Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2009 г. N 11АП-5724/2009

06 августа 2009 г.

Дело N А65-8186/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 августа 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Деминой Е.Г., Туркина К.К.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Напреенко И.В., с участием:

от истца - Валеев Б.С., доверенность N 1/юр от 03.08.2009 г.,

от ответчика - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу ООО "Энергосервис" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 мая 2009 года по делу N А65-8186/2009 (судья Горинов А.С.)

по иску ООО "Энергосервис", г. Набережные Челны, РТ,

к Исполнительному комитету города Набережные Челны, г. Набережные Челны, РТ,

о признании недействительным расчета арендной платы за землю,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Энергосервис" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Исполнительному комитету муниципального образования "город Набережные Челны" о признании недействительным расчета арендной платы за землю на 2007-2008 годы к договору перенайма от 13.10.2006 года, заключенного с ООО "Энергосервис", основанного на договоре аренды земельного участка N 3500 от 25.12.2005 года, в части применения поправочного (повышающего) коэффициента 7,5, установленного от вида деятельности арендатора (разрешенного использования земельного участка).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 мая 2009 года по делу N А65-8186/2009 в иске отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, иск удовлетворить. Заявитель жалобы полагает, что применение поправочного коэффициента 7,5 является незаконным и противоречащим договору. Кроме того, по мнению истца, расчеты арендной платы на 2007 и 2008 являются недействительными, так как они не зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить. Ответчик, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил, в связи с чем суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассматривает дело в его отсутствие.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией города Набережные Челны (арендодатель), правопреемником которой в силу закона является ответчик, и индивидуальным предпринимателем Салахатдиновым Д.А. (арендатор) 29.12.2005 был заключен договор аренды земельного участка N 3500 (л.д.6-10), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на условиях аренды земельный участок площадью 398 кв.м., кадастровый номер 16:52:03 05 09:0019, под незавершенным стороительством объектом - магазином, расположенный по адресу: г.Набережные Челны, ул. Железнодорожная, д. 14/02. Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 29.12.2005 (л.д.11).

Договор заключен на срок по 03.08.2010 года, зарегистрирован в установленном порядке (л.д. 12).

Согласно пункту 3.4. договора величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 49 431 руб. Пунктом 3.5 договора установлено, что арендатор ежеквартально рассчитывает и предоставляет на утверждение арендодателю расчет размера арендной платы, подлежащий перечислению арендодателю согласно пункту 3.4. договора. Пунктами 3.6, 3.7 договора закреплено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, предусмотрены основания и порядок такого изменения.

13.10.2006 между арендатором и истцом был заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора по указанному договору аренды (л.д.13), который также зарегистрирован (л.д.14).

Истцом представлены расчеты арендной платы за 2007 и 2008 годы (л.д.16,17), подписанные со стороны истца и утвержденные ответчиком, в которых при определении арендной платы учтены кадастровая стоимость земельного участка (1 833 434 руб. 76 коп), ставка земельного налога (1,5 %) и поправочный коэффициент (7,5).

Как следует из пояснений сторон, повышающий коэффициент 7,5, установлен согласно постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан N 74 от 09.02.1995.

Истец, полагая, что включение данного коэффициента в расчет является незаконным, обратился с вышеуказанным иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления. Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденным Постановлением Правительства РФ N 316 от 8.04.2000 года (с изменениями от 11.04.2006г., 17.09.2007г.), государственная кадастровая оценки земель основывается на квалификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4 Правил).

При определении размера арендной платы ответчик руководствовался постановлениями Кабинета Министров Республики Татарстан N 74 от 09.02.1995 года, утвердившим Положение о порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности, и N 211 от 27.04.2006 года, в соответствии с которыми размер годовой арендной платы исчислил по следующей формуле: А = Рс х Кф, где Рс - размер ставки земельного налога, Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка.

При заключении договора размер арендной платы был определен сторонами в твердой денежной сумме - 49 431 руб. ежегодно. В результате включения в расчеты поправочного коэффициента 7,5 размер годовой арендной платы увеличился до 206 261 руб. Данный дополнительный коэффициент установлен в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Однако вид деятельности арендатора и разрешенное использование участка являются фактически идентичными понятиями.

Согласно статье 390 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Статья 394 Налогового кодекса Российской Федерации определяет понятие налоговых ставок (ставка земельного налога), которые не могут превышать 1,5%. Сумма налога исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (статья 396 Налогового Кодекса Российской Федерации).

Следовательно, при определении кадастровой стоимости земельных участков законодатель уже применил коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка. Соответственно, при определении размера арендной платы незаконно повторное применение коэффициента, который уже заложен в кадастровой стоимости земельного участка.

Поэтому включение в расчеты арендной платы за 2007 и 2008 год коэффициента 7,5 является неправомерным как нарушающее закон и положения договора.

Кроме того, согласно положению о порядке определения размеров арендной платы за земли муниципального образования "город Набережные Челны", утвержденного решением Городского Совета от 04.10.2007 года N 25/6, размер годовой арендной платы за земельные участки определяются по формуле: АП=КСЗУ х Сзн х К: 100%, где: АП- размер годовой арендной платы в рублях, КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка в рублях, Сзн - ставка земельного налога в процентах, установленная решением Городского Совета, К - дифференцированный коэффициент, учитывающий использование земельного участка по видам деятельности арендатора. Применительно к арендуемому истцом земельному участку подлежит применению коэффициент "К" в размере 7,5. Однако применение данного коэффициента незаконно по вышеуказанным основаниям.

Вместе с этим суд первой инстанции правильно указал на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований о признании расчетов арендной платы недействительными.

Из указанных расчетов следует, что, подписывая их, стороны согласовали изменение условие договора об арендной плате: вместо арендной платы в виде твердой денежной суммы согласован механизм определения арендной платы, а также увеличен размер арендной платы. Данное изменение договора отвечает признакам оферты и акцепта.

Соглашение (в виде расчетов арендной платы) о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка подлежало также обязательной государственной регистрации (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.01 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При отсутствии такой регистрации изменения условий договора об арендной плате на 2007 и 2008 годы являются незаключенными в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из смысла статей 166-168, 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что недействительной может являться совершенная сделка, то есть заключенный договор. Поэтому договор, который не является заключенным, не может быть признан недействительным. (Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21.07.2008 по делу N А65-23243/2007). Следовательно, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Данное обстоятельство не лишает истца возможности использовать иные средства защиты нарушенных прав, предусмотренные законом.

Вывод суда первой инстанции о том, что расчет арендной платы носит характер технического документа, суд апелляционной инстанции считает неверным, по вышеуказанным основаниям. Однако данный вывод не привел к принятию незаконного судебного акта. В этой связи апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы ответчика по уплате государственной пошлины не возмещаются заявителю.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 мая 2009 года по делу N А65-8186/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Е.Г. Демина К.К. Туркин