Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2009 г. N 11АП-5476/2009

25 сентября 2009 г.

Дело N А72-608/2009

г. Самара

Резолютивная часть определения объявлена 24 сентября 2009 года.

Определение в полном объеме изготовлено 25 сентября 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Деминой Е.Г., судей Романенко С.Ш., Туркина К.К.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голяковой Е.С.,

с участием в судебном заседании до перерыва:

от истца - представитель Коротких И.М., доверенность от 01.07.2009,

от ответчика - представители Ермолаев С.В., доверенность от 28.07.2009, Ломакин О.В., доверенность от 04.05.2009, ордер от 11.07.2009 N 10,

от третьих лиц не явились, извещены надлежащим образом

после перерыва:

от истца - представитель Куликов Я.В., доверенность от 07.08.2009,

от ответчика - не явился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц не явились, извещены надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 арбитражное дело N А72-608/2009 по иску ОАО "Заря-Юг", г. Ульяновск, к ООО "Фирма "Бистро", г. Ульяновск,

третьи лица: Комитет по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска, Департамент культуры и архивного дела Ульяновской области, Комитет Ульяновской области по культурному наследию, о внесении изменений в договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Заря-Юг" (далее - истец, ОАО "Заря-Юг") обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Бистро" (далее - ответчик, ООО "Фирма Бистро") о внесении изменений в договор аренды N 10047/988 от 06.06.2006 нежилого помещения, изложив нижеуказанные пункты в следующей редакции:

пункт 3.1. "Арендатор обязуется ежемесячно уплачивать Арендодателю арендную плату из расчета 609 руб., в том числе НДС за 1 кв.м. арендованных помещений. Арендодатель вправе ежеквартально в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы с учетом роста инфляции. Помимо арендной платы арендатор самостоятельно заключает договоры с эксплуатирующими организациями (тепло, водо, электроснабжения) и уплачивает коммунальные платежи";

пункт 3.2. "Оплата арендных платежей производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, не позднее 10 (десятого) числа месяца, за который осуществляется платеж";

пункт 5.1. "Договор прекращает свое действие по окончании его срока, либо досрочно, в случаях, предусмотренных настоящим договором";

пункт 5.2. "Арендодатель вправе в любое время отказаться от исполнения настоящего договора и расторгнуть его в одностороннем порядке без обращения в суд, путем направления уведомления Арендатора о расторжении договора за тридцать дней (договор считается расторгнутым с даты получения уведомления) в следующих случаях";

пункт 2.2.19. "Если при наступлении страхового случая по договору страхования, заключенному в соответствии с п. 6.1. Договора, выплаченное страховое возмещение не покрывает реальный ущерб, причиненный имуществу, Арендатор обязан в течение десяти дней со дня получения страхового возмещения возместить разницу между реальным ущербом и полученным страховым возмещением. Стоимость реального ущерба определяется актом составленном соответствующей службой по эксплуатации коммуникаций и соотношений в присутствии Арендодателя, а также отчетом независимого оценщика (ООО "Эксперты"), согласованно с Арендодателем";

пункт 6.1. "Арендатор своими силами и за свой счет производит рыночную оценку занимаемого помещения для целей страхования, заключает договор страхования, в пользу Арендодателя исходя из рыночной стоимости имущества" (т.1, л.3-5).

Определением от 14.04.2009 Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Комитет по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска (т.3,л.113-114).

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 19 мая 2009 года по делу N А72-608/2009 в иске отказано (т.4, л.17-19).

Не согласившись с решением суда ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, в иске отказать (т.4, л.24-30).

В обоснование своих доводов ответчик указал, что он не оспаривает решение суда в части отказа в иске, однако просит изменить мотивировочную часть, поскольку спорный договор аренды является заключенным. Кроме того заявитель жалобы не согласен с решением суда в части размера взысканных расходов на оплату услуг представителя.

В судебном заседании в соответствии со ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации(далее - АПК РФ) объявлялся перерыв с 28.07.2009 до 10 час.55 мин. 30.07.2009.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2009 суд перешел к рассмотрению дела N А72-608/2009 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) для рассмотрения дела в суде первой инстанции по следующим основаниям.

Предметом спорного договора является здание, которое относится к объектам культурного наследия и в соответствии с Федеральным законом "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ находится под охраной государства, в связи с чем, предмет спора затрагивает интересы госоргана, осуществляющего его охрану - Управления по делам культуры и искусства администрации Ульяновской области, которое при рассмотрении дела судом первой инстанции не было привлечено к участию в деле.

В соответствии с п.4 ч.4 ст. 270 АПК РФ основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Согласно п.5 ст. 270 АПК РФ при отмене решения по основаниям, предусмотренным в ч.4 настоящей статьи арбитражный апелляционный суд рассматривает дело по правилам, установленным АПК для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора привлек Управление по делам культуры и искусства администрации Ульяновской области. Рассмотрение дела назначено на 20 августа 2009 года в 16 час. 30 мин.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции по ходатайству сторон, в порядке процессуального правопреемства произведена замена первоначального истца: открытого акционерного общества "Заря -Юг" на правопреемника: общество с ограниченной ответственностью "Заря-Юг", первоначального третьего лица: Управления по делам культуры и искусства Ульяновской области на правопреемника: Департамент культуры и архивного дела Ульяновской области. Тем же определением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Комитет Ульяновской области по культурному наследию.

В соответствии со ст. 158 АПК РФ рассмотрение дела откладывалось с 25 августа 2009 года на 22 сентября 2009 года.

В судебном заседании в соответствии со ст.163 АПК РФ объявлялся перерыв с 20.08.2009 до 17 час. 20 мин. 25.08.2009, с 22.09.2009 до 11 час. 40 мин. 24.09.2009.

В судебное заседание третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со ст. 123 и 156 АПК РФ арбитражный апелляционный, суд с учетом мнения представителей сторон, рассматривает дело в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца, настаивал на заявленных требованиях по основаниям, изложенных в исковом заявлении и дополнении к исковому заявлению, в котором истец, не меняя предмета и основания иска, просил суд оценить договор аренды нежилого помещения N 10047/988 от 06.06.2006 как незаключенный в связи с отсутствием существенных условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 55 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве (т.1, л.77-91, т.3, 117-118), поддержал так же доводы апелляционной жалобы, просил исключить из мотивировочной части решения суда доводы о незаключенности договора аренды от 06.06.2006 N 10047/988.

Третье лицо Комитет по Ульяновской области по культурному наследию в отзыве на исковое заявление считает, что ООО "Фирма Бистро" выполнило обязанность по оформлению охранного обязательства пользователя объектом культурного наследия и просит разрешить спор на усмотрение суда.

Выслушав представителей сторон, проверив материалы дела, арбитражный апелляционный суд установил.

Из материалов дела следует, что 06.06.2006 между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска и обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Бистро" заключен договор аренды муниципального нежилого помещения N 10047/988.

Согласно пункту 1.1 договора на основании распоряжения председателя Комитета N 1089 от 23.05.2006 Арендодатель (Комитет по управлению имуществом г. Ульяновска) предоставляет, а Арендатор (ООО "Фирма "Бистро") принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, 40/9, с целевым назначением для использования под кафе. Общая площадь помещения составляет 613,32 кв.м., в том числе 404,58 - кафе 1 этаж, 208, 74 - склад/подвал.

В соответствии с п. 1.2. договор заключен на срок с 10.06.2006 по 19.01.2008.

Дополнительным соглашением от 18.10.2006 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора в части площади помещения и срока действия договора. По договору аренды Арендатору переданы помещения общей площадью 200, 84 кв.м. Срок действия договора установлен по 01.01.2018.

С 21.05.2007 собственником помещений, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, 40/9, общей площадью 212,02 кв.м., является ОАО "Заря- Юг", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серия 73 АТ N 577877 от 21.05.2007.

Договор аренды N 10047/988 от 06.06.2006 и изменения к нему, оформленные между КУГИ г.Ульяновска и ответчиком зарегистрированы в УФРС по Ульяновской области в установленном законом порядке, что подтверждается записью о регистрации.

В связи со сменой собственника 21.05.2007 между КУГИ г.Ульяновска, истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 06.06.2006 N 10047/988, которым стороны внесли изменения в фабулу договора и в раздел 8, в части указания Арендодателя и его новых реквизитов (т.1, л.107, т.3, л.96). Дополнительное соглашение так же зарегистрировано в УФРС Ульяновской области.

Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением о внесении изменений в договор аренды от 06.06.2006 N 10047/988, в том числе, письмом N162 от 10.12.2008, приложив к нему проект дополнительного соглашения от 10.12.2008 (т.1, л. 38-40).

Ответчик письмом от 21.12.2008 б/н отказался вносить изменения в спорный договор (т.2, л.59), что явилось основанием для обращения истца в суд с вышеуказанным иском.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, с учетом требований настоящего Федерального закона.

Пунктом 2 статьи 55 указанного Закона установлено обязательное включение в договор аренды объекта культурного наследия включенных в реестр сведений об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Федеральным законом, независимо от формы собственности данного объекта.

Из представленного в материалы дела охранного обязательства по недвижимому памятнику истории и культуры от 28.06.2006 оформленного между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска (собственник) и Управлением по делам культуры и искусства Ульяновской области (Госорган) в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ и "Положением об охране и использовании памятников истории и культуры", утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 16.09.82 N 865 следует, что Комитет по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска обязуется: "Здание Окружного суда, где работал писатель и историк Мартынов П.Л." (1864), находящийся по охраной государства, в целях его дальнейшего сохранения как памятника истории и культуры использовать исключительно по учебное заведение, торгово-офисные помещения и складские помещения материалов, не загрязняющих интерьеры памятников, их фасады и территории, водные и воздушные бассейны, не имеющие вредные парогазообразные и иные выделения, для производственных целей, исключающих разрушающее и повреждающее воздействие на здание. К охранному обязательству был приложен акт от 30.08. 2006 технического состояния (т.3, л.146-148).

17.01. 2007 Комитет по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска (собственник), Управление по делам культуры и искусства Ульяновской области (Госорган) и общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Бистро" оформили охрано-арендный договор N А-07-03 на пользование недвижимым имуществом- памятником истории и культуры "Здание Окружного суда, где работал писатель и историк Мартынов П.Л.", г. Ульяновск, согласно которому Собственник сдает, Арендатор принимает в арендное пользование, а Госорган разрешает сдачу в арендное пользование часть памятника "Здание Окружного суда, где работал писатель и историк Мартынов П.Л." в виде встроенных нежилых помещений общей площадью 200, 84 кв.м., расположенных на 1 этаже, для использования его под кафе для непроизводственных целей, исключающих разрушающее повреждающее воздействие на здание.

Согласно п.3 договора срок аренды с 10.06.2006 по 01.01.2018. К договору прилагается акт N А/А-07-3 от 17.01. 2007 технического состояния памятника истории и культуры.

19.02. 2007 Комитет по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска и ООО "Фирма" Бистро" в соответствии с п.7.1. договора аренды от 6.06. 2006. N 10047/988 и на основании охранного обязательства по недвижимому памятнику истории и культуры от 28.09.2006, оформили дополнительное соглашение, которым дополнили раздел 6 договора аренды условиями о том, что объект аренды является памятником истории и культуры и на Арендатора возлагаются обязанности по обеспечению режима содержания памятника, поведению ремонтно-реставрационных, консервационных работ, предусмотренных актом технического состояния, составляющим неделимое целое с настоящим охранным обязательством, а так же разовыми предписаниями "Госоргана". Кроме этого, на арендатора возлагались и иные обязанности, связанные с содержанием объекта аренды как памятника истории и культуры.

В примечании п.6.2.1 договора аренды стороны указали, что прилагаемый акт фиксирует состояние памятника в момент выдачи охранного обязательства и отмечает перечень необходимых ремонтно-реставрационных работ по срокам.

Согласно п. 6.2.2. договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.02. 2007) срок действия настоящего охранного обязательства устанавливается на время нахождения указанного памятника у "Собственника".

Согласно п. 2 дополнительного соглашения, соглашение вступает в силу в соответствии с действующим законодательством и является неотъемлемой частью договора аренды от 06.06.2006 N 100447/988 (т.1, л.105-106 .)

2.04. 2007 договор аренды от 6.06. 2006 N 10047/988 со всеми дополнительными соглашениями зарегистрирован в установленном законом порядке (т.1, л.106)

28.03.2007 Управление по делам культуры и искусства Ульяновской области письмом за N 726 сообщило предыдущему собственнику объекта аренды (КУГИ г. Ульяновска), что разрешает сдачу в аренду спорных помещений под кафе.

Оценив в совокупности содержание договора аренды от 06.06.2006 N 10047/988, дополнительного соглашения 19.02.2007, которое является неотъемлемой частью договора, заключенного на основании охранного обязательства, охранно-арендного договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что указанные документы содержат необходимые сведения, позволяющие обеспечить сохранение объекта культурного наследия.

Заключив вышеуказанные договоры, дополнительное соглашение и зарегистрировав спорный договор аренды со всеми дополнениями в установленном законом порядке, стороны внесли в договор условия, предусмотренные п.2 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ. Договор аренды от 06.06.2006 N 10047/988 имеет указание на то, что передаваемые в аренду помещения находятся в здании, включенном в реестр объектов культурного наследия, предметом аренды является объект, имеющий специальный правовой режим и подлежащий охране, в связи с чем, он является заключенным.

Требования истца о внесении изменений в договор аренды не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в связи со сменой собственника 21.05.2007 между КУГИ г. Ульяновска, истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 6.06. 2006 N 10047 /988, которым внесены изменения в фабулу договора и в раздел 8, в части указания Арендодателя и его новых реквизитов (т.1, л.107, т.3, л.96), которое зарегистрировано в установленном законом порядке.

Предложение нового собственника ОАО "Заря-Юг" об изменении условий договора от 06.06.2006 N 10047/988 (в т.ч. п.п. 3.1.;3.2.; 5.1.;5.2.;2.2.19;6.1) ответчик оставил без удовлетворения.

Обращаясь в суд с иском, истец свои требования обосновал ст. 450-452 ГК РФ, сменой собственника, переходом от муниципальной методики расчета арендной платы к рыночному способу определения арендной платы, поскольку основным видом деятельности истца является сдача в аренду недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из пункта 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 следует, что при разрешении споров, связанных с арендой следует учитывать, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Пунктом 3.1. договора аренды от 06.06.2006 N 10047/988 стороны согласовали, что расчет арендной платы производится на основании решения Городской Думы по формуле Ст а.п.= СТб.*Кг.а.*Кн.п.*К т.п.*Кк.п.* Кт.д. где Ст а.п.-расчетная ставка арендной платы за 1 кв.м. в год, СТб.- базовая ставка арендной платы за 1 кв.м в год. Коэффициенты, учитывающие: Кг.а.- группа арендаторов, Кн.п.- назначение помещения, Кт.п.- тип помещения, Кк.п- комфортность помещения, Кт.д- транспортная доступность.

Из данного расчета видно, что договором установлен конкретный механизм определения размера арендной платы на основании решений Городской Думы.

В соответствии с п.3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 3.3. договора аренды стороны предусмотрели, что изменение арендной платы в связи с изменением базовой ставки и корректировочных коэффициентов к ней (без изменения методики расчета) является обязательным для сторон без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к нему, т.е. договором предусмотрен механизм изменения цены договора, который не связан с последующей оценкой стоимости объекта.

Кроме того в соответствии со ст. 451 ГК РФ договор может быть расторгнут или изменен в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В данном случае истец не представил доказательств о том, что в момент приобретения имущества он не знал о наличии обременения в виде аренды на определенных условиях, в том числе по размеру арендной платы и по срокам ее внесения.

Истцом так же не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии всех условий, являющихся основанием для внесения изменений в п.3.1. спорного договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ.

Истец так же не представил доказательств, что без изменения п.3.2; 5.1.;5.2.;2.2.19. и 6.1. договора настолько будет нарушено соотношение имущественных интересов и повлечет для истца такой ущерб, что оно лишилось того, на что арендодатель был вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах, с учетом п.2 ст. 451 ГК РФ требования истца о внесении изменений в договор аренды являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Требования ответчика о взыскании с истца 30 000 руб. судебных расходов, понесенных им, в связи с оплатой услуг представителя подлежат частичному удовлетворению.

В силу ст. 106, 110 АПК РФ расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей) относятся к судебным издержкам и взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в разумных пределах.

В обоснование заявленных требований ответчик представил договор от 02.02.2009 , платежное поручение от 25.02.2009 на сумму 30 000 руб. (т.3, л. 68-69).

Учитывая, объем выполненной работы связанной с подготовкой к рассмотрению дела, количество судебных заседаний с участием представителя, исходя из принципа разумности, судебные расходы понесенные ответчиком в связи с оплатой услуг представителя подлежат удовлетворению в размере 10 000 руб.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины, относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 19 мая 2009 года по делу N А72-608/ 2009 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Заря-Юг" оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Заря-Юг" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Бистро" 10 000 рублей - судебные расходы на оплату услуг представителя.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Демина

Судьи

С.Ш. Романенко К.К. Туркин