Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2009 г. N 11АП-3012/2009

16 июня 2009 г.

Дело N А55-17589/2008

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шадриной О.Е.

судей Липкинд Е.Я. и Терентьева Е.А.,

протокол судебного заседания вела секретарь Саунина Ю.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 3 дело по апелляционной жалобе

апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Автовокзалы и Автостанции Самарской области" на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.03. 2009, принятое по делу N А55-17589/2008 судьей Плотниковой Н.Ю.,

по иску открытого акционерного общества "Автовокзалы и Автостанции Самарской области",

г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью "Лас-Вегас. Игровая система", г. Самара,

о выселении,

с участием:

от истца - Никитина О.В., доверенность от 10.11.2008

от ответчика - Константинов Е.В., доверенность от 15.09.2008

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Автовокзалы и Автостанции Самарской области" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском о понуждении общества с ограниченной ответственностью "Лас-Вегас. Игровая система" освободить помещения общей площадью 103 кв.м., расположенные в здании автовокзала по адресу: Самарская область, г. Отрадный, ул. Железнодорожная, 24 и передать их ОАО "Автовокзалы и Автостанции Самарской области" по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.03. 2009 (л.д. 120-121) в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на то, что истцом не доказан факт одностороннего расторжения договора по инициативе ОАО в связи с перепланировкой (не согласованной с истцом) ответчиком арендуемых помещений, значительно ухудшающих их состояние.

Не согласившись с принятым судебным актом, открытое акционерное общество "Автовокзалы и Автостанции Самарской области" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (л.д. 125-128), в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По утверждению заявителя жалобы, судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального права, а выводы, изложенные в нем, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого Арбитражным судом Самарской области.

Из материалов дела следует, что ОАО "Автовокзалы и Автостанции Самарской области" на праве собственности принадлежит здание автостанции, площадью 306,4 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Отрадный, ул. Железнодорожная, д.24 (л.д.7).

10.12.2006 ОАО "Автовокзалы и Автостанции Самарской области" (арендодатель) и ООО "Лас-Вегас. Игровые системы" (арендатор) заключили договор N 178/06/4 (л.д.9-15) аренды части здания автостанции общей площадью 103 кв.м., расположенного по адресу: г. Отрадный, ул. Железнодорожная, д.24, а именно: часть комнаты N 1, площадью 49,4 кв.м., комнаты N N 19-21, площадью 3,3 кв.м.; 4,3 кв.м., 46 кв.м. соответственно для зала игровых автоматов и барной стойки с круглосуточным режимом работы.

Договор заключен со сроком действия три года с момента его государственной регистрации.

Договор прошел государственную регистрацию в УФРС по Самарской области (что отражено в протоколе судебного заседания л.д.137 оборотная сторона).

Фактическая передача помещений в аренду состоялась 15.12.2006, что подтверждено актом приема-передачи 15.12.2006 (л.д. 16).

Согласно пункту 6.1.8. договора, арендатор обязан в разумные сроки с момента подписания договора за счет собственных средств произвести капитальный ремонт арендуемых помещений согласно схемам, сметам на ремонтно-строительные работы, составленные совместно с арендодателем.

В пункте 10.2. договора указано, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке с извещением арендатора за 60 дней в случае, если арендатор своими действиями существенно ухудшает арендуемые помещения, за исключением тех случаев, когда ухудшение арендуемых помещений является следствием проводимых арендатором строительно-ремонтных работ, согласованных с арендодателем.

Письмом от 11.09.2008 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды на основании пункта 10.2. договора (л.д.8), поскольку арендатор без согласования с арендодателем произвел в арендованном помещении перепланировку, что повлекло ухудшение состояния помещения, кроме того, в инвентарное дело не внесены соответствующие изменения.

Считая договор расторгнутым, ОАО "Автовокзалы и Автостанции Самарской области", обратилось в суд с требованием о выселении арендатора из занимаемого помещения.

Согласно части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Следовательно, договор должен однозначно предусматривать возможность отказа от договора в одностороннем порядке. Право отказа от договора должно быть полным и безоговорочным. Оценочные критерии не являются основанием для отказа от договора, а служат основанием для рассмотрения вопроса о расторжении договора.

В спорном договоре стороны определили, что основанием для отказа от него служат лишь те действия арендатора, которые существенно ухудшают состояние арендуемых помещений.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал, что произведенная ответчиком перепланировка арендованных помещений существенно их ухудшает.

По условиям договора аренды, неисполнение арендатором обязанности по согласованию проведения ремонтных работ и не внесение в инвентарное дело соответствующих изменений не является основанием для отказа от договора в одностороннем порядке.

С требованием о расторжении договора в соответствии с частью 2 статьи 450 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации истец в судебном порядке не обращался.

Кроме того, согласно части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, т.е. истец должен был направить арендатору предложение об устранении последствий самовольно произведенной перепланировки, установив для этого определенный срок. При невыполнении ответчиком требований в установленный срок, истец направляет в его адрес извещение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с указанием даты расторжения договора.

Анализируя текст представленного истцом по определению Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2009 (л.д. 139) письма от 23.05.2008 (л.д. 148), суд установил, что оно не соответствует требованиям части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что фактически договор аренды сторонами не расторгнут, требование о выселении ответчика из арендуемых помещений заявлено неправомерно.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 18.03. 2009, принятое по делу N А55-17589/2008, оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Автовокзалы и Автостанции Самарской области" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

О.Е. Шадрина

Судьи

Е.Я. Липкинд Е.А. Терентьев