Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2008 г. N 12АП-478/2007

г. Саратов

Дело N А-57-1380/07-38

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2008 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Жаткиной С.А., Тимаева Ф.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семёновым Ю.Е.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Зацаринин С.А. по доверенности от 11.07.2007 года, Русанов О.Н. по доверенности от 11.07.2007 г.

от ответчика - Кузьмичева М.В. по доверенности N 1 от 01.01.2008 г.,

от третьего лица - Калдина А.А. по доверенности N 1 от 01.02.2008 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя Тищенко Александра Сергеевича, г. Красный Кут Саратовской области к Краснокутскому районному потребительскому обществу, г. Красный Кут Саратовской области,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Торговый двор", г. Красный Кут, Саратовская область

о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Тищенко А.С. обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Краснокутскому РайПО о взыскании 210214 руб. убытков, составляющих стоимость ремонта, произведенного в помещениях, которые согласно предварительного договора купли-продажи помещений от 28.03.2005 г. подлежали передаче истцу.

При рассмотрении дела судом первой инстанции истец изменил основание иска и просит взыскать с Краснокутского РайПО стоимость улучшений арендованного имущества в сумме 210214 руб. на основании п. 3.8 договора аренды нежилого помещения от 28.01.2005 г. Суд первой инстанции принял изменение основания иска.

Решением от 20.06.07 г. арбитражный суд удовлетворил заявленные исковые требования.

Постановлением от 14.01.2008 г. Двенадцатый арбитражный апелляционный суд решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.06.2007 г. по делу N А-57-1380/07-38 отменил, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика ООО "Торговый двор".

При рассмотрении дела истец исковые требования поддержал.

Ответчик исковые требования не признал, так как договор аренды нежилого помещения от 28.01.2005 г. является ничтожной сделкой.

Третье лицо считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, так как договор аренды нежилого помещения от 28.01.2005 г. является ничтожной сделкой.

Суд апелляционной инстанции, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, установил, что между истцом и ответчиком 28.01.2005 г. был заключен договор аренды нежилого помещения, принадлежащего ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 64 00 N 013412 от 25.01.2000 г., согласно которого истец предоставил, а ответчик принял во временное владение и пользование нежилое помещение общей полезной площадью 87,1 кв.м., расположенное по адресу г. Красный Кут, проспект Победы, 28А в здании Крытого рынка для использования под магазин.

Согласно акту приема-передачи к договору аренды нежилого помещения от 28.01.2005 г. арендатор и арендодатель при осмотре нежилого помещения установили следующее: помещение имеет отдельный вход, входная дверь деформирована, в остальных 4-х проемах дверные блоки отсутствуют, лестничный марш требует ремонта, оконные рамы остеклены на 25%, освещение отсутствует, необходим монтаж новой электропроводки, стены частично окрашены, протекает крыша, потолок беленый со следами течи, пол частично выложен кафельной плиткой, канализация, водоснабжение и отопление отсутствуют.

15, 16 и 17 июня 2005 г. истцом были заключены предварительные гражданско-правовые договоры на выполнение работ (оказание услуг) с физическими лицами Лыковым А.В., Тищенко С. М., Яценко Н.В. и Кожиным В.А., согласно которых указанные лица обязуются выполнить определенные истцом работы по устранению недостатков.

Условия договоров были согласованы с ответчиком, что подтверждается резолюцией "Согласовано", подписью председателя правления РайПО Беланоговой Н.Е. и печатью Краснокутского РайПО на данных договорах.

28.06.2005 г. истец и ответчик подписали протокол согласования цен, в котором согласованы стоимость материалов и работ.

3 и 5 июля 2005 г. с Лыковым А.В., Тищенко С. М., Яценко Н.В. и Кожиным В.А. истец заключил договоры на выполнение работ (оказание услуг). Данные договоры были согласованы с ответчиком, что подтверждается резолюцией "Согласовано", подписью председателя правления РайПО Беланоговой Н.Е. и печатью Краснокутского РайПО на договорах.

Работы были выполнены, приняты и оплачены истцом, что подтверждается расходными кассовыми ордерами на общую сумму 210214 руб., представленными истцом в материалы дела.

11.10.2005 г. сторонами был составлен и подписан акт осмотра нежилого помещения, в котором зафиксировано, что "помещение имеет отдельный вход, оснащенный металлической дверью с запорным устройством, за ней установлена дверь деревянная, дверной проем отделан стеновыми панелями. Лестничный марш отремонтирован, установлена деревянная входная дверь в помещение на втором этаже и 3 межкомнатные двери. Оконные рамы отремонтированы и остеклены, на окнах установлены защитные решетки. Помещение полностью электрофицировано и оснащено светильниками типа "Армстронг". Стены отремонтированы и отделаны стеновыми панелями. Потолок отремонтирован, и установлен подвесной потолок типа "Армстронг". Пол выровнен, уложен линолеум. Канализация, водоснабжение, отопление отсутствуют. Общее состояние оценивается как удовлетворительное".

Таким образом, истцом произведены неотделимые улучшения арендованного у ответчика помещения.

Доводы ответчика о том, что истцом был произведен в соответствии с п. 3.3 договора аренды от 28.01.2005 г. текущий ремонт помещения, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как производство текущего ремонта не требует согласования арендатором с арендодателем договоров на выполнение работ (оказание услуг), заключенных истцом с физическими лицами, стоимости материалов и работ, составления акта с отражением устраненных недостатков, кроме того, характер произведенного ремонта не позволяет суду считать, что был произведен текущий ремонт.

Доводы ответчика о том, что при заключении договора аренды, составлении акта приема-передачи, составлении плана ремонта и согласовании обоснованности сметы ремонта обязан присутствовать главный инженер Краснокутского РайПо в силу требований внутреннего распорядка, судом отклоняется, так как заключение договора осуществляется в порядке, установленном Главой 28 Гражданского кодекса Российской Федерации, а договор аренды от 28.01.2005 г. не содержит условий об обязательном присутствии главного инженера Краснокутского РайПо при составлении акта приема-передачи, составлении плана ремонта и согласовании обоснованности сметы ремонт.

Доводы ответчика о том, что договор аренды от 28.01.2005 года является ничтожной сделкой, так как был заключен во время действия договора аренды от 01.01.2005 года, заключенного между Краснокутским РайПО (арендодателем) и ООО "Торговый двор" (арендатор), согласно условиям которого Краснокутским районным потребительским обществом передано в аренду ООО "Торговый двор" 1 января 2005 года на срок до 3 декабря 2005 года здание крытого рынка, площадью 793,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Красный Кут, пр. Победы 28 А, судом апелляционной инстанции не принимаются по следующим основаниям.

Помещение, переданное истцу в аренду по договору от 28.01.2005 года, согласно представленным истцом договорам аренды от 22.09.2003 года и от 16.05.2004 г. было ранее передано ответчиком в аренду истцу.

Согласно договору от 16 мая 2004 года ответчик передал в аренду истцу помещение, общей площадью 87,1 кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область г. Красный Кут, пр. Победы 28 А, срок аренды 11 месяцев. Пунктом 3.2 договора аренды от 16 мая 2004 года предусмотрено продление срока действия договора аренды на неопределенный срок, если ни одна из сторон не заявит о намерении его расторгнуть.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Ответчик не представил доказательств того, что на момент заключения 01.01.2005 года ответчиком и третьим лицом договора аренды всего здания крытого рынка, договор аренды, заключенный 16.05.2004 года между ответчиком и истцом в отношении помещения, общей площадью 87,1 кв.м. в здании крытого рынка, был расторгнут сторонами, либо ответчик отказался от договора, предупредив истца за три месяца в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответственно у Краснокутского РайПО и ООО "Торговый двор" в период действия договора аренды от 16.05.2004 г., заключенного между ответчиком и истцом в отношении помещения, общей площадью 87,1 кв.м. в здании крытого рынка, отсутствовали правовые основания для заключения 01.01.2005 года договора аренды на все здание крытого рынка.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы ответчика о том, что 01.07.2003 г. между индивидуальным предпринимателем Тищенко А.С. и ООО "Торговый двор" был заключен договор аренды, который затем был перезаключен 01.01.2004 г. и 31.12.2004 г., и именно по данному договору истец производил оплату арендной платы, включая период до апреля 2005 г.

Данное возражение ответчика не может быть принято судом во внимание, поскольку из представленных ответчиком в материалы дела договоров аренды от 01.01.2004 г. и от 01.07.2003 г., заключенных между индивидуальным предпринимателем Тищенко А.С. и ООО "Торговый двор", невозможно установить площадь и расположение передаваемых в аренду нежилых помещений, поэтому нельзя утверждать, что именно помещения, которые арендует истец в соответствии с договором аренды от 28.01.2005 г., являются объектом аренды и в представленных ответчиком договорах.

Третье лицо также не представило доказательств того, что на момент заключения 31.12.2004 года истцом и третьим лицом договора аренды в отношении помещения, общей площадью 87,1 кв.м. в здании крытого рынка, договор аренды, заключенный 16.05.2004 года между ответчиком и истцом в отношении данного помещения, был расторгнут сторонами, либо ответчик отказался от договора, предупредив истца за три месяца в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответственно у ООО "Торговый двор" и ИП Тищенко А.С. в период действия договора аренды от 16.05.2004 г., заключенного между ответчиком и истцом в отношении помещения, общей площадью 87,1 кв.м. в здании крытого рынка, отсутствовали правовые основания для заключения 31.12.2004 года договора аренды в отношении этого помещения.

Согласно ч. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 3.8 договора аренды нежилого помещения от 28.01.2005 г. предусмотрено, что все произведенные арендатором улучшения помещения (включая торговое оборудование, установленное последним в арендуемом помещении) переходят в собственность арендодателя. Арендатор вправе требовать включения стоимости улучшений в счет арендной платы либо возмещения стоимости таких улучшений.

Учитывая, что истец обратился с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений, а не о включении стоимости улучшений в счет арендной платы, условия договора аренды от 28.01.2005 г. не предусматривают право арендатора на возмещение стоимости этих улучшений до прекращения договора аренды, в материалах дела отсутствуют доказательства прекращения договора аренды, а сам истец считает договор аренды действующим, в иске следует отказать.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Тищенко Александра Сергеевича в доход федерального бюджета РФ 5704 рублей 28 копеек в возмещение расходов по госпошлине по исковому заявлению.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Тищенко Александра Сергеевича в пользу Краснокутского районного потребительского общества 1000 рублей в возмещение расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в суд кассационной инстанции.

Председательствующий по делу

В. Б. Шалкин

Судьи

Ф. И. Тимаев С. А. Жаткина