Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2011 г. N 15АП-1367/2011

город Ростов-на-Дону

дело N А32-5527/2008

04 апреля 2011 г.

15АП-1367/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей: Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,

при участии:

от заявителя: представителя Мелиховой Л.А. по доверенности от 22.11.2010,

от третьего лица: представителя Родионова Т.В. по доверенности N 14/10 от 11.01.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 декабря 2010 года

по делу N А32-5527/2008

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Директория - Новый морской порт"

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьего лица Федерального агентства по управлению государственным имуществом

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности,

принятое в составе Пристяжнюка А.Г.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Директория - Новый морской порт" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра по КК, управление) о признании незаконным отказа N 20/044/2007-427 от 13.10.2007 в государственной регистрации права на недвижимое имущество - здание гаража на четыре автомобиля, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул. Шмидта, 2, и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на указанное здание (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 162-163 том 1).

Заявление мотивировано необоснованностью отказа управления в осуществлении регистрационных действий.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (л.д. 1-2 том 1).

Решением суда от 25 декабря 2010 требование общества удовлетворено. Суд признал незаконным отказ управления от 13.10.2007 N 20/044/2007-427 в государственной регистрации права на недвижимое имущество - здание гаража на четыре автомобиля, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул. Шмидта, 2, и обязал произвести государственную регистрацию права собственности на указанный объект.

Решение мотивировано следующими доводами: при обращении в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности заявителем был представлен необходимый пакет документов; из представленного в материалы дела договора аренды следует, что общество вправе использовать арендуемый земельный участок для размещения и эксплуатации причального комплекса с хозяйственной зоной, арендатору разрешено возводить строения или сооружения, предусмотренные проектом организации и производства работ, вводить в эксплуатацию возведенные строения в установленном законом порядке; заинтересованное лицо не представило доказательств нарушения заявителем положений статей 16, 17, 18 Федерального закона N 122-ФЗ.

Управление обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, вынести решение об отказе в удовлетворении заявления.

В обоснование апелляционной жалобы управление указало следующее:

- земельный участок был предоставлен обществу в аренду по договору, заключенному с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю. В распоряжении о предоставлении земельного участка от 11.09.2006 установлены ограничения относительно строительства новых объектов без оформления разрешения на строительство в установленном порядке. Разрешение на строительство здания гаража было выдано администрацией муниципального образования город Ейск, тогда как оно подлежало выдаче уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Разрешение собственника земельного участка на строительство здания гаража не было получено.

- судом при вынесении решения приняты во внимание письма ФГУП "Росморпорт", ФГУ "Администрация морского порта Ейск" о согласовании ими размещения спорного объекта на земельном участке, расположенном на территории морского порта. Указанные документы в регистрирующий орган не представлялись, они получены заявителем после отказа в осуществлении государственной регистрации права,

- разрешением от 21.03.2007 N 2305000-87 введен в эксплуатацию объект, расположенный по адресу: г. Ейск, ул. Шмидта, 4, тогда как заявленный к регистрации объект имеет адрес: г. Ейск, ул. Шмидта 2.

Заявитель жалобы не обеспечил явку в судебное заседание своего представителя, направил в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В судебном заседании представитель общества просила отклонить доводы апелляционной жалобы.

Представитель ФАУГИ поддержал доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по КК, просил решение отменить и отказать обществу в удовлетворении его заявления.

Суд рассмотрел дело в отсутствие заявителя жалобы в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.05.2007 общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество - здание гаража на четыре автомобиля, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул. Шмидта, 2.

Уведомлением от 13.10.2007 обществу в государственной регистрации было отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).

Общество, полагая отказ регистрирующего органа незаконным, обратилось в суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 названного Кодекса для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействий) незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействий) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействиями) прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу пункта 1 статьи 17 Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Как следует из материалов дела, обществом на регистрацию были представлены: заявление о регистрации, разрешение на строительство от 20.07.2001, акт приема-передачи N 06/12-06 от 25.12.2006, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 23305000-87 от 21.03.2007, справка N 251 от 15.05.2007, технический паспорт на объект, платежное поручение об уплате государственной пошлины, нотариально удостоверенная доверенность на представителя (л. д. 136-137 том 1).

Уведомлением от 13.06.2007 общество проинформировано о приостановлении государственной регистрации заявленного права и необходимости устранения противоречий в представленных документах. Основанием приостановления регистрации указано:

- земельный участок, расположенный по адресу: г. Ейск, ул. Шмидта, 2, является собственностью Российской Федерации, разрешение на строительство не соответствует нормам действующего законодательства;

- на регистрацию представлены документы на четыре объекта недвижимости, имеющие один инвентарный номер;

- разрешением от 21.03.2007 N 2305000-87 введен в эксплуатацию объект, расположенный по адресу: г. Ейск, ул. Шмидта, 4, тогда как заявленный на регистрацию объект имеет адрес: г. Ейск, ул. Шмидта 2 (л.д. 135 том 1).

Обществу было также разъяснено о возможности обращения с заявлением о продлении срока приостановления регистрации до трех месяцев.

По заявлению общества от 15.07.2007 государственная регистрация прав была приостановлена повторно сроком до 13.10.2007 (л.д. 133-134 том 1). По заявлению общества от 16.08.2007 государственная регистрация была возобновлена, обществом были представлены дополнительные документы (л.д. 24-25 том 1).

Уведомлением от 13.10.2007 обществу в государственной регистрации было отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации (л.д. 20-23 том 1). В качестве оснований отказа в государственной регистрации были указаны следующие обстоятельства:

- земельный участок, расположенный по адресу: г. Ейск, ул. Шмидта, 2, является собственностью Российской Федерации, обществом не получено согласие собственника земельного участка на строительство нового здания;

- разрешение на строительство гаража было выдано неуполномоченным органом, т.к. земельный участок принадлежит обществу на основании договора аренды N 7700000072 от 10.10.2006, заключенного с ТУ ФАУГИ по КК. В данном случае подлежит применению постановление Правительства N 221 от 10.03.2000 "Об утверждении правил выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения", регламентирующее, что разрешение на строительство подлежало выдаче уполномоченным федеральным органом исполнительной власти,

- разрешением от 21.03.2007 N 2305000-87 введен в эксплуатацию объект, расположенный по адресу: г. Ейск, ул. Шмидта, 4, а представленная на регистрацию техническая документация содержит описание объекта, расположенного по адресу: г. Ейск, ул. Шмидта, 2.

- на регистрацию представлены документы на четыре объекта недвижимости, имеющие один инвентарный номер.

В силу статьи 20 Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации прав.

При обращении с заявлением обществом на регистрацию были представлены: заявление о регистрации, разрешение на строительство от 20.07.2001, акт приема-передачи N 06/12-06 от 25.12.2006, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 23305000-87 от 21.03.2007, справка N 251 от 15.05.2007, технический паспорт на объект, платежное поручение об уплате государственной пошлины, нотариально удостоверенная доверенность на представителя (л. д. 136-137 том 1).

После приостановления государственной регистрации обществом были представлены дополнительные документы: письма ФГУП "Краевая техническая инвентаризация по городу Ейску" от 21.06.2007 N 1801 и от 19.07.2007 N 2115, письмо МУ "Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования город Ейск" от 10.07.2007 N 653 (л.д. 24-25 том 1).

Выводы суда первой инстанции о представлении обществом необходимого пакета документов, достаточного для осуществления регистрации права на заявленный объект, не соответствует обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 0,956 га с кадастровым номером 23:42:01 02 002:0002, расположенный по адресу: г. Ейск, ул. Шмидта, 2, был предоставлен обществу на основании договора аренды N 50 от 07.08.2001, заключенного с Департаментом имущественных отношений Краснодарского края (л.д. 111-115 том 1).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2009 по делу N А-32-4675/2008-68/64 установлено, что указанный земельный участок является федеральной собственностью и передан обществу в установленном законом порядке для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества (л.д. 105-108 том 1).

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно соглашению об обязательствах Министерства имущественных отношений Российской Федерации и главы администрации Краснодарского края N 01-227 от 04.04.2001, приказа Минимущества РФ от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" департамент был наделен полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации.

Договор аренды был зарегистрирован 05.09.2001, целевым использованием земельного участка являлось размещение и эксплуатация причального комплекса с хозяйственной зоной.

Дополнительным соглашением от 15.01.2003 к договору аренды от 07.08.2001 изменен номер договора на N 0000000048 (л.д. 116-122 том 1). Дополнительное соглашение зарегистрировано 11.11.2003.

На арендованном земельном участке обществом возведено здание гаража на 4 автомобиля площадью 138,7 кв.м., разрешение на строительство гаража было получено 12.03.2001 в администрации Ейского района Краснодарского края

Абзац 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" определяет, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 названного Кодекса собственник земельного участка может разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Общество не представило доказательства, что на момент получения разрешения на строительство у него имелись правовые основания для пользования земельным участком, на котором предполагалось строительство гаража.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:42:01 02 002:0002 подписан сторонами 07.08.2001, зарегистрирован 05.09.2001, а разрешение на строительство здания гаража выдано 12.03.2001.

Пунктом 2.4 договора аренды, заключенного впоследствии, был предусмотрен запрет на возведение на арендованном земельном участке каких-либо строений или сооружений, не предусмотренных проектом организации и производства работ.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция или капитальный ремонт объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

В соответствии со статьей 21 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 постановлением Правительства Российской Федерации от 10.03.2000 N 221 были утверждены Правила выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения (далее - Правила).

В пункте 3 Правил дано понятие "территории объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения" - это территории объектов историко - культурного наследия, особо охраняемые природные территории, территории традиционного проживания коренных малочисленных народов, территории свободных экономических зон, территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, территории зон чрезвычайных экологических ситуаций, экологического бедствия, территории депрессивных районов и иные территории.

В соответствии с пунктом 4 Правил разрешения (специальные разрешения) на строительство выдают в зависимости от принадлежности земель органы местного самоуправления, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти.

В статьях 31, 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" закреплено, что лечебно-оздоровительные местности и курорты могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности или курорта.

В силу пункта 2 статьи 4 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 N 41-КЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края" на территории Краснодарского края курортами краевого значения признаны курорты Туапсинского района, городов Ейска, Горячего Ключа.

Согласно статье 6 названного Закона, к полномочиям высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края в сфере природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов краевого и местного значения относится установление границ и режимов округов санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов краевого и местного значения на основании проектов округов санитарной (горно-санитарной) охраны, согласованных в установленном порядке.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 09.02.1998 N 65 "Об утверждении округа санитарной охраны курорта Ейск" утвержден округ санитарной охраны курорта Ейск, согласно которому территория ООО "Директория - Новый морской порт" находится в третьей санитарно-охранной зоне, что подтверждается справой Управления архитектуры и градостроительства Ейского городского поселения Ейского района N 330 от 23.03.2011 (л. д. 47 том 2).

Таким образом, общество не доказало получение согласия собственника земельного участка на строительство гаража. Разрешение на строительство, полученное в администрации Ейского района Краснодарского края, не заменяет согласие собственника на строительство объекта недвижимости, тем более, что оно было выдано ранее предоставления земельного участка в аренду.

Доказательства того, что земельный участок использовался обществом на дату получения разрешения на строительство на законных основаниях, регистратору не были представлены.

Представленные обществом в материалы дела документы: письмо ТУ ФАУГИ от 25.06.2009, письмо Ейского филиала ФГУП "Росморпорт" от 04.10.2010 N 01-07/1109, письмо ФГУ "Администрация морского порта Ейск" от 05.10.2010 не могут быть приняты во внимание, поскольку обществом оспаривается отказ Росреестра по КК в государственной регистрации от 13.10.2007. При проведении правовой экспертизы представленных на регистрацию документов регистратор руководствовался теми документами, которые были представлены обществом на момент обращения с заявлением и после приостановления государственной регистрации.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ФАУГИ поддержал доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по КК, просил отказать обществу в удовлетворении его жалобы, пояснил, что заявитель должен был уведомить о начале строительства собственника земельного участка.

При проведении правовой экспертизы документов регистратором также установлено несоответствие в документах данных о месте нахождения заявленного на регистрацию объекта.

По данным технического паспорта здание гаража на 4 автомобиля (лит. Г1) находится по адресу: г. Ейск, ул. Шмидта, д. 2. Разрешение на строительство также было выдано на строительство объекта по адресу: г. Ейск, ул. Шмидта, д. 2. Согласно разрешению от 21.03.2007 N 2305000-87 введено в эксплуатацию здание гаража на 4 автомобиля (лит. Г1), расположенное по адресу: г. Ейск, ул. Шмидта, 4.

Приостанавливая государственную регистрацию, регистратор указал обществу на необходимость устранения указанных несоответствий в документах. Между тем, общество не представило доказательства представления регистратору документов, уточняющих место нахождения объекта и устраняющих разночтения в представленных документах.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества предоставил на обозрение суда разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от той же даты и с тем же номером, содержание которого не соответствует разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, представленному в материалы дела. В представленном обществом разрешении изменено место расположения здания гаража объекта как: "ул. Шмидта, 2".

В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него.

Представитель общества не обосновал невозможность представления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с иным содержанием документа в суд первой инстанции.

В любом случае, представление указанного документа на обозрение в суд апелляционной инстанции не является основанием для переоценки действий регистратора, совершенных по состоянию на 13.10.2007. Имеющиеся в материалах дела экземпляры разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствуют, что на регистрацию обществом было представлено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, расположенного по адресу: г. Ейск, ул. Шмидта, 4. Иное общество не доказало.

Исходя из представленных на государственную регистрацию документов, обществу обоснованно отказано в регистрации права собственности на здание гаража на 4 автомобиля (лит. Г1), расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул. Шмидта, 2.

В решении об отказе в государственной регистрации права регистратор также указал, что обществом заявлено на регистрацию четыре объекта недвижимости с одним инвентарным номером, что противоречит Правилам ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденным Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Регистратором не учтено, что Правила ведения государственного реестра объектов капитального строительства (утверждены Приказом Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации от 08.09.2006 N 268), предусматривающие обязательную пообъектную инвентаризацию, на территории Краснодарского края введены в действие с 01.07.2008. На дату обращения общества с заявлением о государственной регистрации и на дату принятия решения об отказе в совершении регистрационных действий Правила ведения государственного реестра объектов капитального строительства на территории Краснодарского края не действовали.

Вместе с тем, отказ в регистрации, мотивированный несоответствием данных об инвентаризации объекта установленным правилам, не повлиял на правильность отказа в осуществлении регистрации права на гараж, поскольку имелись иные основания для отказа в регистрации.

При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2010 по настоящему делу подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе ЗАО "Директория - Новый морской порт" в удовлетворении заявления.

Расходы по государственной пошлине по делу в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 декабря 2010 года по делу N А32-5527/2010 отменить, принять новое решение.

Обществу с ограниченной ответственностью "Директория - Новый морской порт" в удовлетворении заявления отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина