Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2009 г. N 11АП-5914/2009

27 августа 2009 г.

Дело N А49-2920/2009

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 августа 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М.,

судей Демина Е.Г., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания Напреенко И.В.,

с участием:

от истца - не явился, извещен,

от ответчика - не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу ОАО "Яснополянские строительные материалы" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 05 июня 2009 года по делу N А49-2920/2009 (судья Гук Н.Е.)

по иску муниципального образования Кузнецкий район Пензенской области, г. Кузнецк, Пензенской области,

к ОАО "Яснополянские строительные материалы", с.Ясная Поляна, Кузнецкий район, Пензенской области,

о взыскании денежной суммы,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование Кузнецкий район Пензенской области обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ОАО "Яснополянские строительные материалы" о взыскании 1738140 руб. задолженности по договорам аренды земельных участков N 63 от 21.11.2003 г. и от 09.02.2009 г. по состоянию на 01.04.2009 г.

21.05.2009 г. истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика сумму долга в размере 1143440 руб.97 коп. по договору аренды земельного участка от 09.02.2009 г. и по договору аренды земельного участка N 63 от 21.11.2003 г в размере 494700 руб.

В связи с отказом истца от части иска в сумме 1143440 руб. 97 коп. по договору аренды от 09.02.2009 г. определением Арбитражного суда Пензенской области от 04.06.2009г. принят отказ истца от части иска и производство в этой части прекращено.

До принятия судебного акта истец в порядке ст.49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 21.11.2003 г. N 63 в сумме 1686016 руб.66 коп.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 05.06.2009г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Пензенской области, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, направить дело в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Суд необоснованно не принял во внимание довод ответчика о том, что договор аренды земельного участка от 21.11.2003 г. зарегистрирован в УФРС по Пензенской области, однако изменения размера арендной платы не были зарегистрированы. Таким образом, дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы также подлежало государственной регистрации. Поскольку дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке, оно не может считаться заключенным.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в суд не обеспечили.

Представитель истца направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в соответствии с ч. 1, ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приходит к выводу о необходимости его изменения.

Как следует из материалов дела, 21.11.2003 г. между главой местного самоуправления Кузнецкого района (арендодатель) и ОАО "Яснополянские строительные материалы" (арендатор) заключен договор N 63 на аренду земельного участка, площадью 600000 кв.м., находящийся по адресу: г.Кузнецк, в 1 км. от села Пионер для разработки карьера по добыче песка (л.д.11-12).

Срок действия договора установлен с 21.11.2003 по 20.11.2052 г., договор зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Пензенской области 07.10.2004 г. (л.д.14).

Во исполнение условий указанного договора арендодатель по акту приема-передачи от 21.11.2003 г. передал арендатору указанный земельный участок (л.д.15).

Согласно п.3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 233300 руб.

Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (л.д.13).

Дополнительным соглашением от 07.12.2004 г. к договору N 63 от 21.11.2003 г. увеличен размер арендной платы до 282300 руб. (л.д.16). Дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке.

01.01.2006 г. сторонами подписано дополнительное соглашение к договору N 63 от 21.11.2003 г, согласно которому глава местного самоуправления Кузнецкого района с 01.01.2006 г. передает права и обязанности арендодателя по договору, а администрация Яснополянского сельсовета принимает на себя все права и обязанности арендодателя. Кроме этого, стороны определили, что размер арендной платы за земельный участок следует оставить без изменений (л.д.18). Данное соглашение также не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Поскольку (по мнению истца) ответчик не погасил задолженность в размере 1686016 руб.65 коп., то данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Из материалов дела следует, что в приложении к договору аренды земельного участка от 21.11.2003 г., являющемся неотъемлемой частью договора N 63, стороны предусмотрели базовые исходные данные расчета арендной платы. Расчет арендной платы состоит из следующих базовых исходных данных: ставка земельного налога - 0,4666, коэффициент, учитывая вид разрешенного использования - 10, базовая ставка ежегодной арендной платы - 4,666, сумма арендной платы в год - 2799600 руб., ежеквартальная арендная плата - 699900 руб.

Согласно указанному расчету размер арендной платы в месяц установлен в размере 233300 руб. (л.д.13) .

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Согласно п.4.4.5 после подписания договора и изменений к нему необходимо произвести государственную регистрацию в учреждении юстиции.

Вместе с этим, дополнительным соглашением от 07.12.2003 г. изменен (увеличен) размер арендной платы до 282300 руб. Согласно расчету арендной платы изменены базовые исходные данные (ставка земельного налога - 0,5646, коэффициент, учитывая вид разрешенного использования - 10, базовая ставка ежегодной арендной платы - 5,646, сумма арендной платы в год - 3387600 руб., ежеквартальная арендная плата - 84690 руб.). Согласно расчету размер арендной платы в месяц составляет 282300 руб. (л.д.17).

Судом установлено, что дополнительные соглашения не зарегистрированы в установленном законом порядке.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в основу расчета иска положены изменения условий договора, поскольку в результате применения этого расчета произошло фактическое изменение (увеличение) размера арендной платы, а также изменены базовые исходные данные.

При этом и в договоре аренды, и в дополнительном соглашении к нему размер арендной платы определены в виде твердой денежной суммы.

Между тем в соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Следовательно, размер арендной платы должен быть согласован сторонами в договоре в установленном порядке и любые изменения в определение размера арендной платы должны быть внесены сторонами в том же порядке, в каком и заключен основной договор аренды - то есть путем заключения соглашения между сторонами о внесении изменения в договор аренды и осуществления государственной регистрации таких изменений.

Данная позиция содержится в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которого соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Согласно ст. 130, 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом, в том числе и аренда, подлежат государственной регистрации, дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора, также подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации в силу п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом не предоставлены доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка.

Следовательно, согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения к этому договору, оформленные дополнительными соглашениями от 07.12.2004 г. и от 01.01.2006 г. (л.д.16,18) не вступили в силу, являются незаключенными.

Из материалов дела следует, что ответчиком в спорный период не производилась оплата по договору N 63 от 21.11.2003 г. Следовательно, у ответчика имеется задолженность в размере 1392016 руб.65 коп. за период с 01.10.2008 г. по 31.03.2009 г. из расчета 233300 руб. в месяц.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования, основанные на изменениях существенных условий договора, включающих в себя увеличение размера арендной платы до 282300 руб. в месяц и не зарегистрированных в установленном законе порядке, удовлетворению не подлежат. Решение суда первой инстанции подлежит изменению как вынесенное с нарушением норм материального права, выразившимся в неприменении положений ст.ст.130, 131, 64, 433, 453, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика, пропорционально удовлетворенным требованиям. Поэтому с ответчика следует взыскать в доход федерального бюджета госпошлину по иску в размере 16454 руб.77 коп., и возвратить госпошлину в размере 174 руб.38 коп. за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 05 июня 2009 года по делу N А49-2920/2009 изменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования муниципального образования Кузнецкий район Пензенской области удовлетворить частично.

Взыскать с ОАО "Яснополянские строительные материалы" в пользу муниципального образования Кузнецкий район Пензенской области 1 392 016 руб. 65 коп. долга по договору аренды земельного участка N 63 от 21 ноября 2003 года за период с 01 октября 2008 года по 31 марта 2009 года.

Взыскать с ОАО "Яснополянские строительные материалы" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 16 454 руб. 77 коп.

Возвратить ОАО "Яснополянские строительные материалы" из федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 174 руб. 38 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Е.Г. Демина С.Ш. Романенко