Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2009 г. N 12АП-3766/2009

г. Саратов

Дело N А12-19720/08

Резолютивная часть постановления объявлена "11" июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен "15" июня 2009 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камериловой В.А.,

судей Бирченко А.Н., Жаткиной С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пальцевой О.А.,

при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью "Авторынок-Лада" - Галкина А.Н. , представителя по доверенности от 04.06.2008

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от "23" апреля 2009 года по делу N А12-19720/2008, (судья Даншина Н.В.)

по иску Администрации Волгограда, г. Волгоград

к обществу с ограниченной ответственностью "Авторынок-Лада", г. Волгоград

третье лицо: Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград, Управление Федерального казначейства по Волгоградской области, г. Волгоград

о взыскании 6325945 руб. 85 коп.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Волгограда обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к ООО "Авторынок-Лада" о взыскании 6325945 руб. 85 коп., из которых: 4877311 руб. 68 коп. - задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в период с 01.12.2005 по 28.07.2008, 1448634 руб. 17 коп. - неустойка за просрочку внесения арендной платы с 11.04.2007 по 28.07.2008.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, Управление Федерального казначейства по Волгоградской области.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от "23" апреля 2009 года по делу N А12-19720/08 с ООО "Авторынок-Лада" в пользу Администрации Волгограда взыскано 3469783 руб. 64 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2005 по 28.07.2008, 521508 руб. неустойки, всего 3991291 руб. 64 коп., в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, Администрации Волгограда подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части отказа в удовлетворении требований администрации Волгограда о взыскании долга по аренде в размере 1407528 руб. 04 коп. и неустойки в размере 927126 руб. 17 коп. и принять новый судебный акт о полном удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что договором не предусмотрена обязанность Арендодателя извещать Арендатора о размере арендной платы, полагает, что новая ставка арендной платы должна быть применена с 01.01.2008.

Кроме того, податель апелляционной жалобы, считает, что суд необоснованно снизил размер взыскиваемой неустойки.

Дело рассмотрено в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, не обеспечили явку представителей в заседание суда. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Из материалов дела следует, 27 мая 2003 между Администрацией Волгограда ООО "Авторынок-Лада" на основании постановления Администрации Волгограда N 573 от 29.09.1994 заключен договор N 4844 на аренду земельного участка, площадью 15 267 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, пос. Купоросный, ул. Электролесовская,15, для эксплуатации авторынка.

Договор заключен до 11.09.2009 (с учетом дополнительного соглашения о продлении срока действия договора) и прошел государственную регистрацию 11.04.2007.

Согласно п. п. 2.2 - 2.4 договора ответчик обязан уплачивать ежегодную арендную плату в установленном размере равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с п. 2.7 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в РФ законодательных актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы за землю.

В разделе 11 договора предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к условиям договора, являющиеся его неотъемлемой частью, будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон, кроме изменений, произведенных в соответствии с пунктом 2.7 договора.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Суд, частично отказывая в удовлетворении исковых требований, указал на то обстоятельство, что извещение от 01.07.2008, полученное в сентябре 2008, не предоставляет арендодателю права изменять размер арендной платы за прошедшее время.

Суд апелляционной инстанции считает данный вывод суда первой инстанции неверным по следующим основаниям.

Условиями названного договора не закреплена обязанность арендодателя уведомить арендатора об изменении размера арендной платы, однако предусмотрена возможность изменения размер арендной платы может в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в РФ законодательных актов. Следовательно, новый размер арендной платы вступает в силу со дня получения уведомления арендодателя только в случае отсутствия официальной публикации об этом в средствах массовой информации.

Между тем, Решение Волгоградской городской Думы от 15 мая 2008 N 3/84 было опубликовано в газете "Городские вести. Царицын. Сталинград. Волгоград" от 07.06.2008.

Однако, неверный вывод суда, сделанный при обосновании частичного отказа в иске, не повлиял на правильность принятого решения в этой части, и решение в этой части подлежит оставлению без изменений, исходя из следующих обстоятельств.

Согласно положениям части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, определенные договоров аренды.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2.6. договора аренды земельного участка от 27.05.2003 N 4844 арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством об аренде земли. Годовой размер арендной платы на момент подписания договора составил 590069,55 руб.

Согласно пункта 2.7. договора, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов.

Пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендных платежей арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно прилагаемого к договору и согласованного сторонами Изменению к договору от 09.08.2005 размер арендной платы за земельный участок за 2005 в сумме 575107,89 руб. складывался из расчета базовой ставки арендной платы на 2005 - 37,67 руб./кв.м. умноженной на коэффициент к этой ставке - 1 и площадь земельного участка 15267 кв.м.

В соответствии с извещением от 01.07.2008 к договору N 4844 со ссылкой на изменение законодательства РФ (Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ; постановление Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033; решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008г. N 3/84), применяемого при расчете размера арендной платы за земельные участки, об установлении размера годовой арендной платы с 01.01.2008 в размере 3011214,23 руб., расчет арендной платы осуществляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (произведения удельного показателя кадастровой стоимости 13149,12руб./кв.м. на площадь земельного участка - 15267 кв.м.) коэффициента вида функционального использования земельного участка - 0,0150, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов - 1,00, коэффициента категории арендатора - 1, коэффициента индексации - 1.

Кроме того, уведомление содержит сведения об изменении реквизитов арендодателя и об обязательности проведения сверки расчетов по арендной плате не реже одного раза в полугодие.

Таким образом, направленное Арендодателем извещение от 01.08.2008 по своей сути является внесением изменений в пункт 2.6 договора аренды N 4844 от 27.05.2003, который определяет размер арендной платы.

При этом договором аренды земельного участка N 4844 от 27.05.2003 предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы (существенного условия договора), а не механизм фактического применения арендной платы.

Согласно части 1 статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Учитывая, что сторонами произведено изменение условий договора в части размера арендной платы, соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка подлежало также обязательной государственной регистрации (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При отсутствии такой регистрации, изменения условий договора в части размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации являются незаключенными.

Поскольку истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений условий договора аренды земельного участка, следовательно, согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения к этому договору не вступили в силу.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о взыскании арендной платы, исходя из суммы годовой арендной платы в 2008 году - 575 107 руб. 89 коп., является верным.

Кроме взыскания суммы основного долга, истец заявил требование о взыскании пени в сумме 1448634 руб. 17 коп.

При расчете пени истец ссылался на пункт 2.8 договора, согласно которому Арендатор за каждый день просрочки срока исполнения обязательства по договору должен уплатить пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.

Суд первой инстанции правомерно посчитал, что сумма пени явно завышена и несоразмерна последствиям нарушения обязательства вследствие установления в договоре высокого ее процента (0,1% за каждый день просрочки), многократно превышающий размер ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации, составляющей 13% годовых.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В этой связи размер пени правомерно снижен судом до 521508 руб.

В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от "23" апреля 2009 года по делу N А12-19720/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в суд кассационной инстанции - Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке статьи 273 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Камерилова

Судьи

А.Н. Бирченко Ф.И. Тимаев