Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2011 г. N 17АП-1604/2011.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2011 г. N 17АП-1604/2011

г. Пермь

21 марта 2011 г.

Дело N А71-294/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 марта 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей Виноградовой Л.Ф., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Глушенковой С.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Рыкова Т.Л. (паспорт, доверенность от 18.02.2011),

от ответчика - представитель не явился,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - ООО "Актив",

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 26 ноября 2010 года

по делу N А71-294/2010,

принятое судьей Абуязидовой Г.А.,

по иску ООО "Актив" (ОГРН 1021800640696, ИНН 1808203405)

к Управлению имущественных отношений Администрации г. Ижевска

о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества с зачетом стоимости неотделимых улучшений,

установил:

ООО "Актив" (истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Управлению имущественных отношений Администрации г. Ижевска (ответчик) о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 146,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. К. Маркса, 393, с зачетом в стоимость выкупаемого имущества стоимости неотделимых улучшений в сумме 2 695 139, 24 руб.

На основании ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, просил зачесть в стоимость выкупаемого имущества стоимость неотделимых улучшений в размере 3 139 812 руб. без НДС (или 3704 978 руб. с НДС).

Решением суда от 26.11.2010 (резолютивная часть от 11.11.2010) исковые требования удовлетворены частично, определена стоимость приобретаемого истцом арендуемого имущества общей площадью 146,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. К.Маркса, 393, в размере 6700000 руб.(без НДС) зачетом в счет оплаты стоимости неотделимых улучшений в сумме 2 472 273 руб. 89 коп.

Решение суда от 26.11.2010 обжаловано истцом в апелляционном порядке в части зачета в счет оплаты стоимости имущества суммы 2 472 273 руб. 89 коп. В апелляционной жалобе истец ссылается на допущенную судом первой инстанции ошибку при расчете подлежащей зачету стоимости неотделимых улучшений. Кроме этого, истец считает неправомерным уменьшение стоимости неотделимых улучшений на сумму арендных платежей, от которых он был освобожден в период капитального ремонта.

Ответчик против доводов апелляционной жалобы возражает, в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что при вынесении решения судом обоснованно исключены из заявленной истцом суммы 3 139 812 руб. работы, указанные в сметах N 1-5, а также сумма арендной платы, от которой истец был освобожден в счет возмещения произведенных им затрат.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 146 кв.м, расположенного по адресу: г. Ижевск ул. К. Маркса, 393, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда N 13095 от 09.08.2006.

Уведомлением от 14.08.2009 ответчик предложил истцу реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность, подписав проект договора купли-продажи этого имущества по цене 6 700 000 руб. без НДС.

Указанный договор подписан истцом с протоколом разногласий, в котором истец просил зачесть в счет оплаты стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества.

Поскольку разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения ответчиком не оспаривается, и подтверждается направлением проекта договора купли-продажи этого имущества в соответствии с требованиями ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

С учетом изложенных правовых норм судом первой инстанции правомерно рассмотрены требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества.

Частью 6 ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Как правильно установлено судом первой инстанции, при эксплуатации арендуемого помещения истцом с согласия арендодателя произведены ремонтные работы по капитальному ремонту и реконструкции согласно актам о приемке выполненных работ с ноября 2005 года по апрель 2006 года на сумму 2695139, 24 руб.

Заключением проведенной по делу экспертизы от 22.07.2010 установлена рыночная стоимость произведенных истцом улучшений в размере 3704 978 руб. (с учетом НДС).

При этом судом первой инстанции обоснованно не признаны неотделимыми улучшениями произведенные истцом работы по установке радиаторных решеток (рыночной стоимостью 9672 руб. с НДС), работы, связанные с благоустройством и вывозом мусора (рыночной стоимостью 145 966 руб. и 106 667 руб. с НДС), электромонтажные работы (рыночной стоимостью 97 223 руб. с НДС).

Однако, засчитывая в счет оплаты имущества рыночную стоимость неотделимых улучшений, суд первой инстанции не учел следующего.

Цена выкупаемого объекта указана ответчиком в проекте договора купли-продажи в размере 6 700 000 руб. (без НДС), что соответствует рыночной стоимости этого имущества, определенной независимым оценщиком в отчете N 29/04-09 от 19.05.2009.

Определение рыночной стоимости имущества без НДС истцом не оспаривается. Из пояснений истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции следует, что с указанием в договоре купли-продажи выкупной стоимости недвижимого имущества в размере 6 700 000 руб. без НДС истец согласен (с учетом положений подп. 1 п. 1, подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ), разногласия по условиям договора в этой части у сторон отсутствуют.

В связи с чем, предметом рассмотрения суда по настоящему делу являются требования об урегулировании разногласий по зачету в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений.

При исключении из рыночной стоимости произведенных истцом улучшений в размере 3704 978 руб. с НДС, рыночной стоимости работ по установке радиаторных решеток, связанных с благоустройством и вывозом мусора, а также электромонтажных работ, определенной с учетом НДС, подлежащая зачету рыночная стоимость неотделимых улучшений составляет 3345450 руб. с НДС (3704 978 - 9672 - 145 966 - 106 667 - 97 223 = 3345450).

Следовательно, в счет оплаты стоимости недвижимого имущества, определенной без учета НДС, подлежит зачету рыночная стоимость неотделимых улучшений также без учета НДС в размере 2835127 руб. 12 коп.

Кроме этого, судом первой инстанции в зачет стоимости выкупаемого имущества засчитана стоимость арендной платы 308 016 руб. 11 коп., от уплаты которой истец был освобожден по условиям договора аренды N 9909 от 01.09.2003.

Вывод суда первой инстанции о возможности проведения такого зачета нельзя признать обоснованным.

Условиями договора аренды N 9909 от 01.09.2003 предусмотрена обязанность арендатора, в том числе, разработать техническую документацию на капитальный ремонт, согласовать ее с соответствующими службами, провести капитальный ремонт в соответствии с согласованной документацией, обеспечить проведение инвентаризации и представить новый паспорт на нежилое помещение (п. 3 раздела 7 договора). Пунктом 5 раздела 7 этого договора предусмотрено освобождение арендатора от арендной платы сроком на один год.

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендатор вправе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно актам о приемке работы по капитальному ремонту произведены истцом с ноября 2005 года по апрель 2006 года.

Сведений о зачете арендной платы в размере 308 016 руб., подлежащей уплате за один год по договору аренды N 9909 от 01.09.2003, в счет стоимости произведенного истцом капитального ремонта в материалах дела не имеется. Основания для исключения указанной суммы из стоимости неотделимых улучшений отсутствуют.

При таких обстоятельствах, решение суда от 26.11.2010 в обжалуемой части подлежит изменению (п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ). Стоимость выкупаемого имущества подлежит определению с зачетом стоимости неотделимых улучшений в размере 2 835 127 руб. 12 коп. (без НДС).

Расходы по уплате истцом государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 26 ноября 2010 года по делу N А71-294/2010 изменить.

Определить стоимость выкупаемого ООО "Актив" недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 146,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. К. Маркса, 393, в размере 6 700 000 руб. без НДС с зачетом в счет ее оплаты стоимости неотделимых улучшений в размере 2 835 127 руб. 12 коп. без НДС.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска в пользу ООО "Актив" расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2000 (две тысячи) руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет - сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

Л.Ф. Виноградова Г.Л. Панькова