Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2009 г. N 11АП-6722/2009

04 сентября 2009 г.

Дело N А55-8820/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 сентября 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рогалевой Е.М.,

судей Засыпкиной Т.С., Кузнецова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой Л.В.,

с участием:

от заявителя - Алексеева М.Ю., доверенность от 12 февраля 2008 года N 1226,

от Департамента управления имуществом городского округа Самара - Глухова О.В., доверенность от 23 июня 2009 года N 5603, Шамилина Е.Ю., доверенность от 05 марта 2009 года N 1388,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мелетляна Вячеслава Рубеновича

на решение Арбитражного суда Самарской области от 15 июля 2009 года по делу N А55-8820/2009 (судья Стенина А.В.)

по заявлению индивидуального предпринимателя Мелетляна Вячеслава Рубеновича, г. Самара,

к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,

о признании незаконным отказа от 09 апреля 2009 г. N 15-07-08/21442 и обязании заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Мелетлян Вячеслав Рубенович (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просил признать незаконным отказ в представлении в собственность Департамента управления имуществом городского округа Самара от 09 апреля 2009 г. N 15-07-08/21442 и обязать заключить договор купли-продажи комнаты N 51, общей площадью 12,5 кв.м в нежилом помещении на первом этаже, расположенном по адресу: г. Самара, пр. Металлургов/Марии Авейде, д. 80/33 литер З.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15 июля 2009 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что право собственности на вышеуказанный объект за муниципальным образованием г.о. Самара не зарегистрировано; нежилое помещение, арендуемое предпринимателем, в программу приватизации муниципального имущества не включено, в связи с чем, и отсутствует решение об условиях и порядке приватизации данного имущества.

Отказ Департамента управления имуществом городского округа Самара в реализации преимущественного права заявителя на приобретение комнаты площадью 12,5 кв.м в помещении, расположенном по адресу: г. Самара, пр.Металлургов/ Марии Авейде д. 80/33 литер З соответствует требованиям Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Не согласившись с выводами суда, индивидуальный предприниматель Мелетлян Вячеслав Рубенович подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

В апелляционной жалобе указывает, что Мелетлян В.Р. представил все необходимые доказательства тому, что арендуемое им нежилое помещение соответствует требованиям установленным в ст. 3-4 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ).

Бездействие Департамента управления имуществом г.о. Самара не способствует реализации задач по государственной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства путем продажи им арендуемого имущества в льготном режиме.

Анализ норм закона N 159-ФЗ приводит к выводу о том, что законодатель предусмотрел в нем две различные процедуры отчуждения в пользу арендаторов муниципального имущества. Первая процедура заключается в отчуждении арендуемого имущества по инициативе органов местной власти (ст. 2,4), а вторая - по инициативе арендаторов (ст. 9).

Довод суда о том, что поскольку органом местного самоуправления не принималось решение о включении спорного помещения в прогнозный план (программу) приватизации на 2009 г., то это помещение не может быть приватизировано его арендатором, несостоятелен по той причине, что такой порядок предусмотрен в рамках процедуры, установленной ст. 2, 4.

Прогнозный план (программа) приватизации имущества Самарской области на 2009 г. утвержден постановлением Губернатора Самарской области от 25 декабря 2008 г. N 146, то есть после вступления в силу закона N 159-ФЗ. Следовательно, включение спорного имущества в план приватизации на 2009 г. и выставление его на торги было бы нарушением закона.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней.

Представители Департамента управления имуществом городского округа Самара считают решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по делу объявлялся перерыв с 26 августа 2009 года до 14 час. 00 мин. 31 августа 2009 года.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

23 декабря 2003 года между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (в настоящее время - Департамент управления имуществом городского округа Самара) и ИП Мелетлян В. Р. подписан договор N 002194А аренды нежилого помещения общей площадью 12, 5 м2, (1 этаж: комната N 51), расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, пр. Металлургов/Марии Авейде, д. 80/33, литера 3. Данный договор аренды заключен на неопределенный срок, рассматриваемое нежилое помещение передано заявителю по акту приема-передачи 01 мая 2003 года.

19 марта 2009 года ИП Мелетлян обратился в Департамент с письмом о предоставлении в собственность указанного выше нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 09 апреля 2009 г. N 15-07-08/21442 Департамент управления имуществом г.о. Самара отказал заявителю в предоставлении в собственность комнаты N 51 общей площадью 12,50 кв.м. в нежилом помещении, указав, что согласно ст. ст. 289, 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме подлежат на праве общей долевой собственности помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, а также что в соответствии с п.4 ст.45 Устава городского округа Самара Департамент управления имуществом городского округа Самара от имени городского округа Самара осуществляет права собственника только в отношении муниципального имущества.

При принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании указанного отказа в представлении помещения в собственность суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии со ст. 27 Устава городского округа Самара (принят решением Думы городского округа Самара от 10 июля 2006 г. N 294) Департамент управления имуществом городского округа Самара является органом местного самоуправления городского округа Самара, наделенным собственными полномочиями по решению вопросов местного значения в сфере управления и распоряжения имуществом городского округа Самара.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности в приватизации арендуемого имущества регулируются в настоящее время Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05 августа 2008 г. (далее - Закон N 159-ФЗ).

Согласно ст.3 Федерального закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с указанными нормами закона, а также нормами действующего гражданского законодательства арендатор не может понуждать собственника муниципального имущества к проведению его отчуждения, поскольку его преимущество возникает не по отношению к потенциальному продавцу, а по отношению к третьим лицам - потенциальным покупателям.

Преимущественное право предоставляет своему обладателю обеспеченную законом возможность осуществлять установленные законом права и защищать их при прочих равных условиях преимущественно перед третьими лицами. То есть, собственник имущества вправе решать судьбу имущества по своему усмотрению, но при этом стороной договора должно быть надлежащее лицо, которым в определенных законом случаях является обладатель преимущественного права.

Для приведения в действие механизма преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества необходимо наличие предпосылок, в настоящем случае - принятие решения органом местного самоуправления о реализации объекта недвижимости путем отражения данного намерения в прогнозном плане приватизации муниципального имущества в соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - закон N 178-ФЗ).

Согласно ст.4 Закона N 159-ФЗ орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества, и в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", направляет арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

Спорный объект недвижимости в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2009 год не включен.

Кроме того, согласно выписке из реестра от 11 июня 2008 года N 15-07-06/25246, объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 12,5 м2, литера 3 (1 этаж: комната N 51), расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, пр. Металлургов/Марии Авейде, д. 80/33, состоит в реестре муниципального имущества городского округа Самара за реестровым номером 001852 и, следовательно, является муниципальной собственностью.

Однако, на сегодняшний день процедура регистрации права собственности на указанный объект за муниципальным образованием городским округом Самара не завершена.

Согласно положениям ст. ст. 50, 85 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", органы местного самоуправления до 01 января 2012 года осуществляют в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, отчуждение или производят перепрофилирование муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности, не предназначенного для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений.

Следовательно, муниципальному образованию предоставлено как право выбора способа реализации имущества - отчуждение либо перепрофилирование, так и срок на проведение указанных мероприятий - до 01 января 2012 года.

С учетом указанных обстоятельств у Департамента по управлению имуществом г.о. Самара не возникло обязанности по представлению в собственность предпринимателя Мелетлян В.Р. испрашиваемого нежилого помещения.

Кроме того, материалами дела (постановлением главы г. Самары N 1292 от 01 декабря 1997 г. "О переводе из жилого в нежилой фонд" квартиры N 19 в доме N 80 по проспекту Металлургов, актом проверки соблюдения условий использования помещений по адресу пр. Металлургов, д. N 80/33, литера внутренняя 3, договором аренды N 002836 А от 20 ноября 2002 г. и письмом о его пролонгации, договором аренды N02194А от 23 декабря 2003 г., техническим паспортом домовладения по адресу г.Самара, Кировский район, пр. Металлургов, 80) подтверждается, что из жилого в нежилой фонд с целью ее реконструкции переведена только квартира N19 общей площадью 71,4 кв.м., коридор площадью 12,5 кв.м. остался коридором и, несмотря на наличие стены, отгораживающий его от других помещений дома, относится к местам общего пользования дома, в связи с чем ссылка Департамента по управлению имуществом городского округа Самара на то, что согласно ст. ст. 289, 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме и что в соответствии с действующим законодательством Департамент управления имуществом городского округа Самара не вправе распоряжаться площадями общего пользования, к которым относится испрашиваемое помещение, является обоснованной.

С учетом изложенного суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных индивидуальным предпринимателем требований, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 15 июля 2009 года по делу N А55-8820/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

Т.С. Засыпкина В.В. Кузнецов