Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2009 г. N 11АП-3467/2009

04 июня 2009 г.

Дело N А55-2196/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июня 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рогалевой Е.М.,

судей Апаркина В.Н., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой Л.В.,

с участием:

от заявителя - Шманатова А.Е. доверенность от 22 декабря 2008 г. N 514,

от Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области - Найдовский П.Е. доверенность от 6 мая 2009 г. N 12-1968,

от третьего лица - Соколова Т.В. паспорт 36 04 564548,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 26 марта 2009 г. по делу N А55-2196/2009 (судья Бойко С.А.)

по заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара,

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,

третье лицо:

Соколова Татьяна Владимировна, г. Самара,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды на объект недвижимого имущества - земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - заявитель, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - регистрирующий орган, УФРС по Самарской области) с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды на объект недвижимого имущества - земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Усадебная,77, площадью 166,00 кв.м., кадастровый номер 63:01:0637003:67.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26 марта 2009 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что пунктом 2.10 порядка предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. N 74 (далее - порядок), предусмотрено, что земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов, в случае, если в отношении этого земельного участка подано только одно заявление.

Материалами дела подтверждается, что заявителем была обеспечена публикация объявления о предоставлении земельного участка по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Усадебная, 77 площадью 166 кв.м. в газете "Волжская Коммуна" от 14 июля 2007 года (л.д. 24).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что кто-либо, кроме Соколовой Т.В., обратился в Министерство имущественных отношений Самарской области на предмет предоставления вышеназванного земельного участка. Следовательно, в силу пункта 2.10 порядка заявитель имел право предоставить земельный участок без проведения торгов.

Приказ Министерства имущественных отношений Самарской области от 17 июля 2007 года N 844 о предоставлении Соколовой Т.В. названного земельного участка не оспорен и в судебном порядке недействительным не признан.

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации определены гарантии прав арендаторов земельных участков, уже являющихся объектом правоотношений. В частности, пунктом 3 названной статьи 22 Кодекса установлено преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка.

Не согласившись с выводами суда, регистрирующий орган подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что на государственную регистрацию была представлена копия газеты "Волжская коммуна" N 126 от 14 июля 2007 г., содержащая информацию о предоставлении данного земельного участка, а приказ о предоставлении данного земельного участка Соколовой Т.В. был вынесен Министерством имущественных отношений Самарской области 17 июля 2007 г., таким образом, не были соблюдены сроки, установленные пунктом 2.9 порядка.

Позиция арбитражного суда первой инстанции в отношении того, что приказ Министерства имущественных отношений Самарской области от 17 июля 2007 г. N 844 о предоставлении Соколовой Т.В. названного земельного участка не оспорен и в судебном порядке недействительным не признан, следовательно, в соответствии с требованиями ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) данный документ является надлежащим правовым основанием для проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка, опровергается положениями Закона о регистрации, в соответствии с которыми процедура государственной регистрации включает правовую экспертизу и проверку законности сделки (ч.1 ст. 13); кроме того, основанием для государственной регистрации являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.

Земельный участок, предоставленный Министерством Соколовой Т.В. по договору аренды N 788а-2007/2012 от 25 сентября 2008 г. является частью земельного участка, предоставленного по договору аренды N 018843з от 17 февраля 2005 г.

02 августа 2007 г. между Министерством и Соколовой Т.В. было подписано соглашение о расторжении договора аренды от 17 февраля 2005 г. N 018843з (л.д. 30).

Таким образом, расторжение договора аренды опровергает возможность возникновения преимущественного права на заключение нового договора, поскольку ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривает, что такое право арендатора земельного участка договора возникает по истечении срока первоначального договора аренды.

В арбитражной практике указанное преимущественное право на заключение нового договора, во-первых, не рассматривается как безусловное и означающее обязанность арендодателя на заключение такого договора, а во-вторых, преимущественное право добросовестного арендатора на заключение нового договора аренды возникает в случае, если имеются иные лица, также претендующие на заключение договора аренды того же объекта.

На предоставление заявителю земельного участка в полной мере должны быть распространены положения ст. 34 ЗК РФ, в том числе в части необходимости заблаговременной публикации в средствах массовой информации сведений о предоставлении земельного участка.

В судебном заседании представитель УФРС по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель заявителя считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Соколова Т.В. поддерживает позицию Министерство имущественных отношений Самарской области.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Между комитетом по управлению имуществом г. Самары и Соколовой Т.В. был заключен договор N 018843з аренды земельного участка от 17 февраля 2005 года (л.д.9-12). По условиям названного договора Соколова Т.В. арендовала земельный участок по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Усадебная, 77 площадью 960 кв.м. под индивидуальный дом с приусадебным участком, в том числе: участок площадью 794 кв.м. с правом выкупа, и 166 кв.м. - без права выкупа (раздел 9 договора- л.д. 11).

По договору о передаче прав и обязанностей арендодателя от 2 ноября 2006 года (л.д. 13), права и обязанности арендодателя по договору N 018843з аренды земельного участка от 17 февраля 2005 года перешли от Департамента управления имуществом г. Самары к Министерству имущественных отношений Самарской области.

Впоследствии земельный участок площадью 794 кв.м. по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Усадебная, 77 был передан в собственность Соколовой Т.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16 января 2007 года (л.д. 70).

12 марта 2007 года Соколова Т.В. обратилась в Министерство имущественных отношений Самарской области с заявлением о предоставлении ей оставшейся части земельного участка по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Усадебная,77 площадью 166 кв.м. (л.д. 14).

Соглашением от 2 августа 2007 года, в связи с государственной регистрацией Соколовой Т.В. права собственности на земельный участок площадью 794 кв.м. по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Усадебная,77 и ее обращением о заключении договора аренды земельного участка по указанному адресу площадью 166 кв.м. на новый срок, договор N 018843з аренды земельного участка от 17 февраля 2005 года был расторгнут (л.д. 30).

В газете "Волжская Коммуна" от 14 июля 2007 года было опубликовано объявление о предоставлении в аренду земельного участка по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Усадебная, 77 площадью 166 кв.м. (л.д. 24).

Приказом от 17 июля 2007 года N 844 Соколовой Т.В. в аренду предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Усадебная, 77, площадью 166,00 кв.м., кадастровый номер 63:01:0637003:67, на основании которого заявителем и третьим лицом был подписан договор аренды вышеназванного земельного участка от 25 сентября 2008 года (л.д. 15-20).

Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 25 сентября 2008 года на объект недвижимого имущества - земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Усадебная, 77, площадью 166,00 кв.м., кадастровый номер 63:01:0637003:67, заключенного Министерством имущественных отношений Самарской области с Соколовой Татьяной Владимировной.

Сообщением от 22 ноября 2008 года N 01/233/2008-663 в государственной регистрации вышеназванного договора аренды было отказано. Отказ мотивирован тем, что предоставление Соколовой Т.В. земельного участка осуществлено с нарушением требований статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктов 2.8, 2.9 порядка предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, утвержденного постановлением Правительства Самарской области N 74 от 21 июня 2006 г. (л.д. 25- 29).

При принятии решения об удовлетворении заявленных Министерством требований о признании указанного отказа незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания,

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки,

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения,

- свидетельства о праве на наследство,

- вступившие в законную силу судебные акты,

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения,

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Пунктом 2 статьи Закона о регистрации установлено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды послужило утверждение регистрирующего органа о нарушении при заключении договора аренды требований статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктов 2.8, 2.9 порядка предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, утвержденного постановлением Правительства Самарской области N 74 от 21 июня 2006 г.

Согласно пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

- принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

- уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

- обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Во исполнение названной нормы Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Самарской области N 74 от 21 июня 2006 г. утвержден порядок предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством.

Пунктами 2.8 и 2.9 порядка предусмотрена, обязанность Министерства имущественных отношений Самарской области обеспечить публикацию в газете "Волжская коммуна", а также на официальном сайте Правительства Самарской области информации о предоставлении земельного участка на определенном праве с указанием условий предоставления. При этом, граждане и юридические лица, заинтересованные в предоставлении земельных участков, на основании вышеназванной информации, вправе подать заявление о предоставлении земельного участка в Министерство в течение двух недель со дня публикации информации.

В решении суда верно указано, что пунктом 2.10 порядка предусмотрено, что земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов, в случае если в отношении этого земельного участка подано только одно заявление.

Материалами дела было подтверждено, что заявителем была обеспечена публикация объявления о предоставлении земельного участка по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Усадебная, 77 площадью 166 кв.м. в газете "Волжская Коммуна" от 14 июля 2007 года (л.д. 24).

Судом правильно отмечено, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что кто-либо, кроме Соколовой Т.В., обращался в Министерство имущественных отношений Самарской области на предмет предоставления вышеназванного земельного участка. Следовательно, в силу пункта 2.10 порядка заявитель имел право предоставить земельный участок без проведения торгов.

Кроме того, приказ Министерства имущественных отношений Самарской области от 17 июля 2007 года N 844 о предоставлении Соколовой Т.В. названного земельного участка не оспорен и в судебном порядке недействительным не признан. Следовательно, в соответствии с требованиями статьи 17 Федерального закона РФ "О государственной регистрации" данный документ является надлежащим правовым основанием для проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Положения статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и порядка предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, содержат общие правила предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством при предоставлении земельного участка впервые.

В решении суда правильно указано на применение статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, которой определены гарантии прав арендаторов земельных участков, уже являющихся объектом правоотношений, а также пункта 3 названной статьи 22 кодекса, которым установлено преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка, поскольку на момент обращения Соколовой Т.В. с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка и на момент принятия Министерством приказа от 17 июля 2007 года N 844 о предоставлении Соколовой Т.В. земельного участка площадью 166,00 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Усадебная, 77, договор аренды земельного участка N 018843з от 17 февраля 2005 года являлся действующим.

Судом первой инстанции правомерно были отклонены доводы регистрирующего органа об отсутствии оснований для применения порядка, предусмотренного статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с тем, что спорный земельный участок ранее арендовался Соколовой Т.В. на основании договора аренды земельного участка N 018843з от 17 февраля 2005 года, который был заключен на неопределенный срок и мог быть расторгнут по соглашению сторон в любое время.

С учетом изложенных обстоятельств и норм действующего законодательства суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявителем были предоставлены на регистрацию документы, достаточные для проведения регистрации договора аренды земельного участка от 25 сентября 2008 г, что обжалуемый отказ УФРС по Самарской области противоречит требованиям статей 18, 20 Федерального закона Российской Федерации от 21 июня 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и удовлетворил заявленные требования, оснований для отмены решения суда не имеется.

Ссылка подателя жалобы на нарушение срока, установленного пунктом 2.9 порядка предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, и процедуры предоставления земельных участков, установленной ст. 34 ЗК РФ, а именно, на отсутствие заблаговременной публикации о предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам, является несостоятельной, так как публикация информации о предоставлении испрашиваемого земельного участка в газете "Волжская коммуна" (N 126 от 14 июля 2007 г.) была проведена во исполнение положений указанной статьи, носила информационный характер и не предусматривала необходимость сбора заявлений в связи с наличием у Соколовой Т.В. преимущественного права аренды земельного участка.

Другие доводы, приведенные Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 26 марта 2009 г. по делу N А55-2196/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

В.Н. Апаркин Н.Ю. Марчик