Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2009 г. N 11АП-5019/2009

17 июля 2009 г.

Дело N А49-297/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Марчик Н.Ю., Кувшинова В.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А.,

с участием:

от заявителя - извещен, не явился;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Пензы - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Пензы, г. Пенза,

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 06 мая 2009 г.

по делу N А49-297/2009 (судья Новикова С.А.),

по заявлению открытого акционерного общества "Биосинтез", г. Пенза,

к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Пензы, г. Пенза,

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Биосинтез" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (далее - КУМИ г. Пензы) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, кадастровый номер 58:29:02014013:146, площадью 1 962, 0 кв.м., находящегося по адресу: г. Пенза, ул. Макаренко, д. 41.

Общество просило утвердить абз. 1 п. 3.1. в следующей редакции: "считать договор аренды заключенным на срок 49 лет с момента его подписания", т.е. с момента направления ответчику договора, подписанного истцом с протоколом разногласий, а именно с 20 ноября 2008 г.; абз. 2 п. 3.1. исключить; принять абз. 3 п. 3.1. договора в редакции истца по тексту протокола разногласий: "при предоставлении земельных участков в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения арендная плата начисляется с 01 ноября 2008 г."; п. 3.6. исключить; утвердить п. 5.1. договора в редакции истца по тексту протокола разногласий - исключить фразу "п. 3.6."; п. 5.2. исключить; второе предложение п. 6.1. исключить; в последнем абзаце акта приема-передачи земельных участков сдаваемых в аренду - "замечания" исключить.

В процессе рассмотрения спора истец уточнил исковые требования: согласился принять в редакции ответчика абз. 2 п. 3.1., п. 5.2. и второе предложение п. 6.1. договора, то есть по тексту договора аренды. Просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка, и утвердить первый и третий абзацы п. 3.1., 5.1. договора в редакции истца, п. 3.6. договора - исключить, а также просил исключить в последнем абзаце акта приема-передачи земельных участков сдаваемых в аренду - "замечания".

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнение исковых требований принято судом первой инстанции, в связи с чем иск следует считать заявленным об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, и утверждении первого и третьего абзацев п. 3.1., п. 5.1. договора в редакции истца по тексту протокола разногласий, исключении п. 3.6. договора, а также исключении в последнем абзаце акта приема-передачи земельных участков сдаваемых в аренду - "замечания".

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 06 мая 2009 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которому у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда; исковые требования Общества обоснованны.

Не согласившись с выводами суда, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

В апелляционной жалобе указывает, что в соответствии со ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Пунктом 2 ст. 425 ГК РФ предусмотрено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Дата письма ОАО "Биосинтез" от 20 ноября 2008 г. не может являться основанием признания договора заключенным с данного момента. Вывод суда первой инстанции о признании договора аренды заключенным с 20 ноября 2008 г. (абз. 1. п. 3.1. договора) не соответствует нормам действующего гражданского законодательства - п. 1 ст. 438 ГК РФ.

В соответствии с нормами действующего земельного законодательства юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести в собственность по своему желанию - п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно постановлению главы администрации г. Пензы от 12 марта 2007 г. N 240 "Об утверждении базовых размеров арендной платы за использование земельных участков, на которые распространяются полномочия органов местного самоуправления города Пензы по их управлению, и утверждении методики определения размера арендной платы за использование земельных участков" датой начала начисления арендной платы за земельный участок является:

- при предоставлении земельного участка в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения - с момента издания постановления главы администрации города Пензы о предоставлении земельного участка на праве аренды.

Данное постановление не отменено и не оспорено в судебном порядке, и является обязательным для исполнения органами местного самоуправления.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

ОАО "Биосинтез" является собственником нежилого здания (канализационной насосной станции N 13) общей площадью 391, 1 кв.м., литер А1, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Дружбы, 4, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 29 декабря 2005 г. серия 58 АА N 037336 (т. 1 л.д. 125).

Согласно извещению Пензенского городского отделения Пензенского филиала ФГПУП "Ростехинвентаризация" от 20 апреля 2006 г. N 32521 адрес нахождения вышеуказанного объекта недвижимости, который располагается на спорном земельном участке, был изменен на ул. Макаренко, 41.

На основании постановления главы администрации г. Пензы от 20 июня 2007 г. N 706 "О предоставлении ОАО "Биосинтез" земельного участка из состава земель населенных пунктов, занимаемого канализационной насосной станцией N 13, по ул. Макаренко, 41, в аренду" было прекращено право пользования ОАО "Биосинтез" на земельный участок площадью 8 400 кв.м. по ул. Макаренко, 41, и ОАО "Биосинтез" предоставлен земельный участок площадью 1 962 кв.м. из состава земель населенных пунктов, занимаемый канализационной насосной станцией N 13 по ул. Макаренко, 41, в аренду на сорок девять лет, в том числе образующийся за счет территории площадью 285 кв.м. под застройками и 1 677 кв.м. под зоной обслуживания, КУМИ г. Пензы предписывалось подготовить проект договора аренды земельного участка и предложить ОАО "Биосинтез" (собственнику недвижимости на земельном участке) заключить договор аренды земельного участка (т. 1 л.д. 9). Постановлением главы администрации г. Пенза от 11 апреля 2008 г. N 481/4 была уточнена площадь предоставленного в аренду истцу земельного участка и составила 255 кв.м. под постройками, 1 707 кв.м. под зоной обслуживай (т. 1 л.д. 10).

В ноябре 2008 г. ответчик направил истцу проект договора аренды земельного участка с приложениями. Данный проект был подписан истцом с протоколом разногласий (т. 1 л.д. 15) по пунктам договора аренды: абзац 1, 2, 3 п. 3.1., п. 3.6., п. 5.1, п. 5.2, п. 6.1. договора, а также по приложению к договору - акт приема-передачи земельного участка сдаваемого в аренду, и 20 ноября 2008 г. возвращен ответчику.

Протокол разногласий ответчик не подписал, согласование условий договора аренды земельного участка не проводилось.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, находящегося по адресу: г. Пенза, ул. Макаренко, 41.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Пунктом 1 ст. 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которому у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пункт 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) во взаимодействии с п. 1 ст. 271 ГК РФ предусматривает, что собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет право пользования этим земельным участком.

Спорный земельный участок, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Макаренко, 41, является муниципальной собственностью.

Таким образом, КУМИ г. Пензы обязан заключить договор аренды земельного участка. Кроме того, спорный земельный участок ранее находился у истца на праве постоянного (бессрочного) пользования, а в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в форме единого документа достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного им договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод, что исходя из смысла приведенных норм, возможность распространения условий договора на отношения, возникшие до его заключения, является правом этих сторон и предполагает согласие всех лиц, заключающих договор.

Истец не согласился с редакцией первого абзаца п. 3.1. договора аренды земельного участка: "Настоящий договор заключен на срок 49 лет с 29 декабря 2005 г. по 20 июня 2056 г. и вступает в силу с момента его подписания", и предложил принять его в своей редакции: "Настоящий договор заключен на срок 49 лет с момента его подписания".

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка подписан сторонами 20 ноября 2008 г. (дата вручения ответчику подписанного со стороны истца проекта договора аренды земельного участка с протоколом разногласий). Данное обстоятельство сторонами не оспаривается. Поскольку согласие о более ранней дате сторонами достигнуто не было, поэтому договор аренды земельного участка считается заключенным с указанной даты, и абзац первый п. 3.1. договора принят судом в редакции истца по тексту протокола разногласий, а не в редакции, предложенной ответчиком, которая противоречит ст. 425 ГК РФ.

По этим же основаниям суд первой инстанции исключил из акта приема-передачи земельного участка, сдаваемого в аренду, "замечания: стороны соглашаются, что земельный участок фактически перешел в пользование арендатора с 29 декабря 2005 г.".

Абзац 3 п. 3.1. договора в редакции КУМИ г. Пензы закреплял право ответчика начислять арендную плату при предоставлении земельного участка в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения с даты принятия постановления главы администрации города о предоставлении земельного участка в аренду. Истец не согласился с данной редакцией и просил принять абз. 3 п. 3.1. договора в редакции по тексту протокола разногласий: "При предоставлении земельных участков в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения арендная плата начисляется с 01 ноября 2008 г.". Кроме того, истец просил исключить из договора п. 3.6., согласно которому "первый арендный платеж за период с 29 декабря 2005 г. по 01 декабря 2008 г. составляет 126 714 руб. и должен быть внесен в течение 10 банковских дней с момента заключения договора".

Суд первой инстанции абзац 3 п. 3.1. договора обоснованно принял в редакции истца по тексту протокола разногласий, а п. 3.6. договора исключил, поскольку в силу п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.

При этом действующим законодательством не предусмотрены в качестве существенных условий договора обязанность арендатора производить оплату за период пользования земельным участком до заключения договора.

Согласно ст. 421 ГК РФ вышеуказанные условия могут быть предусмотрены в договоре при наличии согласия сторон, то есть их включение в договор является правом, а не обязанностью стороны.

Учитывая, что по абз. 3 п. 3.1. и п. 3.6. договора стороны к согласию не пришли, арбитражный суд не вправе распространять условия договора в части внесения арендных платежей на период, предшествующий заключению договора, и включать данные пункты в договор аренды земельного участка, в связи с чем п. 3.6. договора подлежит исключению, а абз. 3 п. 3.1. договора принят судом первой инстанции в редакции истца по тексту протокола разногласий.

Пунктом 5.1. договора предусмотрено, что в случае нарушения Арендатором п. 3.5., п. 3.6. договора начисляются пени в размере 0, 3 % невнесенной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. Истец просил из данного пункта исключить фразу - "п. 3.6.".

Поскольку суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости исключения из текста договора п. 3.6., то и из п. 5.1. договора также подлежит исключению фраза: "п. 3.6.". То есть, п. 5.1. договора принят судом в редакции истца по тексту протокола разногласий.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности исковых требований ОАО "Биосинтез".

Доводы Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Пензы о том, что предложенный истцу проект договора аренды земельного участка соответствует надлежаще согласованной типовой форме договоров аренды, в связи с чем изменению не подлежит, арбитражным апелляционным судом признаются несостоятельными, поскольку типовая форма договора аренды не является правовым актом либо императивной нормой, не установлена законом, поэтому не носит обязательного характера по смыслу п. 1 ст. 422 ГК РФ, а лишь определяет примерные условия, предусмотренные п. 3 ст. 427 ГК РФ.

Довод ответчика о том, что Общество пользовалось спорным земельным участком с 29 декабря 2005 г., поэтому и должно производить оплату арендных платежей с указанной даты не может быть принят во внимание, поскольку согласия о более ранней дате сторонами достигнуто не было, и возможность распространения условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, является правом этих сторон и предполагает согласие всех лиц, заключающих договор. Кроме того, Комитет может обратиться с самостоятельным иском о взыскании с истца долга за предшествующий заключению договора аренды период.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований истца, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 06 мая 2009 г. по делу N А49-297/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

Н.Ю. Марчик В.Е. Кувшинов