Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2009 г. N 11АП-2248/2009

14 июля 2009 г.

Дело N А55-16349/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 7 июля 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2009 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Балашевой В.Т., Морозова В.А.,

при ведении протокола помощником судьи Агафоновой Г.В., с участием:

от истца - представитель Леонтьева А.В., доверенность от 17.11.2008 г.;

от ответчика - представитель Исаев К.С., доверенность от 02.02.2009 г.;

от третьих лиц:

- от ООО "Центр" - Логинов А.М., генеральный директор общества, решение от 5.12.2006 г.;

- от ИП Праздниковой О.А. - Праздникова О.А., паспорт 3602 659754 выдан 06.11.2002 г.;

- от Министерства строительства и ЖКХ Самарской области - представитель Радаева А.А., доверенность от 22.05.2009 г.;

- от Администрации г.о. Самара - представитель Печенов А.И., доверенность от 19.12.2008 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 7 июля 2009 г. в зале N 3 помещения суда

дело N А55-16349/2008

по иску индивидуального предпринимателя Ратцева Александра Романовича, г. Самара

к обществу с ограниченной ответственностью "Восход", г. Самара

о признании права собственности,

третьи лица:

- общество с ограниченной ответственностью "Центр", г. Самара,

- Праздникова Ольга Анатольевна, г.Самара,

- Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,

- Администрация городского округа Самара, г.Самара,

установил:

ИП Ратцев А.Р. обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "Восход" о признании права собственности на объект незавершенного строительства - нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже площадью 949,60 кв.м., на четвертом этаже площадью 692,98 кв.м., на пятом этаже площадью 942,60 кв.м., на шестом этаже площадью 942,70 кв.м., на седьмом этаже площадью 572,00 кв.м., на техническом этаже площадью 71,20 кв.м. административного здания, находящегося по адресу: г.Самара, ул.Партизанская, дом 86.

Свое требование истец обосновал тем, что указанное здание было частично возведено за счет инвестора - ООО "Центр" на основании договора N 4 инвестирования строительства административного здания от 20.11.2007 г., заключенного между ООО "Восход" (застройщик строительства) и ООО "Центр" (инвестор). Договором от 9.07.2008 г. ООО "Центр" уступило права и обязанности инвестора по договору от 20.11.2007 г. ИП Ратцеву А.Р. Процедуру ввода в эксплуатацию застройщик не завершил, в силу чего истец лишен возможности оформить и в полной мере реализовать свои права собственника в отношении спорного объекта недвижимости. Указанный выше договор инвестирования строительства от 20.11.2007 г. истец полагает необходимым толковать как договор строительного подряда.

Правовыми обоснованиями исковых требований истец указал положения статей 12 и 702 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявлением от 18.11.2008 г. (т.2 л.д.8-9) истец в соответствии с требованиями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил свои исковые требования и просил суд признать право собственности на объект незавершенного строительства - нежилые помещения общей площадью 4067 кв.м., расположенные по адресу: г.Самара, ул.Партизанская, д.N 86, в т.ч.:

- на цокольном этаже площадью 921,2 кв.м., помещения N N 2. 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33;

- на четвертом этаже площадью 691,3 кв.м., помещения N N 17, 18, 19, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, балкон, примыкающий к помещению N28, расположенный на четвертом этаже, площадью 3,4 кв.м.;

- на пятом этаже площадью 941,6 кв.м., помещения N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 31, 32, 33, балкон, примыкающий к помещению N28, расположенный на пятом этаже, площадью 3,4 кв.м.;

- на шестом этаже площадью 932 кв.м., помещения N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, балкон, примыкающий к помещению N27, расположенный на шестом этаже, площадью 3,4 кв.м.;

- на седьмом этаже - помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, балкон, примыкающий к помещению N2, расположенный на седьмом этаже, площадью 3,4 кв.м.

Заявлением от 04.02.2009 г. (т.2 л.д.54-58) истец в соответствии с требованиями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил свои исковые требования и просил суд признать право собственности на объект незавершенного строительства - нежилые помещения общей площадью 4067 кв.м., расположенные по адресу: г.Самара, ул.Партизанская, д.N 86, в т.ч.:

- на цокольном этаже площадью 921,2 кв.м., помещения N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33;

- на четвертом этаже площадью 691,3 кв.м., помещения N N 17, 18, 19, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, балкон, примыкающий к помещению N28, расположенный на четвертом этаже, площадью 3,4 кв.м.;

- на пятом этаже площадью 941,6 кв.м., помещения N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 31, 32, 33, балкон, примыкающий к помещению N28, расположенный на пятом этаже, площадью 3,4 кв.м.;

- на шестом этаже площадью 932 кв.м., помещения N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, балкон, примыкающий к помещению N27, расположенному на шестом этаже, площадью 3,4 кв.м.;

- на седьмом этаже площадью 567,7 кв.м. помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, балкон, примыкающий к помещению N2, расположенный на седьмом этаже, площадью 3,4 кв.м.

В соответствии с требованиями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением Арбитражного суда Самарской области от 15 января 2009 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Центр".

ООО "Восход" в отзыве на исковое заявление с иском Ратцева А.Р. не согласилось, указало на полное исполнение Ратцевым А.Р. обязательств по договору уступки права требования и по договору инвестирования. Ответчик полагает, что он также выполнил все обязательства по договору за исключением исполнения обязательства по оформлению нежилых помещений в собственность истца.

В отзыве на иск третье лицо ООО "Центр" с исковыми требованиями истца согласилось, указав на исполнение истцом своих обязанностей по договору уступки права требования.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25 февраля 2009 года исковые требования Ратцева А.Р. оставлены без удовлетворения.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным решением, ИП Ратцев А.Р. обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда первой инстанции отменить и удовлетворить исковые требования ИП Ратцева А.Р.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2009 года решение Арбитражного суда Самарской области от 25.02.2009 г. отменено, дело принято к рассмотрению Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом по правилам, установленным для суда первой инстанции. Одновременно судом в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ИП Праздникова О.А.

В отзыве на исковое заявление Праздникова О.А. указала о своем согласии с исковыми требованиями истца и отсутствие спора между соинвесторами по поводу определения доли инвестиций в построенном здании.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2009 г. (с учетом определения об исправлении опечатки от 18.06.2009 г.) в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация г.о. Самара и Министерство строительства и ЖКХ Самарской области.

В отзыве на исковое заявление министерство строительства и ЖКХ Самарской области просило в удовлетворении иска отказать. При этом третье лицо полагает, что для правильного разрешения спора к участию в деле необходимо привлечь всех инвесторов (участников долевого строительства) данного спорного объекта недвижимости. Министерство подтвердило, что при строительстве данного объекта недвижимости застройщиком в установленном законом порядке была получена разрешительная документация, однако объект капитального строительства не введен в эксплуатацию. Третье лицо полагает, что при рассмотрении спора необходимо исследовать вопрос о соответствии объекта капитального строительства санитарно-эпидемиологическим нормам, требованиям технических регламентов. Указывает, что участник долевого строительства вправе требовать признания права собственности на долю в праве собственности на объекте незавершенного строительства.

В судебном заседании представитель истца Леонтьева А.В. на удовлетворении искового заявления настаивает, указывает, что истцом в полном объеме исполнены обязательства по договору об инвестировании строительства части объекта. Представитель истца настаивает, что договор от 20.11.2007 г., заключенный между обществам "Восход" и "Центр" (впоследствии стороной которого стал ИП Ратцев А.Р.) является инвестиционным договором, а не договором о долевом участии в строительстве, как его ошибочно квалифицировал суд первойинстанции. Фактически объект ответчиком возведен, определенные договором помещения переданы истцу, однако в нарушение договора ответчиком не выполнены юридические и фактические действия, связанные с введением объекта недвижимости в эксплуатацию, оформлением права собственности истца на приобретенное в результате сделки имущество.

Представитель ответчика Исаев К.С. против удовлетворения исковых требований истца возражает, признает, что ответчиком не выполнены обязательства по договору от 20.11.2007 г., данные обязательства ответчик, как застройщик, выполнять не отказывается, однако в настоящее время выполнить их не может в силу финансовых и организационных причин. Кроме того, представитель ответчика пояснил, что спорное здание является нежилым здание, построенным на средства двух инвесторов - Ратцева А.Р. и Праздниковой О.А., в здании, помимо площадей, которые подлежат распределению каждому из инвесторов, имеются и общие площади - коридоры, лестницы и т.д. Спора между инвесторами об определении размера помещений, профинансированных и подлежащих передаче каждому из инвесторов, а также об определении этих помещений в натуре - не имеется. Кроме того представитель ответчика в судебном заседании подтвердил, что проведение строительно-монтажных и отделочных работ на объекте фактически завершено, в настоящее время нежилое офисное здание объектом какого-либо подрядного договора не является.

Представитель третьего лица Логинов А.М. в судебном заседании пояснил, что оба инвестора и Ратцев А.Р. и Праздникова О.А. выполнили перед ним свои обязательства, а поэтому он полагает требования Ратцева А.Р. обоснованными.

Праздникова О.А., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, пояснила, что вместе с Ратцевым А.Р. является соинвестором строительства нежилого офисного здания, расположенного по адресу: г.Самара, ул.Партизанская, 86. Третье лицо в судебном заседании пояснила, что она, как и истец, полностью профинансировала строительство соответствующей доли помещения, которое фактически построено, оговоренные договорами нежилые помещения были переданы застройщиком по актам истцу и третьему лицу, спора между Праздниковой и Ратцевым об определении размера доли в построенном офисном здании и определении конкретных помещений в здании, подлежащих передаче каждому из инвесторов - не имеется.

Представитель Министерства строительства и ЖКХ Самарской области Радаева А.А. против удовлетворения искового заявления возражает, при этом пояснила, что спорное здание построено с соблюдением установленного порядка: разрешение на строительство получено, земельный участок, на котором размещено здание, предоставлен застройщику для его строительства. Основанием для возражения представитель третьего лица указала, что объект не введен в эксплуатацию и фактически является объектом незавершенного строительства.

Представитель Администрации г.о. Самара Печенов А.И. вопрос об удовлетворении искового требования истца оставил на усмотрение суда, полагает, что рассматриваемый спор права и обязанности Администрации г.о. Самара - не затрагивает.

Из доказательств, имеющихся в материалах дела, усматриваются следующие обстоятельства:

Постановлением Главы г. Самары от 29.07.2005 г. N 1923 утвержден акт о выборе земельного участка для строительства административного здания и проект границ земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мяги. При этом ООО "Восход" согласовано место размещения административного здания на земельном участке площадью 2165,90 кв.м., земельный участок предоставлен ООО "Восход" в аренду сроком на три года (без права выкупа в собственность), ООО "Восход" разрешено проектирование указанного административного здания.

Разрешение на строительство объекта капитального строительства - административного здания с проектными характеристиками: этажность - 6/7, площадь застройки - 1130,0 кв.м., площадь земельного участка 2.165,90 кв.м., расположенного по адресу: РФ, Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мяги, выдано ООО "Восход" Заместителем главы администрации г.о. Самара 26.09.2006 г.

В соответствии с договором N 4 об инвестировании строительства от 20.11.2007 г., заключенным между ООО "Восход" (застройщик) и ООО "Центр" (инвестор) стороны договорились о совместном инвестировании строительства административного здания по адресу: ул.Мяги в Железнодорожном районе г. Самара, при этом по условиям договора застройщик обязался осуществить строительство и по его окончанию передать инвестору нежилые помещения ориентировочной общей площадью 4171,58 кв.м., в т.ч.:

- 949,6 кв.м. - цокольный этаж;

- 692,98 кв.м. - на четвертом этаже;

- 942,6 кв.м. - на пятом этаже;

- 942,7 кв.м. - на шестом этаже;

- 572,5 кв.м. - на седьмом этаже;

- 71,2 - технический этаж.

По условиям договора (статья 3) в объем инвестирования входят все необходимые затраты для осуществления строительства административного здания, пропорционально площадям объекта. На застройщика в силу статьи 4 договора возлагается обязанность выбрать подрядчика и заключить с ним договор генерального подряда от своего имени, после сдачи административного здания в эксплуатацию, но не позднее 1.02.2008 г. застройщик обязан представить в органы, осуществляющие государственную регистрацию документы, необходимые для регистрации инвестором своих прав.

Соглашением от 27.05.2008 г. стороны изменили условия договора о сроках сдачи здания в эксплуатацию, указав об обязанности застройщика ввести здание в эксплуатацию не позднее 29.06.2008 г., а не позднее 15.09.2008 г. представить в госрегистрацию документы, необходимые для регистрации инвестором своих прав.

Договором N 8 переуступки прав требования от 9.07.2008 г., заключенным между ООО "Восход" (заказчик), ООО "Центр" (инвестор) и ИП Ратцевым А.Р. (новый инвестор), предусмотрено, что инвестором произведена оплата объекта согласно договору от 20.11.2007 г. в размере 38.000.000 руб. в полном размере, инвестор передает новому инвестору права и обязанности инвестора по договору от 20.11.2007 г.

27.07.2007 г. распоряжением Администрацией Железнодорожного района г. Самары административному зданию был присвоен адрес: г. Самара, ул.Партизанская, 86.

27.08.2007 г. законченный строительство объект - административное здание с наружными инженерными сетями и благоустройством придомовой территории, расположенное по адресу: ул. Мяги в Железнодорожном районе г. Самара был предъявлен для приемки комиссии ООО "Восход" ВОИ.

09.08.2008 г. по акту приема-передачи ООО "Восход" передало ИП Ратцеву А.Р. в соответствии с договором переуступки прав требования от 09.07.2008 г. нежилые помещения общей площадью 4067,5 кв.м., по адресу: г.Самара, ул.Партизанская, 86, в т.ч.:

- в цокольном этаже - помещения N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33, общей площадью 921,2 кв.м.;

- на четвертом этаже - помещения N N 17, 18, 19, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, балкон, примыкающий к помещению N28, расположенный на четвертом этаже, площадью 3,4 кв.м., а всего общей площадью 691,3 кв.м.;

- на пятом этаже - помещения N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 31, 32, 33, балкон, примыкающий к помещению N28, расположенный на пятом этаже, площадью 3,4 кв.м., а всего общей площадью 941,6 кв.м.;

- на шестом этаже - помещения N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39. 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, балкон, примыкающий к помещению N27, расположенный на шестом этаже, площадью 3,4 кв.м., а всего общей площадью 932 кв.м.;

- на седьмом этаже - помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, балкон, примыкающий к помещению N2, расположенный на седьмом этаже, площадью 3,4 кв.м., а всего общей площадью 567,7 кв.м.

Исковые требования обосновывались истцом положениями Федерального закона Российской Федерации от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

В соответствии с положениями статьи 2 указанного закона его действие распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. При этом в силу статьи 3 закона объектами капитальных вложений являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

В силу статьи 4 Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы). Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом. Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.

В соответствии с положениями статьи 8 закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

Суд первой инстанции ошибочно расценил указанный договор между ООО "Восход" и ООО "Центр" как договор об участии в долевом строительстве и оценил его по правилам, установленным Федеральным законом Российской Федерации от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с положениями статьи 1 данного закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Пунктом 3 статьи 1 закона предусмотрено, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Согласно требованиям статьи 4 закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В силу положений статьи 11 закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).

Таким образом, оснований для оценки договора как договора о долевом участии в строительстве не имеется, поскольку сторонами данный договор был определен как инвестиционный, сторонами в договоре являются юридические лица, а предметом договора являются инвестиции с целью строительства офисного нежилого здания.

Рассматривая обоснованность и законность исковых требований истца, суд исходит из следующих обстоятельств.

В силу положений статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Сторонами по делу не оспаривается, что нежилое офисное здание, на помещения в котором претендует истец, является объектом незавершенного строительства, при этом, строительство объекта осуществлялось на отведенном для строительства объекта земельном участке, на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, в соответствии с утвержденным и согласованным проектом строительства объекта.

В настоящее время объект фактически строительством закончен, предметом какого-либо подрядного договора объект не является, однако ответчиком не совершены юридические и фактически действия, направленные на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию в порядке, установленном градостроительным законодательством.

В соответствии со статьей 5 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.

В результате фактического бездействия ответчика истец лишен возможности осуществлять права собственника результатов своих инвестиций, данное обстоятельство явилось основанием для обращения истца с иском в суд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 7 указанного выше закона незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Материалами дела подтверждается и это не оспаривается сторонами, что инвестор (ИП Ратцев А.Р.) полностью оплатил выполненные работы по возведению объекта недвижимости.

Также в материалах дела имеется акт приема-передачи (т.2 л.д. 10) от 9 июля 2008 года, в соответствии с которым ООО "Восход" передало ИП Ратцеву А.Р. нежилые помещения, обусловленные соответствующими договорами, общей площадью 4067,4 кв.м., в т.ч. на цокольном этаже N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33 - общей площадью 921,2 кв.м.; на четвертом этаже NN 17, 18, 19, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 - общей площадью 691,3 кв.м., балкон, примыкающий к помещению N28 (на четвертом этаже) площадью 3,4 кв.м.; на пятом этаже NN 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 31, 32, 33 - общей площадью 941,6 кв.м., балкон, примыкающий к помещению N 28 (на пятом этаже) площадью 3,4 кв.м.; на шестом этаже NN 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 - общей площадью 932 кв.м., балкон, примыкающий к помещению N 27 (на шестом этаже) площадью 3,4 кв.м.; на седьмом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 - общей площадью 567,7 кв.м., балкон, примыкающий к помещению N2 (на седьмом этаже) площадью 3,4 кв.м. Именно в отношении этих помещений в объекте незавершенного строительства и заявлено требование истца о признании права собственности.

В силу изложенного Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения искового требования истца о признании права собственности на часть объекта незавершенного строительства.

Удовлетворение искового требования Ратцева А.Р. и признание за ним права собственности на соответствующую объему профинансированной им доли в объекте незавершенного строительства, не нарушает законных прав и интересов участвующих в деле заинтересованных лиц, позволяет реализовать право инвестора на владение, пользование и распоряжение результатом своей инвестиционной деятельности, обеспечивает соблюдение необходимого баланса интересов участников договора об инвестировании строительства,

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Признать за индивидуальным предпринимателем Ратцевым Александром Романовичем право собственности на долю в виде части объекта незавершенного строительством, находящегося по адресу: г.Самара, ул.Партизанская, дом N 86, общей площадью 4067,4 кв.м., состоящей из нежилых помещений:

- на цокольном этаже N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33 - общей площадью 921,2 кв.м.;

- на четвертом этаже N N 17, 18, 19, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 - общей площадью 691,3 кв.м., балкон, примыкающий к помещению N28 (на четвертом этаже) площадью 3,4 кв.м.;

- на пятом этаже N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 31, 32, 33 - общей площадью 941,6 кв.м., балкон, примыкающий к помещению N 28 (на пятом этаже) площадью 3,4 кв.м.;

- на шестом этаже N N 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 - общей площадью 932 кв.м., балкон, примыкающий к помещению N 27 (на шестом этаже) площадью 3,4 кв.м.;

- на седьмом этаже N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 - общей площадью 567,7 кв.м., балкон, примыкающий к помещению N2 (на седьмом этаже) площадью 3,4 кв.м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Восход" в пользу индивидуального предпринимателя Ратцева Александра Романовича государственную пошлину по иску в сумме 2000 руб. и по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб.

Копию постановления направить в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А.Терентьев

Судьи

В.Т.Балашева В.А.Морозов