Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2008 г. N 12АП-3477/2008

г. Саратов

Дело N А06-53/2008 - 20

23 июля 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2008 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С.А.,

судей Камериловой В. А., Тимаева Ф. И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Колчиной С.И.,

при участии в заседании: от ответчика - Ершова О.И. по доверенности от 18.02.2008 года.

от истца - Николенко В.К. по доверенности N 5 от 27.03.2008 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Мир", г. Астрахань;

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 22 апреля 2008 года по делу N А06-53/2008 - 20, принятое судьей Баскаковой И.Ю.,

по иску Муниципального унитарного предприятия "Недвижимость", г. Астрахань;

к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Мир", г. Астрахань;

третье лицо - Комитет имущественных отношений г. Астрахани, г.Астрахань;

о расторжении договора, выселении и взыскании 2 210 471 руб. 90 коп.,

УСТАНОВИЛ:

МУП г. Астрахани "Недвижимость" обратилось в арбитражный суд к ООО "Торговый дом "Мир" с исковыми требованиями о расторжении договора аренды N 8615 от 29.05.2002 г., выселении ответчика из нежилого помещения литер А, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Адмиралтейская (Желябова)/Свердлова/пер. Щепной, 39/14/1 и взыскании задолженности в сумме 2 210 479 руб. 09 коп., из которой 1 888 939 руб. 78 коп. - сумма основного долга по арендной плате за период с декабря 2006 г. по декабрь 2007 г. и 321 539 руб. 31 коп. - сумма пени, а также судебные расходы в сумме 22 552 руб. 40 коп.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в порядке ст. 51 АПК РФ привлечён Комитет имущественных отношений г. Астрахани.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству судом было удовлетворено ходатайство истца, заявленное согласно ст.49 АПК РФ, об уменьшении суммы исковых требований до 2 210 471 руб. 90 коп., из которой 1 888 934 руб. 60 коп. - сумма основного долга и 321 537 руб. 30 коп. - сумма пени согласно уточненному расчету.

В судебном разбирательстве судом было удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований о выселении, согласно которому истец просит суд выселить ответчика из нежилого помещения 024, расположенного на цокольном, 1,2 этаже в доме литер А по адресу: г.Астрахань, ул.Желябова/Свердлова/пер.Щепной, 39/14/1.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 22 апреля 2008 г. постановлено: взыскать с ООО "Торговый дом "Мир" в пользу МУП г. Астрахани "Недвижимость" задолженность по арендной плате в сумме 1 888 934 руб. 60 коп. и пени в сумме 100 000 руб., всего 1 988 934 руб. 60 коп. Расторгнуть договор аренды N 8615 от 29.05.2002 г. Выселить ООО "Торговый дом "Мир" из нежилого помещения 024, расположенного на цокольном, 1, 2 этаже в доме литер А по адресу: г.Астрахань, ул. Желябова/Свердлова/пер. Щепной, 39/14/1. В остальной части исковых требований в иске отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Торговый дом "Мир" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Астраханской области от 22 апреля 2008 года и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

Комитет имущественных отношений г. Астрахани, МУП г. Астрахани "Недвижимость" с апелляционной жалобой не согласны, просят оставить решение Арбитражного суда Астраханской области без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по доводам, изложенным в отзывах на жалобу.

Комитет имущественных отношений г. Астрахани в судебное заседание своих представителей не направил, о времени и месте судебного рассмотрения извещен надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 29 мая 2002 года между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (комитет по договору) и ООО КФ "Мир телефонов" (арендатор по договору) был заключен договор на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) г. Астрахани N 8615, в соответствии с которым комитет сдает арендатору в арендное пользование нежилое помещение на цокольном, 1 этаже в кирпичном доме N 39/14/1 литер А по ул. Желябова/Свердлова/пер.Щепной в Кировском районе г. Астрахани с общей площадью 432,0 кв.м., в том числе помещение N 001 с цок. эт. 409,6 лестничная клетка - 22,4 - для использования под магазин.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения комитет сдал, а арендатор принял нежилое помещение.

Пунктом 2 указанного договора предусмотрен срок аренды с 01.07.2001г. по 30.06.2016г.

21 июля 2004 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним на территории Астраханской области была произведена государственная регистрация данной сделки, о чем свидетельствует отметка, имеющаяся в тексте указанного договора.

Распоряжением Администрации г. Астрахани N 787-р от 11.10.2006 г. за МУП г. Астрахани "Недвижимость" на праве хозяйственного ведения закреплены нежилые помещения, указанные в приложении к данному Распоряжению, в том числе и нежилое помещение по ул. Желябова/Свердлова/пер.Щепной, 39/14/1 площадью 432,0 кв.м.

Согласно подписанному акту приема-передачи от 11.10.2006 г. Комитет имущественных отношений г. Астрахани сдал, а МУП г. Астрахани "Недвижимость" приняло нежилые помещения.

Распоряжением Администрации г. Астрахани N 354-р от 03.05.2007 г. внесены изменения в Распоряжение Администрации г. Астрахани N 787-р от 11.10.2006 г., согласно которым приложение "Перечень нежилых помещений" к распоряжению N 354-р от 03.05.2007 г. считать приложением к распоряжению N 787-р от 11.10.2006 г.

Согласно приложению "Перечень нежилых помещений" к Распоряжению Администрации г. Астрахани N 354-р от 03.05.2007 г. МУП г. Астрахани "Недвижимость" в

хозяйственное ведение передано нежилое помещение по ул.Желябова/Свердлова/пер.Щепной, 39/14/1 площадью 588,3 кв.м.

В соответствии с подписанным актом приема-передачи от 04.05.2007 г. Комитет имущественных отношений г. Астрахани сдал, а МУП г. Астрахани "Недвижимость" приняло нежилое помещение N 024 с лестничными клетками по ул. Желябова/Свердлова/пер.Щепной, 39/14/1 площадью 588,3 кв.м.

Из свидетельства о государственной регистрации права серия 30 АА N 172422, выданное 03.08.2007 года следует, что МУП г. Астрахани "Недвижимость" на праве хозяйственного ведения принадлежит магазин общей площадью 588,3 кв.м., расположенный на цокольном, 1,2 этаже здания, находящегося по адресу: г. Астрахань Кировский район ул. Свердлова, 14/пер. Щепной, 1/ул. Желябова,39, литер А, помещение 024.

Согласно протоколу N 1 Общего собрания участников ООО КФ "Мир телефонов" от 12.01.2006 г. принято решение об изменении наименования ООО Коммерческая фирма "Мир телефонов" на ООО "Торговый дом "Мир", в связи с чем 29 ноября 2006 года между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 8625 от 29.05.2002 г. на нежилое помещение по ул. Желябова/Свердлова/пер.Щепной, 39/14/1, литер А, в соответствии с которым в преамбулу договора были внесены следующие изменения: в качестве арендодателя указано Муниципальное унитарное предприятие г. Астрахани "Недвижимость", а в качестве арендатора - ООО Торговый дом "Мир" (л.д.15).

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 29.11.2006 г. пункт 1 раздела 1 "Общие положения" изложен сторонами в следующей редакции: "в цокольном этаже, в доме N 39/14/1 литер А по ул. Желябова/Свердлова/пер. Щепной, общей площадью 588,3 кв.м. для использования под магазин".

Пунктом 8 договора N 8625 установлено, что за указанное в пункте 1 настоящего договора помещение арендатор оплачивает комитету самостоятельно за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа текущего месяца уплачивать арендную плату, дополнительно с учетом налогов по действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения от 29.11.2006 г., подписанного между истцом и ответчиком, расчет арендной платы определяется исходя из приложения к договору N 8615 от 29.05.2002 г.

Исходя из приложения N 1 к договору N 8615 от 29.05.2002 г. сумма арендной платы в месяц с учетом НДС составила 175 303 руб. 06 коп. Указанный расчет подписан арендатором.

Ответчиком не исполнены обязательства по полному и своевременному внесению арендных платежей за период с декабря 2006 г. по декабрь 2007 г., в связи с чем, у ответчика перед истцом образовался долг по арендной плате в сумме 1 888 934 руб. 60 коп.

На момент рассмотрения настоящего спора в суде указанная задолженность ответчиком не погашена.

В связи с этим, по мнению истца, ответчик должен уплатить основной долг по оплате арендной платы, пени за несвоевременное исполнение обязательств. Полагает, что имеются основания, предусмотренные законом и договором для расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемого помещения.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Поскольку на момент рассмотрения дела судом первой инстанции договор аренды, заключенный сторонами, не расторгнут и не признан в установленном законом порядке недействительным, обязательства по нему должны исполняться надлежащим образом в соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ.

Поскольку исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате являются документально подтверждены истцом представленными в материалы дела доказательствами, судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования о взыскании в пользу истца с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 1 888 934 руб. 60 коп.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 10 договора N 8615 I от 29.05.2002 г. за просрочку внесения платежей ответчик уплачивает пеню в размере 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Срок уплаты арендных платежей определен договором, факт просрочки внесения арендных платежей установлен материалами дела., в связи с чем требования истца о взыскании с ответчика пени за несвоевременную уплату арендных платежей за периоды, указанные в расчете истца, в сумме 321 537 руб. 30 коп. основаны на материалах дела и нормах права.

В силу статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Проанализировав обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возможности применения в данном случае указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшил размер пеней.

Судом приняты во внимание сумма долга, размер неустойки, и иные обстоятельства, в связи с чем суд посчитал возможным устранить явную несоразмерность, уменьшив размер пени до суммы 100 000 руб.

Вывод суда соответствует требованиям закона и разъяснениям, данным в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ", пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ".

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Аналогичное условие предусмотрено подпунктом "в" пунктом 14 раздела 5 указанного договора.

Истец в адрес ответчика направлял письмо исх. N 198 от 22.10.2007 г., которым уведомил ответчика о расторжении с 22.10.2007 г. договора аренды, необходимости освободить нежилое помещение в срок до 01.11.2007 г. и произвести все расчеты по погашению задолженности по арендной плате.

К моменту рассмотрения спора Ответчик ответа на указанное письмо не представил, задолженность по арендной плате не погасил, поэтому суд правомерно расторг оспариваемый договор аренды.

Пунктом 1 статьи 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из акта обследования нежилого помещения от 21.03.2008 г. усматривается, что фактически в данный момент все комнаты помещения N 024 общей площадью 588,3 кв.м., расположенного по адресу: Желябова/Свердлова/пер. Щепной, 39/14/1 не освобождены, в них находится товар и оборудование ООО "Торговый дом "Мир".

Поскольку требования истца о расторжении договора судом удовлетворены, требования истца о выселении ответчика из нежилого помещения 024, расположенного на цокольном, 1,2 этаже в доме литер А по адресу: Желябова/Свердлова/пер. Щепной, 39/14/1 удовлетворены обоснованно.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что первоначально договор аренды был заключен на помещение площадью 432 кв.м, а исковые требования заявлены в отношении помещения площадью 588,3 кв.м., правового значения для разрешения настоящего спора по существу не имеет.

Как указывалось выше, стороны в дополнительном соглашении от 29.11.2006г. к договору уточнили предмет договора аренды как помещение площадью 588,3 кв.м. Заключение данного соглашения сторонами не оспаривается

Кроме того, договором арендная плата установлена в твердой сумме - 175 303,06 руб. в месяц, а не исходя из стоимости аренды одного квадратного метра площади.

Изменения в договор в части размера арендной платы ни соглашением сторон, ни в судебном порядке не вносились.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что им подано исковое заявление о признании права собственности на 1/10 часть спорного помещения, в связи с чем иск не подлежит удовлетворению, суд апелляционной инстанции находит несостоятельным по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ 21 июля 1997 года государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Ответчиком не представлено доказательств права собственности на часть спорного помещения. Оспаривание в судебном порядке право собственности на данное помещение не освобождает ответчика от выполнения условий договора аренды.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции исковые требования удовлетворены правомерно.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта суд всесторонне и полно исследовал доказательства по делу, дал им надлежащую правовую оценку. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, основаны на установленных судом фактических обстоятельствах и представленных доказательствах. При этом суд правильно применил соответствующие нормы материального права.

Доводы заявителя апелляционной жалобы внимательно изучены судом, однако они подлежат отклонению, поскольку не подтверждены каким-либо доказательствами.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем не находит оснований для его отмены.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы суд относит на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22 апреля 2008 по делу N А06-53/2008-20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

Ф. И. Тимаев В. А. Камерилова