Вопрос: ОАО "АБВ" заключило договор долевого участия в строительстве здания бизнес-центра с ООО "Х". При этом ООО "Х" является участником договора простого товарищества, заключенного с Торгово-промышленной палатой области. Для исполнения обязанности по финансированию за свой счет строительства здания привлекает денежные средства инвесторов путем заключения договора долевого участия в строительстве. Прошу дать правовую оценку договора долевого участия в строительстве между ООО "Х" и ОАО "АБВ" и оценить возможность отказа ОАО "АБВ" от долевого участия в строительстве и возникающие в связи с этим у ОАО "АБВ" финансовые риски (ООО "Аудит-новые технологии", апрель, 2006 г.)

ОАО "АБВ" заключило договор долевого участия в строительстве здания бизнес-центра с ООО "Х". При этом ООО "Х" является участником договора простого товарищества, заключенного с Торгово-промышленной палатой области (далее ТПП) в целях постройки здания. Для исполнения обязанности по финансированию за свой счет строительства здания привлекает денежные средства инвесторов путем заключения договора долевого участия в строительстве.

Прошу дать правовую оценку договора долевого участия в строительстве между ООО "Х" и ОАО "АБВ" и оценить возможность отказа ОАО "АБВ" от долевого участия в строительстве и возникающие в связи с этим у ОАО "АБВ" финансовые риски.

Как следует из представленных документов, между ООО "Х" и ТИП заключен договор долевого участия в строительстве от 31.01.2002 г. б/н. По своему содержанию он представляет собой договор простого товарищества, по которому стороны обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для строительства здания бизнес - центра. По завершении строительства в собственность ООО "Х" переходят все площади, за исключением площадей 5 и 6 этажа здания, переходящих ТПП.

Согласно п. 3.3.3 в качестве вклада в совместную деятельность ООО "Х" за свой счет финансирует строительство здания "под ключ" и обеспечивает уровень готовности помещений "под чистовую отделку".

Легальное определения понятия "финансирование" в Гражданском кодексе не содержится. Однако косвенным образом данное понятие можно вывести из определения договора финансирования под уступку денежного требования. Как следует из ст. 824 Гражданского кодекса, по договору финансирования под уступку денежного требования одна сторона (финансовый агент) передает или обязуется передать другой стороне (клиенту) денежные средства в счет денежного требования клиента (кредитора) к третьему лицу (должнику), вытекающего из предоставления клиентом товаров, выполнения им работ или оказания услуг третьему лицу, а клиент уступает или обязуется уступить финансовому агенту это денежное требование.

Таким образом, под финансированием Гражданский кодекс понимает передачу денежных средств в соответствии с условиями договора. Применительно к рассматриваемому договору обязанность в качестве вклада профинансировать строительство здания за свой счет означает, что ООО "Х" самостоятельно, без привлечения дополнительных средств от ТПП (кроме установленных договором), обязано передать денежные средства в оплату товаров, работ, услуг поставщиков и подрядчиков по строительству здания. При этом в договоре не содержится запрета "Х" привлекать денежные средства третьих лиц для обеспечения финансирования. Данное привлечение средств может осуществляться, в том числе и посредством заключения договоров долевого участия в строительстве.

При этом право собственности на объект в силу заключенного договора, а также положений пункта 1 статьи 218 ГК РФ на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом. Таким образом, указанное здание изначально поступает в собственность лиц в порядке пункта 1 статьи 1043 ГК РФ.

В целях привлечения инвесторов ООО "Х" заключен агентский договор с индивидуальным предпринимателем, который, действуя в качестве Агента от имени Принципала, заключает договора долевого участия инвесторов в строительстве.

Указанный Агент от имени ООО "Х" (Заказчик) заключил договор долевого участия в строительстве с ОАО "АБВ" (Инвестор) от 15.11.2004 г.

Согласно данному договору Инвестор обязуется внести долевой взнос в финансирование здания офисного центра, а Заказчик обязуется обеспечить строительство здания и по окончании строительства передать в собственность Инвестора объект в виде оговоренной части площадей здания.

Оговоренные права и обязанности сторон по договору, несмотря на использованные сторонами формулировки, позволяют квалифицировать его в качестве договора строительного подряда, в силу которого подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (пункт 1 статьи 740 ГК РФ).

В силу отношений подряда право собственности на построенный объект возникает у заказчика, при этом переход права собственности на построенный объект от подрядчика заказчику не происходит.

Соответственно, можно сделать вывод о том, что исполнение заключение договора подряда в отношении данного объекта в представленной форме невозможно с учетом имеющихся материалов, поскольку указанный объект недвижимости строится не по поручению ОАО "АБВ" и не в рамках заключенного договора от 15.11.2004 г. Отсутствие сведений о наличии заключенного договора долевого участия в строительстве между ООО "Х" и ТПП может привести к признанию договора, заключенного между ОАО "АБВ" и ООО "Х" как сделки, заключенной под влиянием заблуждения.

Кроме того, необходимо учитывать следующее. В соответствии с пунктом 1 статьи 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. В рассматриваемом договоре начального срока проведения строительства не установлено, в связи с чем, указанный договор может быть признан незаключенным.

Между тем, следует отметить, что при разбирательстве дела суды могут прийти к выводу о том, что в данном случае заключен договор, не предусмотренный нормами гражданского законодательства. В частности, из иных документов, связанных со строительством, может следовать, что воля сторон по сделке была направлена не на строительство в интересах ОАО "АБВ", а на передачу права собственности на объекты недвижимости, которые не были построены на момент передачи объекта.

Так, например, Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.11.2004 по делу N 8887/04 исходил из того, что договор участия в строительстве предполагает предоставление в счет внесенных инвестиций имущества после завершения строительства объекта. При этом, ВАС РФ не анализировал права и обязанности сторон в рамках предусмотренных ГК РФ договоров подряда, купли-продажи и т.д.

Вывод

Договор долевого участия в строительстве, заключенный ОАО "АБВ" с ООО "Х", предусматривает права и обязанности сторон, характерные для договора подряда. В то же время исполнение заключенного договора в порядке, им предусмотренном, в отношении данного объекта невозможно, поскольку указанный объект недвижимости строится не по поручению ОАО "АБВ".

ООО "Аудит-новые технологии"

15 апреля 2006 г.