Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2009 г. N 11АП-5909/2009

14 августа 2009 г.

Дело N А55-20370/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Морозова В.А.,

судей Терентьева Е.А., Шадриной О.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Демидовой Т.И.,

с участием:

от истца - Ерофеев А.В., представитель (доверенность от 03.08.2009 г.);

от ответчика - Хворостьянова И.В., представитель (доверенность N 96 от 11.08.2009г.);

от третьих лиц:

от ООО "ТФ "Самара-Продукт" - Исламгазиева Ж.О., представитель (доверенность от 27.04.2009 г.);

от Департамента управления имуществом городского округа Самара - Казверова Е.А., гл. специалист отдела правового обеспечения (доверенность N 5605 от 23.06.2009 г., удостоверение N 318 от 05.08.2008 г.),

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 августа 2009 года в зале N 3 помещения суда апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Жемчужина Поволжья" на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 июня 2009 года по делу NА55-20370/2008 (судья Богданова Р.М.)

по иску открытого акционерного общества "Жемчужина Поволжья", г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью "Дар-Лет", г. Самара,

третьи лица:

- общество с ограниченной ответственностью "Торговая Фирма "Самара-Продукт", г. Самара,

- Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,

о взыскании 4127268 руб. 69 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Жемчужина Поволжья" (далее - ОАО "Жемчужина Поволжья", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дар-Лет" (далее - ООО "Дар-Лет", ответчик) о взыскании суммы задолженности из договора N 004775А аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью г. Самары, от 06.04.2006 г. в размере 4127268 руб. 69 коп. за фактическое пользование не принадлежащим ответчику имуществом - нежилым помещением.

Исковые требования основаны на статьях 15, 307, 309, 606, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец с 22.01.2008 г. стал собственником арендуемого ответчиком имущества и с этого момента приобрел право на получение доходов от сдачи имущества в аренду, однако, ответчик обязательства по внесению арендной платы новому собственнику нежилого помещения надлежащим образом не исполнил.

Определениями суда от 10.03.2009 г. и от 03.04.2009 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Торговая Фирма "Самара-Продукт" (далее - ООО "ТФ "Самара-Продукт"), Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.06.2009 г. исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Дар-Лет" в пользу ОАО "Жемчужина Поволжья" взыскано 814950 руб. 22 коп. - арендной платы. В остальной части в иске отказано.

При этом суд первой инстанции пришел к выводу, что у ответчика перед истцом имеется задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды за октябрь и ноябрь 2008 года, поскольку истец уведомил ответчика о смене собственника арендуемого помещения лишь 28.10.2008 г., а за период с 2006 года по сентябрь 2008 года ответчик надлежащим образом оплатил арендную плату за пользование спорным объектом недвижимости прежнему собственнику.

Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на ошибочность выводов суда первой инстанции и неправильную оценку имеющихся в деле доказательств. Считает, что в нарушение норм действующего законодательства ответчик не вносит новому собственнику арендную плату за пользование нежилым помещением с 22.01.2008 г. по 30.11.2008 г. Указывает, что судом первой инстанции не дана оценка тому обстоятельству, что Департамент возвратил ответчику уплаченные им по договору аренды денежные средства в размере 1256823 руб., однако, указанную сумму ответчик истцу не перечислил.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил. В судебном заседании представитель ответчика с доводами жалобы не согласился и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

ООО "ТФ "Самара-Продукт" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что ООО "ТФ "Самара-Продукт", являясь субарендатором спорного имущества, надлежащим образом исполняет свои обязательства по внесению субарендных платежей. В судебном заседании представитель третьего лица с доводами жалобы согласился и просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Департамент отзыв на апелляционную жалобу не представил. В судебном заседании представитель третьего лица с доводами жалобы согласился и просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, отзыве ООО "ТФ "Самара-Продукт" на апелляционную жалобу, выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение подлежит отмене, а апелляционная жалоба - частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и ООО "Дар-Лет" (арендатор) заключен договор N 004775А от 06.04.2006 г. аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью города Самары, согласно которому ООО "Дар-Лет" предоставлен за плату во временное пользование объект муниципальной собственности - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Стара Загора, д. 84, в целях размещения магазина и склада. Объект включает в себя комнаты N 1 этаж: 1-25, 62-66; подвал: 1-10, 42-47, 49-66, общей площадью 1016,80 кв. м (л.д. 10-23).

В соответствии с пунктами 2.1., 2.2. договор аренды вступает в силу с момента государственной регистрации, и срок его действия истекает 31.12.2015 г. Условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 24.03.2006 г.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.05.2006 г.

Пунктом 4.3. договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором не позднее 10 числа текущего месяца.

Объект аренды передан ответчику по акту передачи от 24.03.2006 г. (л.д. 19-22).

Впоследствии дополнительными соглашениями от 25.04.2006 г. и от 01.09.2006 г. к договору аренды сторонами изменялся размер арендной платы, порядок расчетов за пользование нежилым помещением, редакция пункта 3.4. договора, а также арендодателем дано согласие арендатору на сдачу нежилого помещения в субаренду. Указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 24-27).

Дополнительным соглашением от 17.01.2008 г. в договор аренды внесены изменения, согласно которым арендная плата за арендуемое нежилое помещение с 01.02.2008 г. составляет 407475 руб. 11 коп. в месяц с учетом НДС (л.д. 28).

Из материалов дела усматривается, что в период действия договора аренды право собственности на арендованное нежилое помещение перешло к ОАО "Жемчужина Поволжья" на основании договора о создании открытого акционерного общества "Жемчужина Поволжья" от 13.10.2006 г. и уточнения от 24.12.2007 г. к названному договору, заключенными Департаментом управления имуществом городского округа Самара и обществом с ограниченной ответственностью "Ареопаг" (л.д. 7-9).

Переход права собственности к ОАО "Жемчужина Поволжья" зарегистрирован УФРС по Самарской области 19.01.2008 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АВ N 557642 от 22.01.2008 г. (л.д. 6).

В связи с переходом права собственности на арендованное имущество истец 27.10.2008 г. направил ответчику уведомление о смене собственника, в котором сообщил о сохранении арендных отношений и просил с момента государственной регистрации права собственности, а именно с 22.01.2008 г., осуществлять арендные платежи на свой расчетный счет (л.д. 29-30, 33).

Истец также предложил ответчику заключить с ним дополнительное соглашение к существующему договору аренды. Проект дополнительного соглашения был направлен ответчику и получен им 27.10.2008 г. (л.д. 31-33).

В связи с тем, что предложения истца об изменении условий договора аренды ответчиком не были приняты, и арендная плата не была внесена, истец 24.11.2008 г. обратился к ответчику с претензией, в которой предложил ему в течение 5 дней в добровольном порядке произвести расчет по договору аренды согласно приложенному счету N 37 от 21.11.2008 г. на сумму 4121433 руб. 40 коп. При этом истец указал, что при невыполнении данной обязанности он оставляет за собой право обратиться в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом и досрочном расторжении договора аренды на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 34-37).

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.11.2008 г., составленному истцом в одностороннем порядке, задолженность ответчика по арендной плате составляет 4127268 руб. 69 коп. за период с 22.01.2008 г. по 30.11.2008 г. (л.д. 38).

Поскольку ответчик указанную задолженность не погасил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель с 19.01.2008 г. перестал быть стороной по договору аренды N 004775А от 06.04.2006 г., и с этого момента арендодателем по указанному договору стал истец.

При смене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился им вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате составляет 4127268 руб. 69 коп. за период с 22.01.2008 г. по 30.11.2008 г. (л.д. 106).

Данный расчет судом апелляционной инстанции проверен и признан соответствующим условиям договора аренды N 004775А от 06.04.2006 г.

Доказательства внесения ответчиком на расчетный счет истца арендной платы за пользование нежилым помещением в сумме 4127268 руб. 69 коп. за период с 22.01.2008 г. по 30.11.2008 г. в материалах дела отсутствуют.

Однако из представленных ответчиком копий платежных поручений следует, что арендная плата за период с января по сентябрь 2008 года согласно договору N 004775А в сумме 3076468 руб. 48 коп. перечислена ответчиком на счет Комитета по управлению имуществом города Самары (л.д. 73-81).

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, Департамент платежными поручениями от 30.12.2008 г. N N 92, 93, 94, 95 возвратил ответчику денежные средства в размере 1256823 руб. (л.д. 102-104, 108).

Факт возврата ответчику указанной суммы подтверждается также письмом Департамента N 15-07-04/7038 от 16.02.2009 г. (л.д. 61).

Согласно акту сверки взаиморасчетов от 29.05.2009 г. за нежилое помещение по договору аренды N 004775А от 06.04.2006 г., подписанному Департаментом и ООО "Дар-Лет", перечисленные ответчиком денежные средства в сумме 3076468 руб. 48 коп. распределены сторонами следующим образом: сумма 82352 руб. 91 коп. зачислена в счет уплаты пени по договору; сумма 175761 руб. 27 коп. зачислена в счет уплаты арендной платы за январь 2008 года; сумма 1256823 руб. возвращена ответчику; сумма 1561531 руб. 30 коп. является остатком денежных средств, не зачисленных по договору (л.д. 109-111).

Как пояснил в судебном заседании представитель Департамента, по остатку денежных средств в сумме 1561531 руб. 30 коп., не зачисленных по договору аренды N 004775А от 06.04.2006 г., в настоящее время решение не принято.

В силу пункта 3 статьи 382 и статьи 387 Гражданского кодекса Российской Федерации если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательств первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор вправе истребовать исполненное должником от прежнего кредитора как неосновательно полученное (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 49 от 11.01.2000 г. "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").

Принимая во внимание, что из перечисленных ответчиком в счет арендных платежей по договору денежных средств в сумме 3076468 руб. 48 коп. часть денежных средств в сумме 82352 руб. 91 коп. зачислена в счет уплаты пени по договору, часть в сумме 175761 руб. 27 коп. зачислена в счет уплаты арендной платы за январь 2008 года, а часть в сумме 1256823 руб. возвращена ответчику, арбитражный апелляционный суд считает, что оставшаяся сумма денежных средств в размере 1561531 руб. 30 коп. является исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору надлежащему кредитору, поскольку уведомление истца о смене собственника получено ответчиком лишь 27.10.2008 г., что подтверждается почтовым извещением от 27.10.2008 г. N 44309196015114 (л.д. 33).

В связи с этим истец не вправе требовать взыскания с ответчика денежных средств в размере 1561531 руб. 30 коп., уплаченных прежнему арендодателю.

При этом возвращенные ответчику Департаментом денежные средства в сумме 1256823 руб. с момента возврата не могут рассматриваться в качестве надлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, поскольку в данном случае отсутствует исполнение обязательства как первоначальному, так и новому кредитору.

Пункт 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает круг неблагоприятных последствий для нового кредитора указанием на признание в этом случае исполнения должником обязательства прежнему кредитору надлежащим.

В данном случае обязательства по внесению арендной платы в сумме 1256823 руб. с момента ее возврата не исполнены ответчиком ни первоначальному, ни новому кредитору, вследствие чего имеет место неисполнение обязательства.

Таким образом, на основании статей 307-310, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате являются обоснованными и подлежат удовлетворению частично в сумме 2565737 руб. 39 коп.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решение суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального права - пункта 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, и подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований.

Расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 июня 2009 года по делу N А55-20370/2008 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично. Расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе отнести на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дар-Лет", г. Самара, в пользу открытого акционерного общества "Жемчужина Поволжья", г. Самара, 2565737 руб. 39 коп. - задолженность по арендной плате и 622 руб. - в возмещение расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с открытого акционерного общества "Жемчужина Поволжья", г. Самара, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 12158 руб. 62 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дар-Лет", г. Самара, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 19977 руб. 72 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.А. Морозов

Судьи

Е.А. Терентьев О.Е. Шадрина