Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2011 г. N 13АП-2153/2011

г. Санкт-Петербург

06 апреля 2011 г.

Дело N А56-48350/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Коросташовым А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

(регистрационный номер 13АП-2153/2011)

ООО "РГС Недвижимость"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2010

по делу N А56-48350/2010 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску ООО "РГС Недвижимость"

к ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербург"

3-и лица: 1 - Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, 2 - Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры

о внесении изменения в договор

при участии:

от истца: представителя по доверенности от 10.11.2010г. Шувалова С.Б.

от ответчика: представителя по доверенности от 19.11.2010г. Михайлова А.С.

от 3-х лиц: 1 - не явился (извещен), 2- представителя по доверенности от 05.02.2010г. Никитина Д.В.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РГС Недвижимость" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербург" (далее - Фонд) о внесении изменения в договор N 6827-АЗ от 18.11.2005г. купли-продажи нежилого здания и земельного участка по адресу: г. Санкт-Петерубрг, ул. Галерная, д. 40, лит. А в части увеличения сроков осуществления реконструкции здания и изложения подпункт 3.2.3. пункта 3.2. статьи 3 Договора в следующей редакции: "3.2.3. Осуществить реконструкцию Здания в течение 69 месяцев с момента заключения настоящего Договора".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП).

Решением от 23.12.2010г. в иск отказано.

Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить иск. По мнению подателя жалобы, суд неполностью исследовал обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора. В обоснование наличия оснований, предусмотренных ст.451 Гражданского кодекса РФ для изменения спорного договора купли-продажи, Общество указало, что после заключения договора купли - продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г. Санкт-Петерубрг, ул. Галерная, д. 40, лит. А, истцом проведены изыскательские, геодезические и инженерно - геологические работ в отношении земельного участка, находящегося под спорным зданием, по результатам которых выявлено невозможность проведения работ по реконструкции спорного здания без одновременно реконструкции соседних зданий, имеющих адрес: г. Санкт-Петерубрг, наб. Адмиралтейского канала, д.15, лит.А, наб. Адмиралтейского канала, д.17, лит.А.

При этом Общество ссылается на то, что судом не дана оценка имеющихся в деле доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство.

Также податель жалобы оспаривает выводы суда, которые опровергают указанное Обществом основание для изменения спорного договора купли-продажи, как основание, указывающие на изменение существенных обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Фонд представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором изложенные в ней доводы отклонил, считая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с действующим законодательством.

Комитет о времени и месте судебного разбирательства извещен, представителя в судебное заседание не направил.

В судебном заседании представитель Общества апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, остальные представители лиц возражали против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, третьего лица и обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, на основании Распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга N 1393-РЗ от 27.09.2005 и от 02.11.2005 между Фондом (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор N 6827-АЗ от 18.11.2005 купли-продажи нежилого здания и земельного участка, под ним, по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Галерная, д.40, лит. А - здание общей площадью 3370,7 кв.м. кадастровый номер 78:1088:0:81, земельный участок площадью 1336 кв.м. кадастровый номер 78:1088:7.

По акту приема-передачи от 12.12.2005г. здание и земельный участок переданы Обществу.

Право собственности на нежилое здание и земельный участок зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 15.03.2006г., что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права собственности Общества серии 78-АА N N 788917, 788918.

Согласно п. 3.2.3 договора Общество обязалось осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора.

Ссылаясь на то, что после заключения договора была выявлена невозможность проведения работ по реконструкции здания по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Галерная, д. 40, лит. А без одновременной реконструкции соседних зданий; произошла существенная просрочка в выдаче компетентными органами государственной власти документов, являющимися необходимыми для проведения работ по реконструкции; были приняты Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга, нормы которых запрещают производство работ по реконструкции здания по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Галерная, д. 40, лит. А без приведения его в соответствие с градостроительным регламентом, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

По правилам п.2 ст.451 Гражданского кодекса РФ договор может быть изменен при наличии оснований, предусмотренных п.4 указанной статьи при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

П.4 ст.451 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

По смыслу указанных правовых норм права лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных п.2 ст.451 Гражданского кодекса РФ с учетом условий п.4 ст.451 Гражданского кодекса РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что невозможность проведения работ по реконструкции здания, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Галерная, д. 40, лит. А без одновременной реконструкции соседних зданий не относится к обстоятельствам по смыслу ст.451 Гражданского кодекса РФ, поскольку существовала до заключения спорного договора купли-продажи. Кроме того, истец при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота, мог установить неисполнимость п. 3.2.3 в заключенной редакции.

Доказательства, подтверждающие невозможность проведения реконструкции спорного здания без одновременной реконструкции соседних зданий, не имеют значения

для дела, так как указанное основание изменения договора в порядке ст.451 Гражданского кодекса РФ признано несостоятельным.

Как следует из материалов дела, концепцию застройки, предусматривающую строительство современного офисно - гостиничного комплекса на базе трех зданий разработало Общество. Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга инициатором концепции не являлся, а только подтвердил принципиальную возможность совместной реконструкции заданий.

Доводы подателя жалобы о приобретении здания по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. Адмиралтейского канала, д.15, лит.А, не имеют правового значения для дела. Указанное здание было включено в перечень адресов зданий и земельных участков для продажи на торгах с инвестиционными условиями Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005г. N 212-рп, тогда как здание по спорному договору отчуждалось в соответствии с Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 26.04.2005г. N 40-рп. Оба здания являлись объектами продажи на различных торгах и по смыслу п.1 ст.447 Гражданского кодекса РФ истец не мог заведомо знать о том, что станет победителем аукциона. Факт приобретения здания по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. Адмиралтейского канала, д.15, лит.А не влияет на объем оснований, предусмотренных ст.451 Гражданского кодекса РФ.

Совместное выполнение реконструкции трех зданий в рамках одного проекта обусловлено не объективными обстоятельствами, которые выявились после заключения договора и которые Общество не смогло преодолеть, а зависело исключительно от воли Общества, принявшего решение о целесообразности проведения совместной реконструкции здания, приобретенного по спорному договору, с двумя соседними зданиями, расположенными по адресам: г. Санкт-Петербург, наб. Адмиралтейского канала, д.15, лит.А и г. Санкт-Петербург, наб. Адмиралтейского канала, д.17, лит.А.

Материалами дела опровергаются доводы жалобы о допущенной компетентными органами государственной власти существенной просрочки выдачи необходимых документов. За выдачей задания на проведение работ в отношении здания по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Галерная, д.40, лит.А Общество обратилось только в конце 2008 г. При этом по условиям договора строительство или реконструкция объекта должны быть окончены в мае 2009 г.

Выдача третьим лицом задания на проведение научно-исследовательских, изыскательских, проектных и производственных работ по сохранению объекта культурного наследия через 3,5 месяца после обращения Общества опровергает довод истца о допущенной существенной просрочки (белее двух лет) в выдаче необходимых документов.

Ссылка подателя жалобы на Закон Санкт-Петербурга N 29-10 от 16.02.2009г. "О правилах землепользования и застройки", как на существенное изменение обстоятельств, отклонена апелляционным судом. Как правильно указал суд в решении со ссылкой на ответы КГИОП, КГА, Администрации Адмиралтейского района, данных Обществу в 2007 г., согласования проходили предпроектные проработки под единый гостиничный комплекс. Каких-либо иных согласований Обществом не представлено.

Кроме того, в соответствии с договором подряда на выполнение проектных работ N 10п/2010 подрядчик обязался выполнить работы, связанные с проектированием реконструкции комплекса зданий, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Галерная, д.40, лит.А и г. Санкт-Петербург, наб. Адмиралтейского канала, д.15, лит.А под размещение гостиницы и бизнес-центра, включающего в себя финансово - кредитное учреждение и учреждение страхования. Согласно Закону Санкт-Петербурга от 16.02.2009г. N29-10 к основным видам разрешенного использования общественно-деловой зоны - ТД2 относятся: для размещения финансово - кредитных объектов (код 11500) и для размещения объектов страхования (код 11600). Таким образом, принятие Правил землепользования и застройки не повлияло на проведение работ по реконструкции здания.

Доводы подателя жалобы о наличии предусмотренных п.4 ст.451 Гражданского кодекса РФ условий носят декларативный характер и бездоказательны.

Судом полно и всесторонне исследованы и оценены все имеющиеся доказательства и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом при рассмотрении дела и разрешения спора не допущено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2010г. по делу N А56-48350/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик О.Р. Старовойтова