Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2008 г. N 12АП-2693/2008

г. Саратов

Дело N А06-7240/2007-20

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2008 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бирченко А.Н.,

судей Жаткиной В.А., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анисимовой Л.С.

при участии в заседании:

от Комитета имущественных отношений г.Астрахани - Лищук М.В. по доверенности N 05-7228 от 20.11.2007;

от индивидуального предпринимателя Головановой Светланы Никифоровны - адвокат Иванов Л.Н. по доверенности от 25.01.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений г.Астрахани на решение Арбитражного суда Астраханской области от 18 марта 2008 года по делу N А06-7240/2007-20, (судья - И.Ю.Баскакова)

по иску Комитета имущественных отношений г.Астрахани, г.Астрахань,

к индивидуальному предпринимателю Головановой Светлане Никифоровне (далее ИП -Голованова С.Н.), г.Астрахань,

о взыскании арендной платы в сумме 2 125 291,30 рублей

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 18 марта 2008 года по делу N А06-7240/2007-20 частично удовлетворены исковые требования Комитета имущественных отношений г.Астрахани в части взыскания с предпринимателя Головановой С.Н. арендной платы в сумме 17.071 руб. 89 коп. и пени в сумме 1.000 руб., всего 18.071 руб.89 коп., в остальной части иска отказано.

Комитет имущественных отношений г.Астрахани, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит принятое по делу решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным по следующим основаниям.

Комитет имущественных отношений г. Астрахани, указывает на тот факт, что с 01.05.2005 на основании принятого Советом муниципального образования "Город Астрахань" решения от 28.04.2005 N 106 "О порядке передачи в пользование объектов нежилого муниципального фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенных на территории муниципального образования "Город Астрахань", сумма арендной платы в месяц составила - 56 203, 55 руб., и предпринимателю Головановой С.Н. было направлено письмо от 27.05.05 N 05-1534 об изменении арендной платы с 01.05.2005.

Однако на основании распоряжения от 02.11.2005 к вышеуказанному арендатору был применен специальный понижающий коэффициент Кс=0,8 при расчете арендной платы за нежилое помещение по ул. Кирова, 15/6 площадью 154,7 кв.м. с 01.05.2005 по 31.12.2005, и таким образом, сумма арендной платы за данный период составила - 44 962,84 руб., в связи с чем предпринимателю Головановой С.Н. было направлено письмо от 07.11.05 N 05-3939.

После истечения срока применения к ответчику специального понижающего коэффициента, сумма арендной платы в месяц с 01.01.2006 по 01.11.2006 составила также 56 203,55 руб., так как с 16.10.2006 общая площадь муниципального нежилого помещения увеличилась до 162,3 кв.м., согласно дополнительному соглашению от 12.10.2006, то с ноября 2006 года по декабрь 2007 года сумма арендной платы в месяц составила 57 274,91 руб.

Заявитель считает, что суд первой инстанции дал неправильное толкование условий договора N 5176 от 09.12.1997 об изменении размера арендной платы в части увеличения, поскольку из буквального толкования положений пункта 8 раздела III договора аренды N5176 от 09.12.1997 следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке вносить изменения в условия договора в части увеличения размера арендной платы по независящим от арендодателя причинам (при изменении действующих законодательных и иных нормативных актов).

Пункт 8 договора аренды ответчик не оспаривал, о чем свидетельствует подписанный им договор. Таким образом, стороны договора определили, что размер арендной платы будет определяться исходя из порядка, установленного органом местного самоуправления. Таким образом, увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке согласно условиям договора не противоречит действующему законодательству.

Дело рассматривается в порядке статей 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 9 декабря 1997 года между истцом и ответчиком заключен договор N 5176 на аренду муниципальных нежилых помещений, общей площадью 154,7 кв.м., расположенных в кирпичном доме по адресу: г. Астрахань, ул. Кирова, 15.

Срок аренды установлен договором с 10.12.1997 по 10.12.2012 (пункт 2 договора).

По акту приема-передачи помещение передано ответчику в аренду 09.12.1997 (л.д.13).

Дополнительным соглашением от 12 апреля 2006 года внесены изменения в размер площади арендуемых помещений на 162,3 кв.м.( л.д.59,т.1).

Заключенный сторонами договор аренды N 5176 является долгосрочным, он заключен до вступления в силу Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а поэтому государственная регистрация не произведена.

Условиями пункта 8 договора аренды N 5176 установлено, что за указанное в договоре помещение "Арендатор" оплачивает "Комитету" самостоятельно за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа текущего месяца, дополнительно с учетом налогов по действующему законодательству.

Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно указал, что требования, заявленные в исковом заявлении о наличии задолженности ответчика по уплате арендных платежей, со ссылкой на пункт 8 договора аренды N 5176 и применением в 2005 году ставки арендной платы в месяц по данному арендатору в размере 44.962,84 руб., в 2006 году - 56.203,55 руб. и с ноября 2006 года по ноябрь 2007 года ежемесячной ставки арендной платы 57.274,91 руб., ссылаясь на ставку арендной платы, установленной с 01.01.2005 решением Совета муниципального образования "Город Астрахань" от 28.04.2005 N 106, а также на применяемые истцом коэффициенты согласно названному решению, несостоятельны ( л.д.40-54,т.1), поскольку истец не представил доказательств надлежащего уведомления ответчика об изменении ставки арендной платы, установленной указанным решением.

Истец в судебное заседание арбитражного апелляционного суда представил уведомление от 27.05.2005 за N 05-1534 и от 14.05.2005 за N 05-1370 об изменении арендной платы с 01.05.2005, согласно которым сумма арендной платы в месяц составляет 56203 руб.55 коп., при этом указывает, что указанные уведомления ответчиком получены 11.08.2005, о чем представил ксерокопию почтового уведомления за N 83126 ( приобщены арбитражным апелляционным судом).

Ответчик отрицает факт получения надлежащего уведомления по указанному документу, поскольку подлинное уведомление отсутствует , в уведомлении отсутствует указание на то, какой документ отправлен и конкретно, на уведомление об изменении ставки арендной платы. Уведомление об изменении ставки арендной платы датированы 14 мая 2005 года, а уведомление, на которое ссылается истец, значится полученным ответчиком якобы 11 августа 2005 года, что не соответствует действительности. Других доказательств надлежащего уведомления об изменении ставки арендной платы истец не располагает.

Арбитражный апелляционный суд не принимает указанные доказательств в качестве надлежащего уведомления ответчика об изменении ставки арендной платы с 01.05.2005.

Пунктом 8 договора аренды N 5176 установлено, что за указанное в договоре помещение "Арендатор" оплачивает "Комитету" самостоятельно за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа текущего месяца, дополнительно с учетом налогов по действующему законодательству. "Арендодатель" вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы на основании решений органа местного самоуправления.

В соответствии со статьей 431 Гражданского Кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального толкования положений пункта 8 договора аренды N 5176 следует, что "Арендодатель" вправе вносить изменения в договор в части увеличения арендной платы.

Согласно информационному письму Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" ( пункт11) фактическое изменение арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, а поэтому в этой ситуации истец обязан представить доказательства об уведомлении арендатора о изменении размера арендной платы в соответствии с местным законодательством, регулирующим ставки арендной платы на соответствующий период.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании арбитражного апелляционного суда, истец не уведомлял арендатора об изменении размера арендной платы в спорном периоде.

Материалами дела подтверждается и правомерно установлено судом первой инстанции, что до 2005 года стороны исполняли условия пункта 8 договора аренды, а именно в 2003 году внесены изменения в размер ежемесячных арендных платежей согласно подписанному обеими сторонами уведомлению от 10.01.2003 N 03-Т-43 (л.д.38).

В 2004 году в соответствии с подписанным сторонами уведомлением от 13.01.2004 N 03-Т-60 размер ежемесячной арендной платы с 01.01.2004 изменен на 16.584 руб. 63 коп. (л.д.39).

Материалами дела подтверждается, что изменения в договор в части увеличения арендной платы и установления с 01.05.2005 ее размера в сумме 44.962,84 руб., а затем увеличения до 56.203,55 руб., сторонами не вносились. Уведомление от 14.05.2005 г. N 05-1370 об увеличении суммы ежемесячной арендной платы до 56.203,55 руб. ответчиком не подписано (л.д.55).

Суд первой инстанции при рассмотрении требований о взыскании долга за спорный период, правомерно пришел к выводу, что подлежит применению только та сумма ежемесячной ареной платы, которая была установлена сторонами согласно условий пункта 8 договора и, проверив расчет, правомерно указал, что в счет уплаты арендной платы в 2005 году истцом зачтена стоимость произведенных ответчиком неотделимых улучшений на сумму 86.875 руб. и к оплате осталась сумма 85.605,12 руб. Согласно представленных ответчиком платежных поручений, за 2005 год фактически ответчиком оплачено 217.795, 93 руб. , переплата составила за 2005 год 132.190,81 руб. Таким образом, задолженности перед истцом за 2005 год у ответчика не имеется.

Согласно представленных ответчиком платежных поручений за 2006 год оплачено арендных платежей в общей сумме 149.261 руб.04 коп. В 2006 году необходимо оплатить всего 199.015 руб.56 коп., исходя из ежемесячной ставки, установленной сторонами по подписанному уведомлению от 13.01.04 -16584,63 руб. При этом , имеющаяся переплата арендных платежей за 2005 год, которая погасила размер, подлежащей уплате арендной платы в 2006 году полностью и остаток переплаты за 2006 год составил 82.436,29 руб. (так называемое сальдо в пользу арендатора (199.015,56 р. - 149.261,04 руб. = 49.754,52 р. и этот остаток покрывается из переплаты 2005 года (из 132.190,81 руб.).

В 2007 году следует к оплате 199.015 руб.56 коп. (16584,63 р. х 12 мес.). Фактически ответчиком согласно представленных платежных поручений в 2007 году оплачено 99.507 руб. 38 коп., разница составила 99.508 руб.38 коп., но при этом подлежит вычету из этой разницы остаток переплаты за 2006 год в сумме 82.436,29 рублей. И таким образом, долг по уплате арендной платы за ответчиком за 2007 год составляет 17.071 руб.89 коп.

При выяснении всех вышеназванных обстоятельств и, определив размера долга ответчика по арендным платежам, суд первой инстанции руководствовался условием подпункта "а" пункта 6 договора аренды N 5176 о праве арендатора производить авансом платежи по договору аренды, а поэтому сумма переплаченных ответчиком арендных платежей в одном периоде, подлежала зачету в следующем периоде.

Истцом также заявлены требования о взыскании договорной неустойки - пени в размере 695.235 рублей 66 копеек согласно расчетам (л.д. 16, 17).

Пунктом 8 договора N 5176 предусмотрена обязанность арендатора производить оплату платежей до 10 числа текущего месяца.

Как подтверждается материалами дела, на основании представленных ответчиком платежных поручений, имело место не соблюдение ответчиком установленных договором сроков уплаты арендных платежей.

Согласно положений пункта 10 договора за каждый день просрочки внесения платежей взимается пеня в размере 1,0 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Истец при расчете пени применил 0,1 % за каждый день просрочки.

Арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно применил статью 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации и снизил размер пени до 1.000 руб.

Таким образом, поскольку ни в суде первой инстанции, ни при рассмотрении апелляционной жалобы заявитель не представил доказательств надлежащего уведомления в соответствии с требованиями действующего законодательства предпринимателя об изменении размера арендной платы, арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания арендной платы в размере 17 071 руб. 89 коп. и пени -1000 руб.

С учетом изложенного, суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, оснований для отмены принятого судом первой инстанции судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 18 марта 2008 года по делу N А06-7240/2007-20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Бирченко

Судьи

С.А. Жаткина В.Б. Шалкин