Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2009 г. N 11АП-5810/2009

город Самара

31 августа 2009 г.

Дело N А55-12393/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 августа 2009 года.

председательствующего Деминой Е.Г., судей Балакиревой Е.М., Туркина К.К.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голяковой Е.С.,

с участием в судебном заседании:

от истца - представитель Дрепалова Т.В., доверенность от 23.06.2009г. N 5604,

от ответчика - не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу ЗАО "Производственно-коммерческая фирма "Альянс-Комплекс"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 декабря 2008 года по делу N А55-12393/2008 (судья Каленникова О.Н.)

по иску Департамента управления имуществом городского округа Самары, г.Самара,

к ЗАО "Производственно-коммерческая фирма "Альянс-Комплекс", г.Самара,

о взыскании денежной суммы,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Производственно-коммерческая фирма "Альянс-Комплекс" (далее - ответчик, ЗАО ПКФ "Альянс-Комплекс") 253 475,41 руб., в том числе: 213 027,59 руб. долг по арендной плате за период с октября 2007 года по 29 августа 2008 года; 40 447,82 руб. - пени за несвоевременную плату за период с 06.05.2004 по 30.04.2008 (л.д.2-4).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25 декабря 2008 года по делу N А55-12393/2008 с ЗАО "ПКФ "Альянс-Комплекс" в пользу Департамента управления имуществом городского округа Самары взыскано 253 475,41 руб., в том числе: 213 027,59 руб. - долг по арендной плате за период с октября 2007 года по 29 августа 2008 года. 40 447,82 руб.. - пени за несвоевременную плату за период с 06.05.2004 по 30.04.2008 , 6 569, 51 руб. расходы по уплате государственной пошлины (л.д.122-124).

Не согласившись с решением суда ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить (л.д.128).

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что помещение ответчиком не использовалось, поскольку не соответствовало санитарным нормам. Договор в нарушение требований ст. 609 ГК РФ не был зарегистрирован.

В судебном заседании в соответствии со ст.158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела откладывалось с 04 августа 2009 года на 27 августа 2009 года.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание явку своего представителя не обеспечил.

В соответствии со ст. 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), арбитражный апелляционный суд, с учетом мнения представителя истца рассматривает дело в отсутствие представителя ответчика.

Изучив материалы дела, выслушав мнение представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции судебного акта, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2008.

Из материалов дела следует, что 26 апреля 2004 года между Комитетом по управлению имуществом (в настоящее время -Департамент управления имуществом городского округа Самара) и ЗАО "ПКФ "Альянс-Комплекс" заключен договор аренды нежилого помещения литера Е (2 этаж комнаты: N 1, 20, 21, 22, 24, 25, 26) общей площадью 158 кв.м., расположенного в здании по адресу: г. Самара, Промышленный район, Костромской переулок, дом 10.

Факт передачи имущества в аренду подтвержден подписанным представителями сторон актом передачи арендатору объекта недвижимости от 01.04.2004.

Выпиской из реестра муниципальной собственности городского округа Самара по состоянию на 23.07.08. подтверждено, что данное помещение является муниципальной собственностью (л.д. 35).

Согласно п. 2.1 договора его условия применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 01.04.04.

Срок окончания аренды в договоре не определен, в связи, с чем суд правильно указал, что договор государственной регистрации не подлежал (п.11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Порядок расчетов за пользование арендованным имуществом установлен разделом 4 договора аренды.

Размер арендной платы определен п.4.1 договора. В пункте 4.2. договора стороны согласовали право арендодателя на увеличение в одностороннем порядке размера арендной платы на основании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления. Сообщение об изменении арендной платы доводится до сведения арендатора путем направления ему арендодателем уведомления заказным почтовым отправлением и опубликованием в СМИ.

В соответствии с п. 4.3. указанного договора ответчик принял на себя обязательство вносить платежи по арендной плате ежемесячно, не позднее десятого числа текущего месяца. Однако это обязательство в соответствии с указанным условием договора и требованием закона (ч.1 ст. 614 ГК РФ) ответчик надлежащим образом не исполнял, в результате чего у него образовалась перед истцом задолженность по арендной плате.

Подпунктом 5.2.2. договора аренды установлено, что в случае просрочки платежа Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если в договоре не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 6.3 договора арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от договора, предупредив об этом Арендатора не менее чем за один месяц до даты отказа от договора.

Претензией N 15-07-11/12658 от 24.03.2008 истец предложил ответчику оплатить задолженность в срок до 30.04.2008., сообщил об отказе от договора с 30.04.2008, в связи, с чем договор прекратил свое действие с указанной даты, а также уведомил о необходимости передать нежилые помещения по акту приема-передачи представителю Департамента. Предложение Департамента осталось без ответа: долг не погашен, помещения возвращены не были, что явилось основанием для обращения истца в суд.

На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды Арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если Арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По расчету истца, произведенному на основании п.п. 4.1., 4.3. договора с учетом увеличения размера арендной платы, по состоянию на 29.08.2008 за ответчиком образовалась задолженность в сумме 253 475,41 руб., в том числе 213 027,59 руб. - долг по арендной плате за период с октября 2007 года по 29 августа 2008 года; 40 447,82 руб. - пени за несвоевременную плату за период с 06.05.2004 по 30.04.2008, т.е. до момента прекращения договора в связи с отказом арендодателя (л.д. 37-46).

Расчет обоснован представленными истцом уведомлениями об изменении арендной платы, направленными в адрес ответчика заказным почтовым отправлением в соответствии с условиями п. 4.3. договора аренды, почтовой квитанцией и реестром отправки заказных писем от 19.01.2007 (л.д. 81-86). Кроме того, осведомленность ответчика подтверждается фактом оплаты арендной платы с учетом ее увеличения.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Поскольку доказательств внесения арендной платы по договору аренды от 26 апреля 2004 года ответчик в порядке ст. 65 АПК РФ не представил, расчет пени, наличие долга и указанные истцом обстоятельства документально не оспорил, суд обоснованно взыскал долг по арендной плате и пени в соответствии со ст. 309, 614 ГК РФ.

Довод ответчика о неправомерности взыскания арендной платы и пени за указанные периоды, в связи с продажей данного помещения на аукционе другому лицу по договору купли-продажи объекта нежилого фонда от 27.12.2007. N 1337 судом обоснованно отклонены.

Из представленных в материалы дела документов видно, что запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности к новому собственнику сделана 29.09.2008 (л.д. 99).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 164 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю формально (для третьих лиц) собственником имущества остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на недвижимость, являющуюся объектом договора продажи, а также предъявлять иные требования по его обязательствам.

Таким образом, до момента внесения записи в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачи свидетельства Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области о государственной регистрации права от 29.09.2008 собственником нежилого помещения литера Е (2 этаж комнаты: N 1, 20, 21, 22, 24, 25, 26), общей площадью 158 кв.м., расположенного в здании по адресу: г. Самара, Промышленный район, Костромской переулок, дом 10, являлось муниципальное образование городской округ Самара в лице Департамента управления имуществом городского округа Самара, который вправе требовать соблюдения условий договора аренды до момента его прекращения и внесения арендной платы, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, на основании ст. 622 ГК РФ.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что помещение не соответствовало санитарным нормам, опровергнут актом передачи помещения ответчику, которое он принял без замечаний.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что помещение не использовалось по назначению, исследовались судом первой инстанции и обоснованно не приняты во внимание, поскольку ответчиком в подтверждение указанного довода не представлен акт сдачи-приемки имущества ни истцу, ни новому собственнику, как это предусмотрено п. 3.2.10 договора.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, обжалуемое судебное решение является законным и обоснованным.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя жалобы.

При подаче апелляционной жалобы ЗАО "ПКФ "Альянс-Комплекс" не представило документ подтверждающий уплату государственной пошлины, в связи, с чем государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит взысканию с заявителя жалобы в доход федерального бюджета в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в размере 1 000 руб.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 декабря 2008 года по делу N А55-12393/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Производственно-коммерческая фирма "Альянс-Комплекс" - без удовлетворения.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Производственно-коммерческая фирма "Альянс-Комплекс" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 (одной тысячи) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Демина

Судьи

Е.М. Балакирева К.К. Туркин