Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2009 г. N 11АП-7074/2009

14 сентября 2009 г.

Дело N А55-9337/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рогалевой Е.М.,

судей Бажана П.В., Засыпкиной Т.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой Л.В.,

с участием:

от заявителя - Малышева Е.П., доверенность от 08 июня 2009 года,

от мэрии городского округа Тольятти - Рассказчикова А.Ю., доверенность от 27 ноября 2008 года N 4461/1,

от общества с ограниченной ответственностью "Тольяттинский трансформатор" - Еремеева А.В., доверенность от 13 января 2009 года N 478-02/010, Турков П.В., доверенность от 13 января 2009 года N 478-02/007,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Тольяттинский трансформатор" и мэрии городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 15 июля 2009 года по делу N А55-9337/2009 (судья Стенина А.В.)

по заявлению закрытого акционерного общества "СпецТехСтрой", г. Тольятти,

к мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Тольяттинский трансформатор", г. Тольятти,

о признании недействительным постановления и об обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "СпецТехСтрой" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просило признать недействительным постановление мэрии городского округа Тольятти N 951-1/П от 12 мая 2008 г. "Об утверждении проекта границ раздела земельного участка, расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Индустриальная,1" в части п. 1.9 и 1.10 и обязать утвердить проект границ раздела земельного участка входящего в состав земель населенных пунктов, площадью 427 941 кв.м, с кадастровым номером 63:09:03 02 051:0061, расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Индустриальная, 1, в отношении земельного участка N 9, площадью 13 876,5 кв.м, согласно представленного проекта границ раздела земельного участка.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15 июля 2009 года заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно Положению о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений, утв. постановлением Правительства РФ от 02 февраля 1996 г. N 105, для всех типов застройки являются обязательными правила межевания, в соответствии с которыми в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры. Земельные участки и прочно связанные с ним здания и сооружения рассматриваются как единые объекты недвижимого имущества. Установление границ землепользования (межевание) направлено на установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов в сложившейся застройке.

Заявитель, в соответствии с договором купли-продажи, приобрел право пользования земельным участком площадью 13876,5 кв.м.

Не согласившись с выводами суда, ООО "Тольяттинский Трансформатор" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что площадь земельного участка 13876,5 кв.м. определена по согласованию сторон договора, а не основывается на положениях закона и расчетах действительной необходимости земельного участка для использования здания.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (п.2 ч.7 ст.36 Земельного кодекса РФ).

Лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Поскольку площадь земельного участка, определенная договором N 478/595-03 от 16 декабря 2003 г. определена по согласованию сторон договора, а не на основании положений закона и расчетов действительной необходимости земельного участка для использования здания, мэрия г.о. Тольятти правомерно полагала, что ОАО "Трансформатор", выступая продавцом по договору N 478/595-03 от 16 декабря 2003 г., не вправе был распоряжаться данным земельным участком.

Размер земельного участка N 9, расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул.Индустриальная, 1, стр.21, оспариваемый заявителем, для эксплуатации здания (лит. А54) - озеленение завода, установлен в соответствии с заключением лицензированной организации ООО "Гамма Строй".

На земельном участке, на который претендует заявитель, расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Тольяттинский Трансформатор": ливневая канализация (свидетельство о государственной регистрации права от 02 ноября 2006 г. 63-АВ 402392), ограждение территории завода (свидетельство о государственной регистрации права от 22 мая 2008 г. 63-АВ 865788), а также автомобильные дороги, тротуары и дорожки, площадки, которые находятся на балансе ООО "Тольяттинский Трансформатор".

Ссылка суда в оспариваемом решении на решение Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-19442/2006 от 18 мая 2007 г., оставленное без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, не может служить доводом для признания факта общеизвестным.

Не согласившись с выводами суда, мэрия городского округа Тольятти также подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

В апелляционной жалобе указывает, что вынося решение о признании недействительным постановления мэра городского округа Тольятти от 12 мая 2008 г. N 951-1/п "Об утверждении проекта границ раздела земельного участка, расположенного по адресу: г.Тольятти, Центральный район, ул.Индустриальная, 1" в части п.п. 1.9 и 1.10 суд исходил из того, что площадь земельного участка была установлена решением арбитражного суда Самарской области от 18 мая 2007 г. по делу N А55-19442/2006 г. по иску ОАО "Трансформатор" к ООО "Технология", ООО "Современные технологии" о признании договору купли-продажи недвижимого имущества от 10 декабря 2003 г. N478/595-03, от 28 июня 2007 г. N 28/06 незаключенными.

Однако при рассмотрении данного иска ОАО "Трансформатор" о признании вышеперечисленных договоров незаключенными, судом проверялось их соответствие нормам 554 Гражданского кодекса РФ, то есть наличие характеристик, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе и о соответствующем земельном участке.

Согласно пункту 4 статьи 20 Земельного кодекса РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Следовательно ОАО "Трансформатор", определяя в договоре купли-продажи здания площадь пользования земельным участком, фактически осуществило функции распоряжения данным земельным участком, что недопустимо, так как противоречит действующему законодательству.

Формирование площади земельного участка для ООО "СпецТехСтрой" производилось на основании экспертного заключения, что не противоречит требованиям нормативно правовых актов.

В судебном заседании представители ООО "Тольяттинский Трансформатор" и мэрии городского округа Тольятти доводы апелляционных жалоб поддержали.

Представитель заявителя по делу считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзывах.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

ЗАО "СпецТехСтрой" по договору N 28/06 от 28 июня 2007 г. приобрело у ООО "Современные технологии" здание (Лит. А54), общей площадью 1 021.6 кв.м., расположенное по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Индустриальная 1.

Ранее указанное недвижимое имущество принадлежало на праве собственности ООО "СпецТехСтрой", которое в свою очередь приобрело Здание (Лит А54) у ОАО "Трансформатор".

По согласованию сторон, при переходе права собственности на объект недвижимости покупатель приобрел право пользования земельным участком площадью 13 876,5 кв.м. для дальнейшего использования здания.

Решением Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-19442/2006 г., оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанции, установлено, что стороны согласовали площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, в размере 13 876,5 кв.м.

ЗАО "СпецТехСтрой" в соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ (в редакции от 03 октября 2004 г.) "О введении в действие Земельного кодекса РФ" приступило к оформлению своих прав на указанный земельный участок, в связи с чем, обратилось в мэрию г.о. Тольятти для установления границ земельного участка.

13 марта 2009 года в адрес заявителя поступило постановление N 951-1/П мэра г.о. Тольятти от 12 мая 2008 г. "Об утверждении проекта границ раздела земельного участка, расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Индустриальная. 1".

Пунктом 1 вышеназванного постановления утвержден проект границ раздела земельного участка, входящего в состав земель населенных пунктов, площадью 427 941 кв.м. с кадастровым номером 63:09:03 02 051:0061, расположенного по адресу: г. Тольятти. Центральный район, ул. Индустриальная. 1 на двенадцать самостоятельных земельных участков.

Как следует из пункта 1.10 постановления N 951-1/П мэра г.о. Тольятти от 12 мая 2008 г. ЗАО "СнецТехСтрой" выделен земельный участок N 9. площадью 2 270 кв.м.. расположенный по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Индустриальная. 1. стр. 21, формируемый для дальнейшей эксплуатации здания (лит А54) озеленение завода.

При принятии решения об удовлетворении заявленных требований о признании этого постановления в оспариваемой части незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Согласно Определению ВАС РФ от 27 октября 2008 г. N 12202/07 предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением сооружением и необходимой для их использования, ограничиваются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При вынесении оспариваемого постановления не установлены нормативные размеры земельных участков, подлежащих закреплению за объектами застройки и необходимых для их эксплуатации с учетом норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил использования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, а также расположения объектов недвижимости, принадлежащих ЗАО "СпецТехСтрой" на конкретном спорном земельном участке.

Фактически земельный участок, находящийся по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Индустриальная, д. 1, площадью 427 941 кв.м.. распределен не по правилам ст. 33 ЗК РФ, а по согласованию границ между всеми собственниками объектов недвижимого имущества, за исключением ЗАО "СпецТехСТрой".

Ранее, 19 декабря 2006 г. отделом архитектуры и градостроительства мэрии г.о. Тольятти был утвержден проект границ, согласно которому предыдущему собственнику недвижимого имущества здания (Лит. А54) ООО "Современные технологии" был отведен земельный участок площадью 13 876,5 кв.м.

Согласно п. 1.4. и абзаца 5 п. 3.1. договора купли-продажи N 478/595-03 от 16 декабря 2003 г., заключенного между ОАО "Трансформатор" и ООО "СпецТехСтрой" на объект недвижимого имущества - нежилого здания озеленения завода (Лит. А54) общей площадью 1 021,6 кв.м., расположенное по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, Центральный район, ул. Индустриальная, 1, стороны согласовали, что площадь земельного участка, необходимого для использования отчуждаемого здания, составляет 13 876,5 кв.м.

Соответствие указанного договора купли-продажи действующему законодательству РФ установлено решением Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-19442/2006 от 18 мая 2007 г., оставленным без изменений судами апелляционной и кассационной инстанций, в котором суд признал, что стороны согласовали площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, в размере 13 876, 5 кв.м.

Указанный земельный участок принадлежал ОАО "Трансформатор" на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу норм пункта 1 ст. 552 ГК РФ и пункта 1 ст. 35 ЗК РФ перемена собственников недвижимого имущества влечет за собой переход права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пункт 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 предусматривает, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного бессрочного пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок предоставлен быть не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При этом, согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (п. 2 ч. 7 ст. 36 ЗК РФ).

Согласно Положению о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений, утв. постановлением Правительства РФ от 02 февраля 1996 г. N 105, для всех типов застройки являются обязательными правила межевания, в соответствии с которыми в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры. Земельные участки и прочно связанные с ним здания и сооружения рассматриваются как единые объекты недвижимого имущества. Установление границ землепользования (межевание) направлено на установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов в сложившейся застройке.

Из содержания указанных норм права следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы правообладатель этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом недвижимости, так и часть, необходимая для ее использования.

Данная позиция закреплена постановлением ФАС Поволжского округа от 17 марта 2009 г. по делу А55-10842/2008, от 18 ноября 2008 г. по делу N А72-1364/08, от 23 июля 2008 г. по делу N А57-22581/2007, от 28 августа 2008 г. по делу N А65-29622/2007-СГ2-55.

Заявитель, в соответствии с договором купли-продажи, пользовался земельным участком площадью 13876,5 кв.м.

Ответчик в ходе судебного разбирательства не представил доказательств, что площадь земельного участка, согласованная сторонами в договоре N 28/06 от 28 июня 2007 г. как необходимая для использования находящейся на нем недвижимости, превышает предельные размеры, установленные в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, градостроительной и проектной документацией, не указал соответствующие нормативные акты и нормативы, которыми руководствовался при определении размера земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, принадлежащего заявителю, проектные границы которого утверждены оспариваемым постановлением.

В силу п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Проектная документация, на которую ссылается мэрия г.о. Тольятти - это СНиП П-89-80. Заключение ООО "Гамма Строй" также основано на данном документе.

Положения СНиП Н-89-80 не могут быть использованы для определения размера земельного участка, необходимого для эксплуатации здания (лит. А54), находящегося по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Индустриальная, 1, стр. 21 и принадлежащего ЗАО "СпецТехСтрой", так как данный СНиП разработан для проектировании генеральных планов новых, расширяемых и реконструируемых промышленных предприятий, а также при разработке схем генеральных планов групп предприятий с общими объектами (п. 1.1. СНиП 11-89-80), а здание (лит. А54) не входит в состав промышленного предприятия, а является самостоятельным объектом недвижимости.

Суд, отменяя постановление от 12 мая 2008 г. "Об утверждении проекта границ раздела земельного участка, расположенного по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Индустриальная, 1" в части п.п. 1.9 и 1.10., правомерно руководствовался тем, что вынесший его орган не обосновал предельный размер земельного участка, сформированного для эксплуатации здания, принадлежащего ЗАО "СпецТехСтрой".

Кроме этого, указанный в оспариваемом постановлении размер земельного участка, предоставленного заявителю, не был с ним согласован.

С учетом изложенного, а также положений статей 198, 201 АПК РФ суд правомерно пришел к выводу о необходимости удовлетворить заявленные требования и обязать мэрию городского округа Тольятти устранить допущенные нарушения, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 15 июля 2009 года по делу N А55-9337/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

П.В. Бажан Т.С. Засыпкина