Договор участия в долевом строительстве (Н. Пиксин, Т. Оксюк, "Корпоративный юрист", N 1, сентябрь 2005 г.)

Договор участия в долевом строительстве

Вступление в силу нового закона требует от практиков особого внимания к форме и порядку заключения договора участия в долевом строительстве, к определению его субъектного состава и существенных условий

В РФ долгое время существовала потребность принятия специального федерального закона, который бы регламентировал отношения, связанные с долевым строительством, т.е. привлечение средств физических и юридических лиц застройщиками для финансирования строительства объектов недвижимости и принятие застройщиком на себя обязательств передать определенные помещения или иную часть возведенного объекта недвижимости в собственность инвесторов. Отсутствие такого закона приводило к тому, что огромный массив правоотношений по долевому строительству не был надлежащим образом урегулирован. В связи с пробелом в праве судам при разрешении споров приходилось применять нормы Гражданского кодекса РФ (далее - ГК) о договоре простого товарищества, строительного подряда и иных договоров, а также общие положения об обязательствах. Однако на практике это приводило к невозможности защиты прав участников долевого строительства надлежащим образом.

Принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) имеет своей целью разрешить названные проблемы, урегулировать четко правоотношения по участию в долевом строительстве и создать систему защиты прав физических и юридических лиц, финансирующих долевое строительство.

В статье рассматриваются следующие вопросы: понятие и общая характеристика договора участия в долевом строительстве, его форма и порядок заключения, субъектный состав и существенные условия договора. Следует подчеркнуть, что требования Закона распространяются на правоотношения, связанные со строительством объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. (п. 2 ст. 27 Закона).

В настоящей статье термины "участник долевого строительства" и "инвестор" употребляются как синонимы.

Понятие и форма договора участия в долевом строительстве

Согласно п. 1 ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Однако Закон не дает ответа на вопрос о том, принадлежит ли договор участия в долевом строительстве к одному из видов договоров, предусмотренных ГК.

В судебно-арбитражной практике, сложившейся до принятия Закона, такого рода договоры нередко квалифицировались как договоры простого товарищества (договоры о совместной деятельности). Примерами могут служить Постановление ФАС Поволжского округа от 16 мая 2002 г. по делу N А06-2631-18/2001, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 8 августа 2003 г. по делу N А21-3538/02-С2, Постановление ФАС Центрального округа от 19 июня 2001 г. по делу N А23-53/9-2000 г. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 августа 2004 г. по делу N А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2.

Однако данную судебную практику нельзя было считать единой. В некоторых случаях суды совершенно правомерно указывали на несоответствие такого рода договоров конструкции простого товарищества. Примерами могут служить "Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов"*(1); Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.06.2001 г. по делу N А05-04707/00-166/23; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.10.2004 г. по делу N А70-806/23-04.

Действительно, договор участия в долевом строительстве не является договором простого товарищества (договором о совместной деятельности), поскольку не отвечает основным признакам данного договора, установленным гл. 55 ГК. Так же, как не является он и договором строительного подряда, купли-продажи объекта недвижимости или договором уступки права требования (цессии) такого объекта, хотя и обладает отдельными общими с ними признаками.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве не относится ни к одному из видов договоров, предусмотренных ГК. Данный договор не упомянут и в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Однако согласно ст. 8 названного федерального закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК. Статья 4 указанного федерального закона относит к субъектам инвестиционной деятельности инвесторов, заказчиков, подрядчиков, пользователей объектов капитальных вложений и других лиц. Следовательно, отношения между застройщиком и инвестором должны регулироваться договором, заключенным между ними в соответствии с ГК.

Согласно п. 2 ст. 421 ГК субъекты гражданского оборота вправе заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Отсюда можно сделать вывод, что договор участия в долевом строительстве является особого рода договором, который прямо не урегулирован ГК. Существенные условия этого договора определяются Законом, однако в части, не урегулированной им, на договор участия в долевом строительстве распространяются общие положения ГК о договорах и обязательствах. Кроме того, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется Закон РФ "О защите прав потребителей".

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве предоставляются сам договор (в трех экземплярах); описание объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства; заявление сторон о регистрации договора; документы, подтверждающие полномочия представителей сторон (при необходимости).

Кроме того, на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком представляются разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений*(2).

Субъекты договорных отношений

Правовой статус застройщика

Застройщиком является специальный субъект, соответствующий согласно ст. 2 Закона следующим требованиям.

1. Застройщик является юридическим лицом независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем.

2. Застройщик должен иметь в собственности или на праве аренды земельный участок, на котором должен быть возведен объект недвижимости. Данный факт должен быть подтвержден документами о государственной регистрации права собственности или договором аренды.

3. Застройщик должен соответствовать требованиям финансовой стабильности.

Согласно п. 3 ст. 23 Закона Правительство РФ должно установить требования к размеру собственных денежных средств застройщика, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. Такие экономические нормативы позволят обеспечить стабильность финансового положения застройщика и возможность исполнения его обязательств перед участниками долевого строительства (пока данные требования, к сожалению, не утверждены).

4. Застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) объектов недвижимости. Привлечение застройщиком средств инвесторов на иные цели или использование им привлеченных средств на иные цели, чем строительство объектов недвижимости, не допускается.

5. Застройщик должен иметь разрешение на строительство.

6. Застройщик должен опубликовать или разместить проектную декларацию.

Требования к содержанию проектной декларации регулируются ст.ст. 19-21 Закона. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства, она должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации или размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в Федеральную регистрационную службу и орган исполнительной власти по государственному регулированию, контролю и надзору в области долевого строительства (такой орган пока не определен).

Следует отметить, что согласно п. 2 ст. 3 Закона право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся доме, имеют отвечающие требованиям Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Данное правило исключает участие в таких операциях разного рода посредников, которые привлекают от своего имени средства инвесторов, не выполняя функции застройщика.

Следует учитывать, что законодательством РФ предусмотрены следующие неблагоприятные последствия для лиц, незаконно привлекающих средства инвесторов для инвестирования в долевое строительство.

Прежде всего в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты процентов в размере двойной ставки рефинансирования Центрального банка РФ (далее - ЦБ) на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 150 до 200 минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от 4 до 5 тысяч минимальных размеров оплаты труда.

Правовой статус участника долевого строительства

Участником долевого строительства может выступать любое физическое или юридическое лицо (ст. 1 Закона). Таким образом, не может выступать в роли участника долевого строительства в понимании Закона публично-правовое образование (РФ, субъект РФ, муниципальное образование).

Существенные условия договора долевого участия в строительстве

Законом установлен перечень существенных условий договора долевого участия в строительстве. Без согласования данных условий в договоре он будет считаться незаключенным (ст. 432, 433 ГК).

1. Определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче инвестору застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Фактически договор должен определять подлежащий созданию и передаче в будущем участнику долевого строительства объект недвижимости. В договоре обычно указывают его местонахождение и площадь. Кроме того, расположение объекта должно быть графически обозначено в прилагаемом плане подлежащего возведению в будущем здания, строения или сооружения (такой план составляется в соответствии с проектной документацией).

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 6 Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Единственное исключение из этого правила установлено для случая, когда строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В такой ситуации застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение ранее установленного срока может осуществляться только на основании соглашения сторон.

Данные положения Закона имеют особую важность. На практике до принятия Закона договоры долевого участия в строительстве предусматривали в подавляющем большинстве случаев только приблизительные сроки передачи объектов недвижимости участникам долевого строительства (если предусматривали вообще), и застройщики не несли ответственности перед инвесторами за несоблюдение этих сроков. Теперь ситуация в корне изменилась, и застройщик несет все риски, связанные с несоблюдением установленного срока передачи объекта недвижимости инвестору.

3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство данного объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика.

На практике возникает проблема определения цены, если площадь возведенного объекта незначительно отличается от заранее определенной в договоре площади. В самом деле, при строительстве, например, многоэтажного жилого дома иногда невозможно с точностью до десятой части квадратного метра рассчитать площадь квартиры, подлежащей передаче участнику долевого строительства в будущем.

В настоящее время стороны нередко предусматривают механизм расчета цены, при котором в договоре указывается цена одного квадратного метра площади объекта недвижимости. В случае превышения площади объекта, подлежащего передаче участнику долевого строительства, над площадью, определенной в договоре, инвестор обязуется оплатить застройщику цену излишней площадь исходя из стоимости квадратного метра, указанной в договоре. И наоборот, если площадь объекта, подлежащего передаче участнику долевого строительства, меньше определенной договором площади, застройщик принимает на себя обязательство возвратить участнику долевого строительства уплаченные за отсутствующие квадратные метры площади суммы, также исходя из стоимости квадратного метра, указанной в договоре. Представляется, что такой механизм расчета цены будет сохраняться и в настоящее время, поскольку Законом не предусмотрена необходимость определения в договоре участия в долевом строительстве твердой цены подлежащего передаче объекта недвижимости.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Следует учитывать, что, поскольку договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, а права и обязанности по нему считаются возникшими только после такой регистрации, недопустимо включение в договор положений об обязанности инвестора уплатить всю цену или ее часть до момента государственной регистрации договора. Такое обязательство не будет иметь юридической силы.

Следует учитывать, что цена договора не может быть измена застройщиком в одностороннем порядке. Таким образом, единственным основанием изменения цены после заключения договора является заключение дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве.

4. Гарантийный срок в отношении объекта долевого строительства.

Требование об установлении гарантийного срока неразрывно связано с обязанностью застройщика передать участнику долевого строительства объект недвижимости надлежащего качества.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо, при отсутствии или неполноте условий такого договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, в отличие от договора купли-продажи или договора строительного подряда установление в договоре участия в долевом строительстве гарантийного срока всегда является обязательным.

Н. Пиксин,

адвокат, управляющий партнер московского офиса

международной юридической фирмы CMS Hasche Sigle

Т. Оксюк,

адвокат, юрист международной юридической фирмы CMS Hasche Sigle

"Корпоративный юрист", N 1, сентябрь 2005 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См. Бюллетень ВС РФ. 2003. N 2.

*(2) Об особенностях регистрации договоров участия в долевом строительств см. Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 г. N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества".