Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2011 г. N 10АП-247/2011

г. Москва

31 марта 2011 г.

Дело N А41-25582/10

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Боровиковой С.В., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Афониным А.В.,

при участии в заседании:

от администрации городского поселения Люберцы (ИНН: 5027113434, ОГРН:1055013048540): Добряков К.И. по доверенности от 03.11.2010 N 27-УД, Игнатьков А.В. по доверенности от 26.01.2011 N 03-УД,

от ООО "Киноцентр Октябрь" (ИНН: 5027014666, ОГРН: 1035005012888): Литвинов Д.В. по доверенности от 02.08.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Киноцентр Октябрь"

на решение Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2010 года

по делу N А41-25582/10, принятое судьей Неяскиной Е.А,

по иску администрации городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Киноцентр Октябрь"

о взыскании денежных средств, расторжении договора и обязании возвратить помещения,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области (далее - администрация городского поселения Люберцы) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Киноцентр Октябрь" (далее - ООО "Киноцентр Октябрь"), в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации просила:

- взыскать с ООО "Киноцентр Октябрь" задолженность по арендной плате по состоянию на 08.11.2010 в сумме 6 531 200,10 руб., пеню за просрочку уплаты арендной платы за период с 01.02.2009 по 08.11.2010 в сумме 2 801 004,05 руб.,

- расторгнуть договор аренды от 30.06.2003 N 349,

- обязать ответчика освободить нежилое помещение по адресу: г. Люберцы, Октябрьский проспект, д. 198 и передать его администрации городского поселения Люберцы по передаточному акту в первоначальном состоянии (т.2 л.д.17-22).

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2010 года по делу N А41-25582/10 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 6 531 200,10 руб., пеня в сумме 500 000 руб. Суд первой инстанции расторг договор аренды от 30.06.2003 N349 и обязал ответчика освободить нежилое помещение по адресу: г. Люберцы, Октябрьский проспект, д. 198 и передать его администрации городского поселения Люберцы по передаточному акту в первоначальном состоянии. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО "Киноцентр Октябрь" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ООО "Киноцентр Октябрь" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представители администрации городского поселения Люберцы возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования Люберецкий район Московской области (арендодатель), муниципальным учреждением "Комитет по культуре" (балансодержатель) и ООО "Киноцентр Октябрь" (арендатор) заключен договор аренды от 30.06.2003 N 349, по условиям которого ответчик получил во временное владение и пользование сроком с 01.06.2003 по 31.05.2018 нежилые помещения общей площадью 3172,7 кв.м, расположенные по адресу: г. Люберцы, Октябрьский проспект, д.198 (т.1 л.д.13-17).

Договор от 30.06.2003 N 349 зарегистрирован в установленном порядке 09 марта 2004 года (т.1 л.д.13).

В связи с переходом права собственности на переданное в аренду имущество к администрации городского поселения Люберцы между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение от 01.11.2008 к договору от 30.06.2003 N 349, в соответствии с которым арендодателем по договору является администрация городского поселения Люберцы, а сумма арендной платы определяется в соответствии с прилагаемым к соглашению расчетом (т.1 л.д.18-31).

На основании акта приема-передачи от 01.11.2008 нежилые помещения площадью 3172,7 кв.м переданы ответчику (т.1 л.д.20).

Дополнительное соглашение от 01.11.2008 зарегистрировано в установленном порядке 01.12.2009 (т.1 л.д.18).

11 января 2009 года между сторонами подписано соглашение о внесении изменений в договор от 30.06.2003 N 349, в соответствии с которым сумма арендной платы за период с 01.01.2009 по 31.03.2009 установлена в размере 12 507 771,60 руб. в год (т.1 л.д.33-44).

Названное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 01.12.2009.

Также между истцом и ответчиком подписано соглашение от 16.04.2010 к договору от 30.06.2003 N 349, согласно условиям которого арендная плата за период с 01.04.2009 по 31.12.2009 составляет 12 507 771,60 руб. в год (т.1 л.д.45-56).

Соглашение от 16.04.2010 зарегистрировано 01.12.2009 (т.1 л.д.45).

Истец указывает, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем у ООО "Киноцентр Октябрь" по состоянию на ноябрь 2010 года возникла задолженность в сумме 6 531 200,10 руб.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору от 30.06.2003 N 349 администрация городского поселения Люберцы направила в адрес ответчика претензию от 15.05.2009 N 1149/1.1-5 с требованием погасить задолженность по арендной плате (т.1 л.д.88-89).

Ответа на указанную претензию от ответчика не поступило и нарушения в разумный срок устранены не были.

03 декабря 2009 года истец направил ООО "Киноцентр Октябрь" повторную претензию с требованием погасить имеющуюся задолженность (т.1 л.д.86-87). Кроме того, администрация городского поселения Люберцы указала на то, что ответчиком была произведена перепланировка арендованного помещения без получения согласия арендодателя. Истец предложил ответчику в срок до 01.01.2010 устранить вышеуказанные нарушения, указав, что в противном случае администрация городского поселения Люберцы обратится в суд с требованием о расторжении договора аренды от 30.06.2003 N 349.

Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендной платы, а также не устранил нарушения, указанные в претензии от 03.12.2009, администрация городского поселения Люберцы обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Истец надлежащим образом выполнил свои обязанности по договору аренды от 30.06.2003 N 349 и передал ответчику арендованные помещения по акту от 01.11.2008 (т.1 л.д.20).

Ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем у него возникла задолженность в сумме 6 531 200,10 руб.

ООО "Киноцентр Октябрь" в апелляционной жалобе указывает, что истец не вправе требовать взыскания задолженности за 2009 год, поскольку право собственности истца на спорные помещения зарегистрировано только 07.10.2009 (т.1 л.д.90).

Указанный довод ответчика не может быть признан обоснованным, поскольку в соответствии с дополнительным соглашением от 01.11.2008 к договору от 30.06.2003 N 349, зарегистрированным в установленном порядке права и обязанности арендодателя перешли к истцу. В соответствии с пунктом 5 названное дополнительное соглашение вступило в силу для сторон с даты его подписания.

Также ответчик в апелляционной жалобе ссылается на то, что сумма арендной платы, установленная договором от 30.06.2003 N 349, определена в твердом размере и может быть изменена только по соглашению сторон.

Вместе с тем, в соответствии с разделом III названного договора размер базовой ставки арендной платы за 1 кв.м. сдаваемого в аренду нежилого помещения и значение коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы, устанавливаются и изменяются решением Совета депутатов муниципального образованию Люберецкий район Московской области.

Размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке на основании решения Совета депутатов о централизованном изменении базовых ставок и коэффициентов. Уведомление о пересчете арендной платы вместе с расчетом направляются арендодателем арендатору и являются обязательным для арендатора и составляют неотъемлемую часть настоящего договора. Арендатор обязан производить оплату аренды в соответствии прилагаемым к уведомлению расчетом, то есть с даты изменения базовых ставок и коэффициентов (п.4 раздела III договора).

При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что сторонами определен расчетный способ определения арендной платы.

В соответствии с п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" стороны вправе предусмотреть в договоре расчетный способ определения арендной платы.

Приложениями N 2-11 к дополнительному соглашению от 01.11.2008 установлена арендная плата за пользование помещениями исходя из ставки арендной платы - 1025 руб. в год, установленной решением Совета депутатов Люберецкого муниципального района от 07.12.2007 N 262/79 (т.1 л.д.21-30).

Соглашениями от 11.01.2009 и от 16.04.2009 к договору от 30.06.2003 N 349 установлена сумма арендной платы на 2009 год в размере 12 507 771,60 руб. (т.1 л.д.33-56).

При этом, размер арендной платы определен расчетным путем исходя из базовой ставки арендной платы в сумме 1500 руб. за 1 кв.м в год, установленной решением Совета депутатов городского поселения Люберцы от 08.12.2008 N 232/16.

В 2001 году размер арендной платы не изменился и также составил 12 507 771,60 руб. в год.

Ссылки ответчика на то, что указанные в дополнительных соглашениях от 01.11.2008, от 11.01.2009 и от 16.04.2009 суммы арендных платежей не могут применяться, так как названные соглашения зарегистрированы только 01.12.2009, не могут быть признаны обоснованными, поскольку размер арендной платы в названных соглашениях рассчитан в соответствии с положениями раздела III договора от 30.06.2003 N 349 и зависит от изменения базовой ставки арендной платы.

Указанные соглашения от 01.11.2008, от 11.01.2009 и от 16.04.2009 зарегистрированы в установленном порядке. При этом, для сторон они вступили в силу с даты подписания.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе распространить действие договора на отношения, возникшие до его заключения.

При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд считает, что истец при расчете арендной платы по договору от 30.06.2003 N 349 правомерно исходил из размера арендной платы, согласованной сторонами в дополнительных соглашениях от 01.11.2008, от 11.01.2009 и от 16.04.2009.

Кроме того, ООО "Киноцентр Октябрь" вносило арендную плату исходя из размера, установленного в указанных дополнительных соглашениях, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (т.2 л.д.123,125,132).

В соответствии с расчетом истца задолженность ответчика по состоянию на ноябрь 2010 года составляет 6 531 200,10 руб.

Представленный истцом расчет задолженности арбитражным апелляционным судом проверен и признан обоснованным (т.2 л.д.45-53).

ООО "Киноцентр Октябрь" в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило суду доказательств погашения указанной задолженности.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование администрации городского поселения Люберцы о взыскании основного долга в сумме 6 531 200,10 руб.

Согласно п. 2 раздела IV договора от 30.06.2003 N 349 в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,2% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истец на основании указанного пункта начислил ответчику пеню за период с 06.02.2009 по 08.11.2010 в сумме 2 801 004,05 руб.

Суд первой инстанции, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшил сумму взыскиваемых пени до 500 000 руб.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктами 2 и 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, а при решении вопроса об уменьшении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражным судом учитываются проценты, уплаченные или подлежащие уплате истцу в соответствии с действующим законодательством.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктах 2,4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 года N 263-0, суд первой инстанции правомерно уменьшил сумму подлежащих взысканию пени до 500 000 руб., поскольку заявленная ко взысканию сумма штрафных санкций явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Вместе с тем, ответчик не представил суду доказательств, что взысканная судом неустойка также не соответствует последствиям нарушения обязательства, в связи с чем решение суда первой инстанции в данной части изменению не подлежит.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Администрация городского поселения Люберцы в обоснование своего требования о расторжении договора аренды от 30.06.2003 N 349 ссылается на неоднократное нарушение истцом обязательств по внесению арендной платы, а также на проведение перепланировки арендованного помещения без согласования с арендодателем.

Согласно пункту 3.2.4. договора от 30.06.2003 N 349 ответчик обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного согласия истца и получения согласований в установленном порядке.

Комиссией по обследованию здания, занимаемого ООО "Киноцентр Октябрь" по адресу: г. Люберцы, Октябрьский пр-т, д. 198, составлен акт от 19.10.2010 обследования нежилого помещения, в соответствии с которым комиссией установлен факт самовольно произведенной перепланировки и переустройства занимаемого ответчиком помещения (т.1 л.д.92).

Кроме того, факт проведения перепланировки занимаемого помещения подтверждается представленными в материалы дела техническими паспортами спорного здания по состоянию на 14.09.2009 и 04.03.2003 (т.2 л.д.54-77).

ООО "Киноцентр Октябрь" не представило суду доказательств получения согласия истца и соответствующих разрешений на проведение перепланировки занимаемого помещения.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с января 2009 года по ноябрь 2010 года установлен судом и подтвержден материалами дела.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды от 30.06.2003 N 349 по требованию арендодателя.

В соответствии с разделом VI договора от 30.06.2003 N 349 истец вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления ответчику письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Администрация городского поселения Люберцы письмом от 15.05.2009 N 1149/1.1-5 уведомила ООО "Киноцентр Октябрь" о необходимости погашения задолженности по арендной плате, а в письме от 03.12.2009 N 838/11-18 со ссылкой на п.6 договора от 30.06.2003 N 349 предупредила ответчика о том, что если ООО "Киноцентр Октябрь" не устранит нарушения договора аренды, администрация города Люберцы будет вынуждена обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени, а также о досрочном расторжении договора аренды.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка разрешения спора о расторжении договора, предусмотренного пунктом 6 договора от 30.06.2003 N 349.

При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что исковые требования администрации о расторжении договора от 30.06.2003 N 349 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Поскольку договор аренды от 30.06.2003 N 349 расторгнут, ответчик обязан освободить нежилое помещение по адресу: Московская область, г. Люберцы, Октябрьский проспект, д. 198 и передать его администрации городского поселения Люберцы по передаточному акту.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Доводы, изложенные в ней, являются несостоятельными.

Руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2010 года по делу N А41-25582/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

С.В. Боровикова Л.Н. Иванова