметом судебного разбирательства, так как помещение в отличие от здания не связано с землей. Предметом исследования арбитражного суда должны быть документы, подтверждающие правомерность реконструкции нежилого помещения. Истцом представлены в материалы дела все доказательства, подтверждающие законность возведения объекта.

Истец считает, что он обладает правом аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, на неопределенный срок на основании заключенного с Комитетом по управлению имуществом города Самары договора аренды от 27.06.2001 г. сроком с 01.04.2001 г. по 01.01.2002 г., поскольку земельный участок арендодателю не возвращен, и истец несет бремя внесения арендных платежей.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии с требованиями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя истца, арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба истца не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Комитетом по управлению имуществом города Самары и ТОО "Эффект" (ныне ООО "Эффект") в порядке приватизации заключен договор купли-продажи N 325 от 22.06.1995 г., согласно которому истцу передан в собственность объект нежилого фонда - встроенное помещение площадью 301,50 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Молодогвардейская, 43-45/54 (т. 1, л.д. 33-35).

Договор зарегистрирован в Самарском городском Фонде имущества, и Комитетом по управлению имуществом города Самары ТОО "Эффект" выдано свидетельство о собственности N 318 от 27.06.1995 г. (т. 1, л.д. 31).

Муниципальным предприятием города Самары "Бюро технической инвентаризации" зарегистрировано право собственности за ТОО "Эффект" на домовладение N 43-45/54 по ул. Молодогвардейской г. Самары площадью 306,70 кв. м, о чем 11.03.1997 г. в реестровую книгу внесена запись N 167 (т. 1, л.д. 35 оборот).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Федеральным законом и государственная регистрация указанного права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственным учреждением юстиции "Самарская областная регистрационная палата" 26.03.2004 г. зарегистрировано право собственности ООО "Эффект" на нежилое помещение площадью 148,00 кв. м, 1 этаж, комнаты N N 1, 2, 3, 4, 5, 12, 24; на отм. +2,28 комната 42, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Молодогвардейская, д. 43-45/ул. Венцека д. 54, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АБ N 104637 от 30.03.2004 г. (т. 1, л.д. 41).

Распоряжением Администрации Самарского района города Самары N 419 от 23.06.2003 г. ООО "Эффект" разрешено выполнить необходимый объем работ по оборудованию нежилых помещений (без сноса несущих конструкций) с устройством антресоли с целью увеличения площадей подсобных помещений по адресу: улица Молодогвардейская, 43-45, под офис. Данным распоряжением директору ООО "Эффект" рекомендовано получить техническое заключение специализированной организации о сохранении несущей способности конструкций здания, разработать проектно-сметную документацию в полном объеме в соответствии с полученным заданием, согласовать проект оборудования нежилых помещений в установленном порядке, приступить к работе по оборудованию нежилых помещений после получения письменного разрешения администрации Самарского района (т. 1, л.д. 63-64).

Как следует из материалов дела, истцом в течение периода с 2003 года по 2005 год произведена реконструкция нежилого помещения площадью 306,70 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Молодогвардейская, д. 43-45/ул. Венцека д. 54.

Согласно выписке из Единого государственного реестра объектов капитального строительства N РИ-03519гп от 12.12.2005 г. и техническому паспорту от 03.11.2005 г., составленным филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по городу Самаре, реконструированный истцом объект представляет собой встроенное помещение, расположенное в двухэтажном кирпичном жилом здании 1917 года постройки, литеры А-А6, Ж, общей площадью 1290,00 кв. м, из которых: 612,70 кв. м заняты жилыми помещениями; 516,50 кв. м - нежилыми, в том числе 259,20 кв. м - спорным объектом недвижимости, литеры А1, А2, подвал комнаты 3-6, 8, 9, 18-20; 1 этаж комнаты 6, 7; 2 этаж на отметке +3,33 комната 43, мансарда на отметке + 6,30 комната 44 (т. 1, л.д. 42-49).

Распоряжением Администрации Самарского района города Самары N 326 от 23.05.2005 г. утвержден акт приемочной комиссии администрации Самарского района от 15.02.3005 г. N 16, принявшей в эксплуатацию после переоборудования нежилое помещение-офис от ООО "Эффект" по адресу: улица Молодогвардейской, 43-45, в Самарском районе (т. 1, л.д. 62).

Письмом N 26-04/53/ от 20.04.2006 г. Министерство культуры и молодежной политики Самарской области согласовало эскизный проект фасада с окраской фасада по первому варианту, который разработан на основании первоначальных окрасочных слоев, и предложения по перепланировке помещений в здании, расположенном по улице Молодогвардейской, 45, с устройством мансардного этажа (т. 1, л.д. 36).

Как следует из письма Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара N Д05-01-01/-13994-0-1 от 23.05.2008 г. в ходе выполнения строительно-монтажных работ в нежилом помещении по адресу: г. Самара, ул. Молодогвардейская, д. 45, демонтировано сантехоборудование, разобраны ненесущие перегородки, возведены перегородки с необходимыми дверными блоками для новых помещений, выполнены гидроизоляция пола и установлено сантехоборудование, демонтировано деревянное перекрытие над первым этажом и выполнено новое монолитное перекрытие между первым и вторым этажами на отметке +3.300 с армированием сетками С-1 и С-2 и каркасом Кр-1, выполнена металлическая лестница подъема Л-1 на второй этаж, выполнено монолитное перекрытие между вторым и мансардным этажами на отметке +6.300 и устроена лестница подъема на мансардный этаж, демонтирован дверной блок и заложен проем. Департамент указал, что выполненные строительные мероприятия не нарушают действующие строительные и санитарные нормы и противопожарные требования, сохраняют конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышают предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом, разрешение на реконструкцию и ввод в эксплуатацию не требуется (т. 1, 37-39).

12.07.2007 г. истец обратился в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.

Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области направило истцу сообщение N 01/182/2007-530 от 02.12.2007 г. об отказе в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости в виду наличия признаков самовольной постройки, а именно: отсутствует разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом, а также документ, подтверждающий представление заявителю в установленном порядке земельного участка (т. 1, л.д. 65-69).

Отказ в государственной регистрации права собственности не обжалован.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. При этом истец указал на то, что им были выполнены положения законодательства в части создания объекта недвижимости в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статья 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что строительство любого объекта должно вестись при наличии двух условий: разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения; соблюдения градостроительных, строительных норм и правил.

Таким образом, для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

В качестве документов, подтверждающих право на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, истец представил подписанный с Комитетом по управлению имуществом города Самары договор N 005923з от 27.06.2001 г. аренды земельного участка площадью 242,18 кв. м, расположенного по адресу: Самарский район, ул. Молодогвардейская, 43, для использования под ателье (т. 1, л.д. 51-59).

Таким образом, земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, для его реконструкции не отводился. Согласно условиям договора земельный участок предоставлен для использования по ателье. Имеет место нарушение истцом предусмотренной пунктом 6.1.1. договора аренды обязанности использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления, и арендодатель на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать расторжения договора.

Кроме того, в соответствии с Законом Самарской области N 45-ГД от 30.05.2006 г. "О внесении изменений в Закон Самарской области "О земле" с 01.07.2006 г. Правительство Самарской области или уполномоченный им исполнительный орган государственной власти Самарской области осуществляет распоряжение расположенными в городском округе Самара земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а именно: предоставляет земельные участки гражданам и юридическим лицам, в том числе, занятые самовольными постройками, а также при переоформлении прав на земельные участки.

Доказательства предоставления земельного участка площадью 242,18 кв. м, расположенного по адресу: Самарский район, ул. Молодогвардейская, 43, уполномоченным органом государственной власти Самарской области для проведения реконструкции нежилого помещения истец суду не представил.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что на момент реконструкции нежилого помещения у истца отсутствовало согласие собственника земельного участка на проведение строительных работ.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" разрешение на строительство - основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде.

Согласно подпункту 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Представленные в дело документы свидетельствуют о том, что принадлежащее истцу нежилое помещение использовалось под магазин. После проведенных строительных работ изменились назначение и качество инженерно-технического обеспечения объекта, площадь, высота и количество этажей, появились надстроенные помещения на отметке +3,33 на 2 этаже (комната 43) и на отметке + 6,30 на мансардном этаже (комната 44).

Таким образом, произведенные истцом изменения нежилого помещения следует отнести к реконструкции, в результате которой был создан новый объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 259,20 кв. м, литера А1, А2 (подвал комнаты: 3-6, 8, 9, 18-20; 1 этаж комнаты: 6, 7; 2 этаж на отметке +3,33 комната 43, мансарда на отметке + 6,30 комната 44).

Следовательно, истец должен был получить разрешения на реконструкцию и на ввод объекта в эксплуатацию.

На основании пункта 5 части 3 статьи 8, пункта 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Доказательства, свидетельствующие о том, что при проведении реконструкции спорного объекта запрашивалось разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, либо доказательства того, что уполномоченным органом сделан вывод об отсутствии необходимости на получение указанного разрешения, истцом не представлено.

Судом первой инстанции обоснованно не приняты качестве документов, подтверждающих наличие разрешения на реконструкцию спорного объекта, распоряжения Администрации Самарского района города Самары N 419 от 23.06.2003 г. и N 326 от 23.05.2005 г., поскольку данные документы выданы неуполномоченным органом.

Ссылка заявителя апелляционной инстанции на заключение Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара N Д05-01-01/-13994-0-1 от 23.05.2007 г. судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара не является уполномоченным органом на выдачу разрешений, предусмотренных статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта "о" пункта 4 статьи 24 Устава городского округа Самара такими полномочиями обладает Глава городского округа Самара.

Принимая во внимание, что спорный объект недвижимости создан без надлежащего разрешения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что испрашиваемый объект недвижимости в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подпадает под определение самовольной постройки, признание права собственности на которую осуществляется в ином порядке и по другим основаниям. Требование об изменении основания иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не заявлялось.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости на основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в данной статье речь идет об объекте недвижимости, созданном на законном основании, то есть с получением соответствующих разрешений и на специально отведенном для этих целей земельном участке.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое истцом решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 18 марта 2009 года по делу N А55-12686/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эффект" - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе отнести на заявителя жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.А. Морозов

Судьи

С.Ш. Романенко К.К. Туркин