Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2011 г. N 14АП-194/2011.

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2011 г. N 14АП-194/2011

г. Вологда

16 марта 2011 г.

Дело N А13-5807/2010

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Моисеевой И.Н., судей Елагиной О.К. и Митрофанова О.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конановой Е.И.,

при участии от истца Телегиной Т.Ф. по доверенности от 21.06.2010, от ответчика Гаврилова А.А. по доверенности от 15.01.2010 N 10-0/3-1-2-1/38,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 13 декабря 2010 года по делу N А13-5807/2010 (судья Виноградов О.Н.),

установил

общество с ограниченной ответственностью "Вологодские транспортные системы" (далее - ООО "Вологодские транспортные системы") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с требованием обязать администрацию города Вологды (далее - Администрация) заключить договор купли - продажи муниципальных помещений, расположенных в двухэтажном кирпичном здании по адресу: г. Вологда, проспект Победы, д.13 площадью 468,7 кв.м (позиции по экспликации: 1 этаж - N 1-20, 2 этаж - N 1-13) в редакции проекта договора купли-продажи Администрации, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена имущества установлена в соответствии с рыночной стоимостью имущества на основании заключения эксперта СГУ "Фонд имущества Вологодской области" и составляет 20 586 224 (двадцать миллионов пятьсот восемьдесят шесть тысяч двести двадцать четыре) руб. с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС); уплата НДС осуществляется покупателем самостоятельно на расчетный счет соответствующего уровня бюджета в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации. Приложение N 2 к договору (график погашения платежей исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ) изложить в представленной истцом редакции". (исковые требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

К участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки" (далее - ООО "Бюро независимой оценки"), закрытое акционерное общество "Вологодский центр правовой информатизации" (далее - ЗАО "Вологодский центр правовой информатизации").

Решением от 13 декабря 2010 года суд обязал Администрацию в десятидневный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить с ООО "Вологодские транспортные системы" договор купли - продажи нежилых помещений N 1-20 первого этажа (лит. А, А1), N 1-13 второго этажа (лит.А) площадью 468,7 кв.м, расположенных в здании по адресу: г. Вологда, проспект Победы, д. 13, в редакции проекта договора купли - продажи Администрации, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена имущества установлена в соответствии с рыночной стоимостью имущества на основании заключения эксперта СГУ "Фонд имущества Вологодской области" и составляет 20 586 224 (двадцать миллионов пятьсот восемьдесят шесть тысяч двести двадцать четыре) руб. с учетом НДС. Уплата НДС осуществляется покупателем самостоятельно на расчетный счет бюджета соответствующего уровня и в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 161 НК РФ". Также судом утвержден текст приложения N 2 к договору, устанавливающий график платежей. С Администрации в пользу ООО "Вологодские транспортные системы" взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Ссылается на то, что заключение СГУ "Фонд имущества Вологодской области" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Полагает, что указанное заключение является недопустимым доказательством, поскольку при описании объекта оценки сделан вывод об удовлетворительном состоянии помещений, однако на представленных фотографиях видно, что в помещении сделана отделка, выполнен ремонт; оценщиком некорректно выбраны аналоги объекта оценки для определения стоимости помещений.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

ООО "Вологодские транспортные системы" в отзыве на апелляционную жалобу и представитель в судебном заседании отклонили доводы, изложенные в жалобе, считают, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования "Город Вологда" находятся нежилые помещения N 1-20 первого этажа (лит. А, А1), N 1-13 второго этажа (лит. А) площадью 468,7 кв.м, расположенные в здании по адресу: г. Вологда, проспект Победы, д.13.

Право муниципальной собственности на данные помещения зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указанные помещения используются истцом на условиях договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 15.07.2006 N 32/18.

ООО "Вологодские транспортные системы" обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.

Постановлением главы города Вологды от 27.02.2010 N 533 принято соответствующее решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

Во исполнение данного постановления Администрация направила в адрес ООО "Вологодские транспортные системы" проект договора купли - продажи (т. 1, л. 37 - 45), по условиям которого последнее приобретает в собственность нежилые помещения N 1-20 первого этажа (лит. А, А1), N 1-13 второго этажа (лит. А) площадью 468,7 кв.м, расположенные в здании по адресу: г. Вологда, проспект Победы, д. 13, по рыночной цене в размере 33 246 807 руб. с учетом НДС (28 175 260 руб. 17 коп. без учета НДС), определенной на основании отчета ЗАО "Вологодский центр правовой информатизации" N 24/05/10-В.

Не согласившись с редакцией пункта 2.1 договора, ООО "Вологодские транспортные системы" направило ответчику подписанный протокол разногласий в отношении цены договора, содержащий предложение о её уменьшении до 22 863 800 руб. с учетом НДС в соответствии с отчетом об оценке, выполненным ООО "Бюро независимой оценки".

Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи нежилых помещений в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), послужило основанием для обращения ООО "Вологодские транспортные системы" в арбитражный суд с настоящим иском.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии совокупности условий, перечисленных в статье 3 названного Федерального закона.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Согласно пункту 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В целях установления рыночной цены недвижимого имущества, принимая во внимание наличие двух отчетов, в которых имеются значительные расхождения в оценке стоимости объекта (отчет ЗАО "Вологодский центр правовой информатизации" N 24/05/10-В, представленный ответчиком, согласно которому стоимость нежилых помещений составляет 33 246 807 руб. с учетом НДС, и отчет N 01/270, выполненный ООО "Бюро независимой оценки", представленный истцом, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости - 22 863 800 руб. с учетом НДС), суд первой инстанции по ходатайству истца в соответствии с требованиями статьи 82 АПК РФ назначил по делу судебную финансово-экономическую экспертизу, проведение которой было поручено СГУ "Фонд имущества Вологодской области".

По результатам экспертного заключения N 2010/981, рыночная стоимость нежилых помещений составила 20 586 224 руб. с учетом НДС. Оценивая отчеты, представленные истцом и ответчиком, в совокупности с заключением судебной экспертизы N 2010/981, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данные судебной экспертизы наиболее объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилых помещений. Администрацией указанное экспертное заключение не оспорено.

Поскольку истец в рамках настоящего дела реализовал свое право на оспаривание стоимости объекта недвижимости, заявив ходатайство о назначении независимой судебной экспертизы, суд первой инстанции в отсутствие доказательств, ставящих под сомнение достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной экспертами СГУ "Фонд имущества Вологодской области" (согласно экспертному заключению N 2010/981) правомерно удовлетворил уточненные требования истца о принятии пункта 2.1 проекта договора купли-продажи муниципальных нежилых помещений с учетом выводов судебной экспертизы.

Довод подателя жалобы о том, что заключение судебной экспертизы N 2010/981 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, не принимается судом апелляционной инстанции.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение экспертов N 2010/981, установил, что это заключение не содержит каких-либо противоречий, сомнений в его достоверности не имеется, в силу чего данное заключение обоснованно признано судом надлежащим доказательством.

Администрация, имея сомнения в обоснованности заключения судебной экспертизы, могла заявить об этом арбитражному суду первой инстанции и ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы, как это предусмотрено частями 1, 2 статьи 87 АПК РФ, однако она данным правом не воспользовалась. В силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Учитывая, что обстоятельства, свидетельствующие о необоснованности заключения эксперта или наличии противоречий в его выводах, не установлены, суд обоснованно посчитал возможным определить продажную цену нежилых помещений в размерах, указанных в экспертном заключении N 2010/981.

Доказательств, безусловно опровергающих выводы, содержащиеся в данном заключении, суду не представлено.

При изложенных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Вологодской области от 13 декабря 2010 года по делу N А13-5807/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Н. Моисеева

Судьи

О.К. Елагина О.В. Митрофанов