Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2009 г. N 11АП-5567/2009

03 августа 2009 г.

Дело N А55-4150/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 августа 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Деминой Е.Г., Туркина К.К.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Напреенко И.В., с участием:

от истца - Гаврилов Н.А., доверенность б/н от 20.07.2009 г.,

от ответчика - Ульчик Е.В., доверенность N 274/09 от 29.06.2009 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу ООО "Агроторг-Самара" на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 мая 2009 года по делу N А55-4150/2009 (судья Губанов В.А.)

по иску ООО "Стратегия", г.Самара,

к ООО "Агроторг-Самара", г.Самара,

о выселении из нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Стратегия" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "Агроторг-Самара", в котором просило освободить от имущества и персонала незаконно занимаемое нежилое здание типографии общей площадью 973,00 кв.метров, расположенное по адресу: Самарская область, г.Нефтегорск, пр. Победы, дом 13.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29 мая 2009 года по делу N А55-4150/2009 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что решение вынесено на основании неполно исследованных доказательств, а выводы, содержащиеся в решении, не основаны на фактически установленных судом обстоятельствах.

Так, судом установлено, что договор аренды от 18.10.2005 прекратил свое действие 20.04.2009. Истец обратился в суд с иском 13.03.2009, то есть до прекращения действия договора. Следовательно, у истца к моменту обращения с иском в суд не возникло право требовать выселения ответчика. Кроме того, ответчик не признает расторжение договора, так как письмо истца от 19.01.2009 противоречиво. Истец не заявлял требование о расторжении договора, а суд, определив дату расторжения, вышел за пределы заявленных исковых требований.

В судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, также указав на то, что спорное имущество приобретено истцом по недействительной сделке, в силу чего он является ненадлежащим истцом. В этой связи представитель ответчика просил решение суда отменить, в иске отказать.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

28.07.2009 в судебном заседании был объявлен перерыв до 11 часов 00 минут 30.07.2009. После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, заслушав представителей сторон, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ОАО "Нефтегорская типография" (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 18.10.2005 заключен договор аренды (л.д.8-12), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял по акту приема-передачи от 25.10.2005 (л.д.13) во временное владение и пользование нежилое здание типографии общей площадью 973,00 кв.метров, расположенное по адресу: Самарская область, г.Нефтегорск, пр. Победы, дом 13.

Договор был заключен на период до 18.09.2006, однако по истечении указанного срока ответчик продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Поэтому согласно п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Впоследствии указанное здание было приобретено у ОАО "Нефтегорская типография" истцом по договору купли-продажи от 01.12.2007 (л.д.14-15). Переход права собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 15.12.2007 серия 63-АВ N 821646 (л.д.17).

19.01.2009 истец направил ответчику письмо, озаглавленное "Отказ от договора аренды" (л.д.18) и счет N 1 от 19.01.2009 на оплату долга по арендной плате за период с 15.12.2007 по 19.01.2009 (л.д.19). В указанном письме истец со ссылкой на п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.6.1.11, п.7.2 договора аренды от 18.10.2005 заявил о своем отказе от договора и предложил ответчику освободить арендуемую площадь, вывезти свое имущество и передать здание по акту в срок до 20.02.2009, погасить в тот же срок задолженность по арендной плате в сумме 197 000 рублей за период с 15.12.2007 по 19.01.2009.

Ответчик требования истца добровольно не исполнил, полагая, что задолженность по арендной плате у него отсутствует в силу договорных отношений с прежним собственником здания. В этой связи истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правильно применил положения норм материального права (статьи 309, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполнятся надлежащим образом. Положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены правила об обязанности арендатора уплачивать арендную плату в порядке, размере и сроки, установленные договором аренды. В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендованное имущество должно быть возвращено арендатором арендодателю.

Истец является арендодателем спорного помещения, приобретенного им по договору купли-продажи от 01.12.2007.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе расторгнуть договор аренды, в частности, при неисполнении арендатором обязанности по уплате арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 7.1. договора аренды от 18.10.2005 установлено, что он может быть расторгнут по решению арбитражного суда, по взаимному соглашению сторон либо одной из сторон в случаях, указанных в пунктах 7.2, 7.3. договора.

Пунктом 7.2.1. договора аренды от 18.10.2005 предусмотрено, что по требованию арендодателя договор считается досрочно расторгнутым в одностороннем порядке на дату указанную в уведомлении, но не ранее одного месяца с момента отправления данного уведомления, о расторжении договора в случае, когда арендатор пользуется арендованной площадью с существенными нарушением условий договора или назначения здания либо с неоднократными нарушениями.

Таким образом, сторонами согласовано условие о возможности расторжения договора аренды путем отказа от его исполнения по заявлению арендодателя во внесудебном порядке.

Согласно пункту 5.1. договора арендная плата составляет 15 000 руб. в месяц.

Таким образом, неуплата арендной платы в сумме 197 000 рублей за период с 15.12.2007 по 19.01.2009 является существенными и неоднократным нарушением условий договора аренды.

В письме от 19.01.2009 истец в качестве основания расторжения договора указал нарушение обязанности арендатора по уплате арендной платы, сославшись на пункт 7.2 договора.

Сделка истца по расторжению договора по этому основанию ответчиком не оспорена, доказательств уплаты суммы долга за вышеуказанный период не предъявлено. Бесспорных доказательств того, что обязанность по уплате арендной платы у ответчика отсутствует, не представлено. Из предварительного договора от 18.10.2005, приложения к нему и дополнительного соглашения от 15.12.2005, соглашения о задатке от 18.10.2005 и дополнительного соглашения к нему от 16.12.2005 (л.д.68-79) однозначно не следует, что сумма задатка в связи с отчуждением имущества была перечислена и принята к зачету в счет уплаты арендной платы.

Кроме того, в письме от 19.01.2009 истец заявил об отказе от договора со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 6.1.11 договора аренды предусмотрено, что арендодатель обязан сообщить арендатору письменно за один месяц о досрочном расторжении договора. Данный пункт договора носит общий характер, так как находится в разделе договора "права и обязанности сторон" и, следовательно, его положения относятся ко всем случаям прекращения договора, в том числе предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письмо от 19.11.2009 направлено ответчику по двум адресам, получено им, что подтверждается копиями почтовых уведомлений (л.д.21, 22) и не оспаривается ответчиком. Поэтому, исходя из положений пунктов 6.1.11, 7.2 договора, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 18.10.2005 считается расторгнутым с 20.02.2009.

Вывод суда первой инстанции о том, что положения пунктов 6.1.11, 7.2 договора распространены только на случаи прекращения срочного договора, суд апелляционной инстанции находит неверным. Указание в данных пунктах договора на его досрочное расторжение не лишает арендодателя право расторгнуть договор, который считается продленным на неопределенный срок, путем направления уведомления об отказе от его исполнения. Аналогичное разъяснение приведено в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Кроме этого, истец в письме указал в качестве оснований для отказа от договора и положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, и основания, вытекающие из пункта 7.2 договора, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, что не запрещено законом.

В связи с этим суд апелляционной инстанции не может также согласиться с выводом суда первой инстанции о прекращении договора 20.04.2009.

Между тем данные выводы не привел к принятию незаконного решения по вышеуказанным основаниям. Поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Доказательств наличия законных оснований владения спорным имуществом ответчик не представил, в связи с чем требования истца законны и обоснованны. Решение Арбитражного суда Самарской области от 03.07.2009 по делу N А55-13492/2008, копия которого представлена в судебное заседание суда апелляционной инстанции, в законную силу не вступило. Наличие данного судебного акта не препятствует рассмотрению настоящего дела, так как в случае вступления в силу решения по делу N А55-13492/2008 возможен поворот исполнения судебного акта по настоящему делу.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы не возмещаются заявителю.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 29 мая 2009 года по делу N А55-4150/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Е.Г. Демина К.К. Туркин