Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2010 г. N 18АП-9022/2010

г. Челябинск

N 18АП-9022/2010

04 октября 2010 г.

Дело N А76-10559/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области

на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.08.2010

по делу N А76-10559/2010 (судья Котляров Н.Е.),

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Шуплецовой Е.Г. (доверенность от 15.01.2010),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СоюзПроф" (далее - заявитель, ООО "СоюзПроф") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании недействительным отказа от 19.05.2010 N 01/166/2010-69 в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение (магазин) общей площадью 161,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, Копейское шоссе, 4, с муниципального образования город Челябинск на ООО "СоюзПроф"; обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект с муниципального образования город Челябинск на ООО "СоюзПроф".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет) (определение от 07.06.2010, л. д. 1).

Решением суда первой инстанции от 11.08.2010 (резолютивная часть объявлена 10.08.2010) заявленные требования удовлетворены.

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление Росреестра (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что в нарушение ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) продавец по договору купли-продажи от 12.04.2004 -муниципальное предприятие торговли "Магазин N 57" (далее - МПТ "Магазин N 57") не зарегистрировало право хозяйственного ведения на спорный объект недвижимости в установленном законом порядке. Податель жалобы также полагает, что решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2010 по делу N А76-42930/2009 не может являться основанием для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, поскольку этим решение не признано право собственности ООО "СоюзПроф". По мнению Управления Росреестра, судом неверно истолкованы нормы ст. ст. 223, 302 ГК РФ. Податель жалобы указал, что гл. 14 ГК РФ не предусматривает такого основания приобретения права собственности лицом, владеющим имуществом, как отказ в иске собственнику об истребовании из чужого незаконного владения в связи с истечением срока исковой давности. Управление Росреестра также считает необоснованной ссылку суда на п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку в указанном пункте даются разъяснения, касающиеся рассмотрения споров о правах на движимое имущество, что не имеет отношения к существу требований ООО "СоюзПроф". Кроме того, заинтересованное лицо в жалобе указало, что заявителем в нарушение ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) и ст. 63 ГК РФ не представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка продажи имущества ликвидируемого юридического лица, а именно: промежуточный ликвидационный баланс, составленный на период заключения договора купли-продажи от 12.04.2004, содержащий сведения о составе имущества МПТ "Магазин N 57", перечень предъявленных кредиторами требований, а также документы, подтверждающие заключение указанного договора от 12.04.2004 в результате публичных торгов.

От ООО "СоюзПроф" и комитета письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ООО "СоюзПроф" и комитета не явились.

С учетом мнения представителя подателя апелляционной жалобы и в соответствии со ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ООО "СоюзПроф" и комитета.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно пояснил, что отказ в государственной регистрации права является законным, поскольку заявителем не были представлены документы, подтверждающие право продавца на спорный объект недвижимости.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя заинтересованного лица, пришел к выводу о необходимости отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что между ООО "СоюзПроф" и МПТ "Магазин N 57" в порядке проведения аукциона (л. д. 45) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.04.2004 (л. д. 35-36), предметом которого явилось нежилое помещение - магазин, общей площадью 161,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, Копейское шоссе, 4.

Указанный объект передан ООО "СоюзПроф" по акту приема-передачи объекта недвижимости от 12.04.2004 (л. д. 37).

В п. 1 договора купли-продажи указано, что помещение принадлежит продавцу на праве хозяйственного ведения на основании приказа комитета от 06.09.2000 N 2510/1.

Право хозяйственного ведения на помещение за продавцом в установленном порядке зарегистрировано не было.

Из материалов дела также следует, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2010 по делу N А76-42930/2009 комитету отказано в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.04.2004 и обязании возвратить нежилое помещение (магазин) общей площадью 161,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, Копейское шоссе, 4 (л. д. 9-16).

В рамках дела N А76-42930/2009 подтвержден тот факт, что помещение было передано МПТ "Магазин N 57" в хозяйственное ведение на основании приказа комитета от 06.09.2000 N 2510/1, государственная регистрация права хозяйственного ведения МПТ "Магазин N 57" проведена не была. При этом суд в решении указал, что МПТ "Магазин N 57" осуществлялись действия по государственной регистрации права хозяйственного ведения на спорный объект недвижимости, однако в государственной регистрации было отказано.

В связи с указанным суд в мотивировочной части решения по названному делу сделал вывод о том, что право хозяйственного ведения МПТ "Магазин N 57" не возникло, спорное имущество было продано лицом, не имевшим право его отчуждать. Следовательно, договор купли-продажи от 12.04.2004, заключенный с ООО "СоюзПроф", является ничтожной сделкой, не порождающей прав и обязанностей сторон.

Судом также было установлено, что спорный объект принадлежит муниципальному образованию город Челябинск, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности от 04.05.2005, отчуждение помещения произведено с согласия собственника, оплата за объект произведена ООО "СоюзПроф" в полном объеме.

Учитывая возмездность договора купли-продажи от 12.04.2004, передачу имущества ООО "СоюзПроф" по воле собственника, суд сделал вывод о том, что ООО "СоюзПроф" является добросовестным приобретателем помещения.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском срока исковой давности.

Решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2010 по делу N А76-42930/2009 не обжаловалось, вступило в законную силу.

В отношении МПТ "Магазин N 57" 02.06.2004 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации, что подтверждается информацией, полученной судом апелляционной инстанции с применением сети Интернет.

27 марта 2010 г. ООО "СоюзПроф" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода прав собственности на нежилое помещение N 2 (магазин), общей площадью 161,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, Копейское шоссе, 4 (л. д. 31-32).

Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию от 27.03.2010 заявителем были представлены следующие документы: заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.03.2010; платежное поручение от 25.03.2010 N 5 на сумму 15 000 руб.; доверенность от 02.02.2009; договор купли-продажи от 12.04.2004; акт приема-передачи от 12.04.2004; выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 12.02.2010 N 931; протокол от 06.04.2004; решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2010 по делу N А76-42930/2009; устав от 23.11.2009 (л. д. 30).

Управление Росреестра сообщением от 19.05.2010 N 01/166/2010-69 (л. д. 8) отказало ООО "СоюзПроф" в государственной регистрации права собственности по следующим основаниям: документы, представленные на государственную регистрацию права, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации права. Управление Росреестра в обжалуемом отказе также сослалось на то, что: в нарушение ст. 131 ГК РФ право хозяйственного ведения МПТ "Магазин N 57" на спорный объект не зарегистрировано; не представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка продажи имущества ликвидируемого юридического лица, а именно: промежуточный ликвидационный баланс, составленный на период заключения договора купли-продажи от 12.04.2004, содержащий сведения о составе имущества МПТ "Магазин N 57", перечень предъявленных кредиторами требований, а также документы, подтверждающие заключение указанного договора от 12.04.2004 в результате публичных торгов; поскольку МПТ "Магазин N 57" ликвидировано, то государственная регистрация права собственности ООО "СоюзПроф" не может быть произведена на основании договора купли-продажи от 12.04.2004; представленное решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2010 по делу N А76-42930/2009 не может быть рассмотрено в качестве надлежащего документа, устанавливающего право собственности ООО "СоюзПроф", поскольку не содержит сведения о признании права собственности ООО "СоюзПроф".

Не согласившись с вынесенным регистрирующим органом решением об отказе в государственной регистрации права, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2010 по делу N А76-42930/2009, вступившим в законную силу, установлено, что ООО "СоюзПроф" является добросовестным приобретателем нежилого помещения - магазина общей площадью 161,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Копейское шоссе, 4. Со ссылкой на п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", абзац второй п. 2 ст. 223, 302 ГК РФ суд первой инстанции пришел к выводу, что у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение. Государственная регистрация права подлежит осуществлению на основании ст. 17 Закона о государственной регистрации в связи с наличием вступившего в законную силу решения суда.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с изложенными выводами суда первой инстанции.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты.

В настоящем случае в качестве оснований возникновения права собственности заявитель представил в регистрирующий орган и договор купли-продажи от 12.04.2004, и решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2010 по делу N А76-42930/2009.

Суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2010 по делу N А76-42930/2009 не может являться основанием для государственной регистрации права собственности ООО "СоюзПроф" в силу следующего.

В соответствии с абзацем вторым п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что по смыслу п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Между тем, суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора, сославшись на изложенные положения, допустил неверное их применение.

На основании изложенных положений право собственности добросовестного приобретателя недвижимого имущества является возникшим лишь при наличии в совокупности следующих обстоятельств: государственная регистрация перехода права собственности приобретателя по договору, хотя и признанному недействительным, и (применительно к настоящему случаю) наличие вступившего в законную силу решения суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Решение суда, которым отказано в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения добросовестного приобретателя недвижимого имущества, само по себе основанием возникновения права собственности приобретателя на такое имущество быть не может, так как по смыслу нормы абзаца второго п. 2 ст. 223 ГК РФ таким основанием является совокупность юридических фактов: государственной регистрации перехода права собственности на имущество и наличие указанного решения суда.

В настоящем случае переход права собственности к ООО "СоюзПроф" на основании договора купли-продажи от 12.04.2004 зарегистрирован не был.

В решении Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2010 по делу N А76-42930/2009 вывод о принадлежности спорного помещения на праве собственности заявителю отсутствует. На возникновение права собственности ООО "СоюзПроф" на помещение на основании договора купли-продажи от 12.04.2004 в судебном акте не указано. Судом право собственности ООО "СоюзПроф" на помещение не признано.

Делая вывод о том, что ООО "СоюзПроф" является добросовестным приобретателем помещения, суд в решении по указанному делу лишь оценил установленные обстоятельства дела: отсутствие у ООО "СоюзПроф" информации о том, что имущество продано лицом, не имеющим права его отчуждать, возмездность договора купли-продажи, передача имущества по воле собственника.

В соответствии с п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 28 Закона о государственной регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

На основании указанного решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2010 по делу N А76-42930/2009 не может являться основанием возникновения права собственности ООО "СоюзПроф" на помещение.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в абзаце втором п. 2 ст. 223 ГК РФ указано на частный случай п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Как предусмотрено п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 ст. 551 ГК РФ также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, в данном случае, хотя договор купли-продажи помещения был заключен между истцом и МПТ "Магазин N 57" и истец уплатил предусмотренную договором цену, право собственности на помещение у него не возникло.

Также суд апелляционной инстанции считает, что не может являться основанием для государственной регистрации перехода права собственности и договор купли-продажи от 12.04.2004, заключенный заявителем с МПТ "Магазин N 57".

Государственная регистрация сделок и прав осуществляется в порядке, установленном Законом о государственной регистрации, согласно ст. 16 которого государственная регистрация права, возникшего на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, проводится по заявлению обеих сторон договора. В случае, когда право продавца возникло до введения в действие упомянутого Закона и не было зарегистрировано в установленном им порядке, а основания для подлежащего регистрации перехода права имели место после введения этого Закона в действие, государственная регистрация ранее возникшего права производится по заявлению правообладателя при государственной регистрации перехода права.

Между тем, Законом о государственной регистрации не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны после заключения договора.

В данном случае право может быть зарегистрировано на основании решения суда о регистрации перехода права, вынесенного в соответствии со ст. ст. 165, 551 ГК РФ, ст. 16 Закона о государственной регистрации, примененными по аналогии закона.

Между тем, принимая решение о государственной регистрации, суд проверяет, имелись ли у продавца полномочия на отчуждение имущества, соответствует ли заключенный сторонами договор требованиям закона, устанавливает отсутствие иных препятствий для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности.

В рассматриваемом случае в качестве продавца спорного имущества выступало муниципальное унитарное предприятие.

В силу изложенных ранее норм п. 2 ст. 8 и п. 1 ст. 131 ГК РФ моментом возникновения права хозяйственного ведения у унитарного предприятия на недвижимое имущество является момент государственной регистрации этого права.

Как отмечено ранее, в п. 1 договора купли-продажи от 12.04.2004 указано, что помещение принадлежит продавцу на праве хозяйственного ведения на основании приказа комитета от 06.09.2000 N 2510/1. Факт того, что помещение передавалось МПТ "Магазин N 57" именно на основании названного документа, подтвержден и решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2010 по делу N А76-42930/2009.

Между тем, как на момент заключения договора купли-продажи от 12.04.2004, так и в последующем право хозяйственного ведения МПТ "Магазин N 57" зарегистрировано не было, следовательно, не было возникшим.

В силу изложенного основания государственной регистрации перехода права собственности на помещение от МПТ "Магазин N 57" к ООО "СоюзПроф" отсутствуют.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению. В удовлетворении требований ООО к регистрирующему органу о признании недействительным отказа от 19.05.2010 N 01/166/2010-69 в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение (магазин) общей площадью 161,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, Копейское шоссе, 4, с муниципального образования город Челябинск на ООО "СоюзПроф", обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект с муниципального образования город Челябинск на ООО "СоюзПроф" следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 176, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.08.2010 по делу N А76-10559/2010 отменить, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области удовлетворить.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "СоюзПроф" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании недействительным отказа от 19.05.2010 N 01/166/2010-69 в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение (магазин) общей площадью 161,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, Копейское шоссе, 4, с муниципального образования город Челябинск на общество с ограниченной ответственностью "СоюзПроф", обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект с муниципального образования город Челябинск на общество с ограниченной ответственностью "СоюзПроф" отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева