Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2008 г. N 12АП-131/2008

г. Саратов

"04" марта 2008 г.

Дело N А 12-11989/07-с68

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2008 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Бирченко А. Н., Камериловой В. А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Колчиной С.И.

при участии в заседании от ответчика - Гусева В.Г. по доверенности от 28.01.2008г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Маэстро", г. Михайловка Волгоградской области,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от "26" ноября 2007 года по делу N А 12-11989/07-с68, принятое судьей Сухановой А. А.;

по иску Администрации городского округа город Михайловка, Михайловка Волгоградской области;

к Обществу с ограниченной ответственностью "Маэстро", г. Михайловка Волгоградской области;

третьи лица: ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости Волгоградский филиал Михайловское отделение, г. Михайловка Волгоградской области;

ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", г.Волгоград;

о расторжении договора аренды и выселении из занимаемых помещений.

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа города Михайловка обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Маэстро" о досрочном расторжении договора аренды муниципального имущества N 20-п/05, заключенного 01.03.2005г. и о выселении последнего из занимаемых помещений.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 26 ноября 2007 года договор аренды N 20-п/05, заключенный 01.03.2005г. между Администрацией городского округа - город Михайловка и Обществом с ограниченной ответственностью "Маэстро" расторгнут.

Решением суда Общество с ограниченной ответственностью "Маэстро" выселено из следующих нежилых помещений:

-производственное здание инвентарный номер 34:37 000000:0000:18:420:001:100631550:0003:20001,

-складское помещение инвентарный номер 34:37

000000:0000:18:420:001:100631550:0004:20001,

-административное здание инвентарный номер 34:37

000000:0000:18:420:001:100631550:0001:20001,

- здание красного уголка инвентарный номер 34:37

000000:0000:18:420:001:100631550:0005:20001,

- административное здание инвентарный номер 34:37

000000:0000:18:420:001:100631550:0002:20001, расположенных по адресу: Волгоградская область г. Михайловка, ул. Мира, 88.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество с ограниченной ответственностью "Маэстро", г. Михайловка Волгоградской области, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.11.2007 года, вынести по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

В судебное заседание Администрация городского округа город Михайловка, третьи лица - ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости Волгоградский филиал Михайловское отделение, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" своих представителей не направили, о времени и месте судебного рассмотрения извещены своевременно, надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, городу Михайловка Волгоградской области на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные по адресу Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Мира, 88, в том числе здание красного уголка (литер Е), административное здание (литер Б), административное здание (литер А), складское помещение (литер Д), производственное здание (литер В), о чем Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Волгоградской области 06.01.2005г. выданы свидетельства о государственной регистрации права N 34-01/06-39/2004-238, N 34-01/06-39/2004-237, N 34-01/06-39/2004-240, N 34-01/06-39/2004-236, 34-01/06-39/2004-239 соответственно.

01.03.2005г. между Администрацией городского округа - г. Михайловка Волгоградской области (арендодатель) и ООО "Маэстро" (арендатор) заключен договор N 20-п/05 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого ответчику в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 939,7 кв.м., расположенные по адресу Волгоградская область, город Михайловка, ул. Мира, 88, в том числе административное здание общей площадью 134,6 кв.м., административное здание общей площадью 103,7 кв.м., здание красного уголка общей площадью 49 кв.м., производственное здание общей площадью 110,5 кв.м., складское помещение общей площадью 541,9 кв.м.

Вышеуказанные нежилые помещения переданы ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.03.2005г.

Срок действия договора сторонами определен с 01.03.2005г. по 28.02.2015г., в соответствии с требованиями действующего законодательства ( ст. 609 ГК РФ), пункта 3.1.7. договора, договор 14.05.2005г. был зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области.

В соответствии с пунктом 3.1.4. договора ответчик принял на себя обязательства не производить переоборудование и перепланировку арендуемого помещения без письменного разрешения Арендатора (истца).

Истец, заявляя настоящие требования, указывает на то, что ответчик в период действия договора N 20-п/05 от 01.03.2005г. без истребования его согласия, самовольно произвел перепланировку переданных в аренду нежилых помещений, пристроил ряд нежилых помещений, тем самым существенно нарушил условия договора.

В обоснование своих требований истец представил копии технических паспортов спорных объектов недвижимости, изготовленные филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по Волгоградской области подразделением N 17 по состоянию на 08.07.2000г., а также по состоянию на 21.07.2006г.

Как установлено судом, и не опровергнуто ответчиком, в данной технической документации зафиксированы изменения площадей спорных объектов недвижимости, за счет изменения конфигурации и места расположения внутренних стен помещений, сноса и возведения пристроек.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании полномочных представителей ответчика, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы

Согласно статье 606, 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 2 ст. 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, или неполучения ответа на такое предложение в тридцатидневный срок.

В силу ст. 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства в разумный срок.

Из поэтажных планов на строения усматривается, что перепланировка произведена в период с 14.04.2005 года по 21.07.2006 года, то есть после заключения договора аренды. Изменения площади нежилых помещений отражены в технических паспортах объектов недвижимости, выполненных по состоянию на 21.07.2006г. Из технических паспортов объектов недвижимости, выполненных по состоянию на 08.07.2000г. установлено, что спорные нежилые помещения имели иные, нежели в технической документации 2006 г., площади как основных зданий, так и пристроек.

Доводы ответчика о том, что все указанные изменения в площади объектов недвижимости, внутренней планировки осуществлены иным лицом до заключения им 01.03.2005г. договора аренды спорных помещений опровергаются материалами дела.

Спорный договор аренды в пункте 1.1. (предмет договора) содержит ссылки на свидетельства о регистрации права собственности за истцом, которые были получены 06.01.2005г., в том числе, на основании выписок из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 26.10.2004г. N 18:420/2004-2748, N 18:420/2004-2751, N 18:420/2004-2752, N 18:420/2004-2753,N 18:420/2004-2754, выданных ФГУП "Ростехинвентаризация" по Волгоградской области Михайловское подразделение N 17 на основании технической документации 2000 г.

При регистрации спорного договора аренды нежилых помещений N 20-п/05 от 01.03.2005г., в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области по расписке N 34-34-06/016/2005-146 ответчик представлял пакет документов, в том числе выписки из ЕГР объектов градостроительной деятельности по всем спорным объектам, технические паспорта объектов недвижимости от 08.07.2000г., работы ФГУП "Ростехинвентаризации" Михайловское отделение по выдаче технической документации для регистрации спорного договора оплачивал ответчик.

При этом следует отметить, что в соответствии с Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капительного строительства, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.200г. N 921, при совершении с объектом учёта сделок, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, производится внеплановая техническая инвентаризация с целью соответствия объекта недвижимости данным плановой технической инвентаризации.

При регистрации спорных объектов недвижимости не выявлены факты изменения в площади объектов недвижимости, внутренней планировки.

Вся техническая документация, в том числе и копии технических паспортов спорных объектов недвижимости от 08.07.2000 года, передавались ответчику Михайловским отделом Главного управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области по расписке для государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика о том, что у него не имелось возможности ознакомления с технической документацией на объекты недвижимости, принятые в аренду, а потому он не мог на этапе заключения спорного договора внести соответствующие изменения в его предмет, суд первой инстанции правомерно расценил как необоснованные.

Кроме того, из договора аренды N 69-п/99 от 31.12.1998г. и дополнительных соглашений к нему следует, что ответчик с момента заключения договора до 2005 года уже арендовал помещение общей площадью 517,4 кв.м., расположенное по адресу г.Михайловка Волгоградской области, ул.Мира, 88, что опровергает довод ответчика о том, что ему не может быть известно кем произведена перепланировка.

В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно признал установленным факт осуществления ответчиком перепланировки и переоборудования спорных нежилых помещений без разрешения собственника в период действия договора N 20-п/05 от 01.03.2005г., соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, а заявленное требование - подлежащим удовлетворению.

Учитывая изложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела и дана надлежащая правовая оценка имеющимся в деле документам.

Доводы заявителя апелляционной жалобы внимательно изучены судом, однако они подлежат отклонению, поскольку не подтверждены каким-либо доказательствами.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем не находит оснований для его отмены.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы суд относит на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26 ноября 2007 года по делу N А 12-11989/07-с68 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Маэстро" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

А. Н. Бирченко В. А. Камерилова