Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2008 г. N 12АП-3832/2008

г. Саратов

Дело N А 12-10035/07-с2

25 июля 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2008 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Камериловой В. А., Тимаева Ф. И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Колчиной С.И.

при участии в заседании: от истца - Солдатенко О. Н., по доверенности от 21.07.2008 года, Стрельников А. Б., по доверенности от 03.03.2008г., от ответчика Исмаилов А. И., по доверенности от 21.12.2007г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Торговая фирма Студия-6" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от "07" мая 2008 года по делу N А 12-10035/07-с2 (судья Зотова Н. П.);

по иску Индивидуального предпринимателя Стрельниковой Власты Сергеевны, п. Киляковка, Среднеахтубинский район, Волгоградская область;

к Закрытому акционерному обществу "Торговая фирма Студия-6", г. Волжский;

третье лицо: Управление муниципальным имуществом администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области;

о взыскании 19 731 рублей 09 копеек и внесении изменений в договор,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель (далее ИП) Стрельникова Власта Сергеевна обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к ЗАО "Торговая фирма Студия-6" о взыскании 19 731 руб. 09 коп., из которых: 19 161 руб. 20 коп. - сумма задолженности по арендной плате, 569 руб. 89 коп: - пени, а также внести изменения в договор на аренду нежилых помещений (строений) от 19.02.2001 г, N 2239 ап путем понуждения ответчика подписать дополнительное соглашение к договору на аренду нежилых помещении (строений) от 19.02.2001 года N 2239 ап об увеличении размера арендной платы до 620 рублей за один квадратный метр в месяц (дополнительное соглашение N7).

В ходе судебного рассмотрения в суде первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено УМИ Администрации городского округа-город Волжский Волгоградской.

В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования: отказался от взыскания с ответчика 19 161 руб. 20 коп. - суммы задолженности по арендной плате, 569 руб. 89 коп. - пени, поскольку ответчик после принятия искового заявления к производству суда оплатил указанную задолженность и просил суд внести изменения в договор на аренду нежилых помещений (строений) от 19.02.2001года N 2239 ап путем понуждения ответчика заключить дополнительное соглашение N 7 к договору N 2239 ап от 19.02.2001г.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07 мая 2008 года исковые требования удовлетворены, судом постановлено: внести изменения в договор на аренду нежилых помещений (строений) от 19.02.2001 года N 2239 ап путем понуждения ЗАО "Торговая фирма Студия-6" заключить дополнительное соглашение N7 к договору N 2239 ап от 19.02.2001 года.

Не согласившись с решением суда первой инстанции Закрытое акционерное общество "Торговая фирма Студия-6" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07 мая 2008 года и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель заявителя полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции в части внесения изменений в договор, апелляционную жалобу удовлетворить по доводам, изложенным в жалобе. Не возражает против внесения изменений в договор аренды, за исключением увеличения размера арендной платы.

Представители ИП Стрельниковой В. С. возражали против доводов апелляционной жалобы. Просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление муниципальным имуществом администрации городского округа-город Волжский в судебное заседание своего представителя не направило, отзыва на апелляционную жалобу не представило, о времени и месте судебного рассмотрения извещено своевременно надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 19.02.2001г. между Управлением муниципальным имуществом г. Волжского (Арендодатель) и ЗАО "Торговая фирма Студия-6" (Арендатор) заключен договор N 2239 ап на аренду нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Волжский, ул. Комсомольская, 26 площадью 100, 8 кв. м. Срок действия договора с 01.01.2001г. по 29.12.2010г.

15.09.2006 года по результатам открытых торгов от 14.09.2006 года между УМИ г. Волжского и Стрельниковой В. С. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 136 кп от 15.09.2006 года на нежилые помещения первого этажа жилого дома, общей площадью 101,6 кв. м., расположенные по адресу: г. Волжский, ул. Комсомольская, 26а.

Указанное помещение принадлежало УМИ Администрации городского округа -город Волжский Волгоградской области на праве собственности и при отчуждении находилось в аренде у ответчика по настоящему делу - ЗАО "Торговая фирма Студия-6".

05.10.2006года Стрельниковой В. С. зарегистрировано право собственности на названное нежилое помещение. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.10.2006г. 34 АА N 290879.

В соответствии с п. 3. 3. договора аренды от 19.02.2001г. сумма арендной платы подлежит уточнению один раз в год.

Согласно п. 4. 2. договора, сведения об изменении размера арендной платы направляются Арендатору за 10 дней до наступления срока платежа. В случае нарушения этого положения Арендодатель не взимает пеню по п. 5. 1. договора за соответствующий срок.

Реализуя свое право, предусмотренное п. 3. 3 договора аренды от 19.02.2001г., ИП Стрельникова В. С. письмом от 16.06.2007г. уведомила ответчика о повышении с 01.07.2007г. размера арендной платы за пользование помещением до 620 руб. за 1 кв. м.

Сумма арендной платы за занимаемое ответчиком помещение общей площадью 101, 6 кв. м. составила 62 992 руб. Кроме того, истец также направил ответчику проект дополнительного соглашения N 7 к договору аренды от 19.02.2001г. N 2239 ап для подписания. Однако, ответчик не согласился на подписание указанного дополнительного соглашения.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы обоснованными, а решение суда первой инстанции - подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду, имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод, что пункт 1 дополнительного соглашения N 7 по существу не противоречит положениям статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Площадь помещения в размере 101, 6 кв. м. соответствует выкопировке из технического паспорта на нежилое помещение первого этажа, расположенного по адресу: ул. Комсомольская, 26 "А", г. Волжский Волгоградская область.

При таких обстоятельствах, судом правильно установлено, об удовлетворении исковых требований о внесении в договор аренды перечисленных изменений.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что предлагаемые истцом варианты Пунктов 3 и 4 практически уже содержатся в договоре аренды и не входят в противоречие с ним.

Кроме того, ответчик заявил, что не оспаривает ни один из пунктов дополнительного соглашения, за исключением пункта, регламентирующего увеличение размера арендной платы.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнуть по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пунктов 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть, после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменений его условий настолько нарушило соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, из буквального толкования ст. 451 ГК РФ следует, что ключевым понятием данной статьи является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод, что истцом представлены все доказательства соблюдения требований п. 2 ст. 451 ГК РФ, а именно: стороны не могли предвидеть изменение размера арендной платы, изменение размера арендной платы связано с увеличением рыночной стоимости аренды, исполнение договора без изменения его условий существенным образом нарушило бы интересы арендодателя, из существа договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Кроме того, судом обоснованно были учтены представленные истцом данные о средней рыночной стоимости сдачи в аренду встроенного нежилого помещения первого этажа жилого дома, расположенного по адресу Волгоградская область, г. Волжский, ул. Комсомольская, 26 "А", в подтверждении чего истцом представлен отчет N 508 Волжской торгово-промышленной палаты об определении рыночной стоимости аренды.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец представил доказательства реальной стоимости аренды спорного объекта недвижимости. Доказательств обратного ответчиком не представлено. Ответчик не оспаривал в суде первой инстанции отчёт об определении рыночной стоимости аренды, не заявлял ходатайств о назначении судом экспертизы для определения размера арендной платы.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права.

Вместе с тем, по мнению суда апелляционной инстанции, резолютивная часть оспариваемого решения должна быть изменена, поскольку в резолютивной части судебного акта должны быть конкретно перечислены изменения, вносимые в договор аренды. Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает, что из содержания дополнительного соглашения N 7, в котором перечислены все вносимые в договор изменения, необходимо исключить указание на дату - 01.07.2007г. поскольку внесённые решением суда изменения в договор применяются с момента вступления судебного акта в законную силу. Оснований распространять действие данных изменений с 01.07.2007г. не имеется.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что договор аренды от 19.02.2001года N 2239 ап подлежит изменению путём внесения в него изменений, содержащихся в дополнительном соглашении N 7, за исключением ссылки на дату - 01.07.2007г.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы суд относит на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07 мая 2008 года изменить в части понуждения ЗАО "Торговая фирма Студия-6" заключить дополнительное соглашение N 7 к договору N 2239 от 19.02.2001г.

Внести изменения в договор на аренду нежилых помещений (строений) от 19.02.2001года N 2239 ап:

1) Преамбулу договора изложить в следующей редакции: "Индивидуальный предприниматель Стрельникова Власта Сергеевна, именуемая в дальнейшем "Арендодатель", действующая на основании свидетельства N 304343532700231 от 22.11.2004 года, с одной стороны, и ЗАО "Торговая фирма Студия-6", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице директора Волкова Игоря Евгеньевича, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем".

2) Внести изменения в предмет договора аренды и изложить его в следующей редакции: "Арендодатель" сдает "Арендатору" в арендное пользование нежилое помещение по адресу: г. Волжский, ул. Комсомольская, 26А, общей площадью 101,6 кв.м для использования под парикмахерскую. Собственник нежилого помещения Стрельникова Власта Сергеевна".

3) Дополнить раздел 1 "Арендодатель обязан" договора аренды пунктом 1.2. и изложить его в следующей редакции: "Заключить договора с коммунальными и эксплуатационными службами. По мере перезаключения договоров на Арендодателя счета указанных служб будут перевыставляться Арендатору".

4) Пункт 2.12 раздела 2 договора аренды изложить в следующей редакции: "Оплатить перевыставленные Арендодателем счета по коммунальным и эксплуатационным расходам в течении пяти дней с момента получения указанных счетов путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя".

5) Пункт 3.1 раздела 3 "Платежи и расчеты" договора аренды от 19.02.2001 года N 2239 ап изложить в следующей редакции: "За указанное в договоре помещение Арендатор уплачивает 62 992 рублей в месяц, в том числе НДС 18 % 9 608 руб. 95 коп.".

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

В. А. Камерилова Ф. И. Тимаев