Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2011 г. N 04АП-266/11

г. Чита

11 апреля 2011 г.

Дело N А19-16413/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2011 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Ошировой Л.В., судей Даровских К.Н., Стрелкова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликовой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 06 декабря 2010 года по делу N А19-16413/2010 по иску Администрации города Иркутска к закрытому акционерному обществу "Стройсервис" о взыскании 849 392,74 руб., (суд первой инстанции: Ушакова О.В.)

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

и установил:

Администрация города Иркутска обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Стройсервис" о взыскании 556 473 руб. 63 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 2576 от 21.05.04 за 4 квартал 2010 года и 182 917 руб. 88 коп. пени за просрочку платежей за период с 16.03.2004 по 16.11.2010.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 06 декабря 2010 года исковые требования удовлетворены частично, с ЗАО "Стройсервис" в пользу Администрации г. Иркутска взыскано 155 097 руб. 77 коп. основного долга и 45 000 руб. 00 коп. пени за просрочку платежей, с ЗАО "Стройсервис" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 7001, 96 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на следующие обстоятельства: суд первой инстанции не применил нормы материального права, подлежащие применению: ст. 65 ЗК РФ, ст. 131 ГК РФ, п.7 ст. 396 НК РФ, п.1 ст.388 НК РФ, п.1 ст.2 Федерального закона от 27.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога". По мнению истца, поскольку в заявленный ко взысканию период ЗАО "Стройсервис" не являлось налогоплательщиком земельного налога, оно должно было вносить арендную плату. На момент рассмотрения настоящего дела и вынесения обжалуемого решения право собственности ЗАО "Стройсервис" на спорный земельный участок зарегистрировано не было, следовательно, арендные отношения между Администрацией г. Иркутска и ЗАО "Стройсервис" не прекратились.

Ответчиком отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия суда апелляционной инстанции, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 21.05.2004 Администрация г. Иркутска (Арендодатель) и ЗАО "Стройсервис" (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 2576 (л.д. 16-22), с условиями которого, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Ленинский район, пер. Советский, 3, кадастровый номер 38:36:000002:0153, площадью 117969 кв.м., из земель поселений, именуемый в дальнейшем "Объект" (п. 1.1. Договора).

Цель использования земельного участка: под эксплуатацию существующей производственной базы (п. 1.5. Договора).

Договор действует с 30.06.2003 по 30.06.2013 (п. 1.6. Договора).

По акту приема-передачи Администрация города Иркутска передала, а Арендатор принял во временное возмездное владение и пользование предмет договора аренды - земельный участок.

Согласно кадастрового плана земельного участка от 01.04.2004 (л.д. 23-27), земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:0153, площадью 117969 кв.м. расположен на землях поселений. Разрешенное использование (назначение) под эксплуатацию существующей производственной базы.

Договор аренды земельного участка N 2576 от 21.05.2004 зарегистрирован в УФРС по Иркутской области 12.10.04 (л.д. 31).

Сумма арендной платы уплачивается равными долями не позднее 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 текущего года (п. 3.4. Договора). Размер арендной платы на текущий календарный год определяется расчетом, прилагаемым к названному договору и являющимся неотъемлемой его частью (Приложение 2) (п. 3.5. Договора).

Пунктом 3.6. Договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается ежегодно. В случае изменения размера арендной платы на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области, органов городского самоуправления г. Иркутска, изменение условий Договора производится Арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы Арендодатель отправляет (заказным письмом с уведомлением о вручении) Арендатору соответствующее уведомление. Если Арендатор не желает продолжения договорных отношений, в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной Договором, он должен направить Арендодателю в течении 15 дней с момента получения уведомления письменное извещение о расторжении Договора и возвращении Объекта. В случае если от Арендатора не поступило извещение о расторжении договора о возврате Объекта, изменения размера арендной платы считаются внесенными в Договор с первого числа месяца, в котором Арендатор получил уведомление. В иных случаях размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон.

В соответствии с представленным Администрацией г. Иркутска расчета арендной платы на 2010 год (приложение к договору N 2576 от 21.05.04) за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 арендная плата составила 2 215 200 руб. 88 коп. Расчетные начисления по договору 10.02.10 - 546 213 руб. 92 коп., 10.05.2010 - 552 282 руб. 96 коп., 10.08.2010 - 558 352 руб. 00 коп., 10.11.2010 - 558 352 руб. 00 коп.

Согласно договора купли-продажи земельного участка N б/н, б/д, заключенного между Администрацией города Иркутска (Продавец) и ЗАО "Стройсервис" (Покупатель), Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях Договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:36:000002:0153, расположенный в Ленинском районе г. Иркутска по адресу: Советский пер., д. 3, площадью 117969 кв.м., для эксплуатации существующей производственной базы в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Цена участка составляет 2 755 225 рублей без учета НДС (п. 2.1. Договора).

Согласно Раздела 7 Договора "Юридические адреса и реквизиты сторон", указанный договор подписан сторонами 25.10.2010. Представленный в материалы дела Акт приема-передачи земельного участка, расположенного в Ленинском районе г. Иркутска по адресу: Советский пер., д. 3, кадастровый номер 38:36:000002:0153, не подписан со стороны Продавца.

По платежному поручению N 221 от 03.11.10 ЗАО "Стройсервис" перечислило на счет УФК по Иркутской области оплату по договору купли-продажи земельного участка в размере 2 755 225 руб.

Истец, считая, что ответчик должен внести арендную плату за 4 квартал 2010 года по договору аренды земельного участка N 2576 от 21.05.04, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования истца о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 155 097, 77 рублей, исходил из того ответчик с момента заключения договора купли-продажи - 25.10.10 стал законным владельцем земельного участка, следовательно, на основании статьи 413 ГК РФ у ответчика прекратились обязательства по оплате арендных платежей с 25.10.10, поскольку в данном случае имело место прекращение обязательств, в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.

Между тем, судебная коллегия считает данный вывод суда первой инстанции ошибочным в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условий договора аренды N 2576 от 21.05.04, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с требованиями статей 309, 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды N 2576 от 21.05.2004 являлся заключенным, так как стороны согласовали все существенные условия договора аренды, договор и переуступка прав и обязанностей арендатора прошли государственную регистрацию.

Из материалов дела следует, и не отрицалось ответчиком, что за 4 квартал 2010 года арендная плата ответчиком за пользование земельным участком не вносилась ввиду заключения 25.10.10 договора купли-продажи земельного участка, ранее предоставленного ответчику в аренду по вышеуказанному договору.

Исходя из разъяснений, данных в п. 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи земельного участка был заключен 25.10.10, однако доказательств перехода права собственности по указанному договору ответчиком, несмотря на предложение суда апелляционной инстанции, представлено не было.

Таким образом, истец сохранял свое право собственности на земельный участок вплоть до момента государственной регистрации и, соответственно, вправе был требовать оплаты за пользование земельным участком, так как договор аренды не расторгался, а прекратил свое действие только с момента регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, до этого момента действовало зарегистрированное право аренды.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 27.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Таким образом, несмотря на то, что общество приобрело в силу закона право собственности на земельный участок, оно ввиду отсутствия в спорный период государственной регистрации его права собственности на этот участок не могло для цели взимания земельного налога являться плательщиком данного налога.

ЗАО "Стройсервис" не представлены ни доказательства возмещения Администрации г. Иркутска стоимости пользования земельным участком, ни доказательства уплаты земельного налога.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

Судом апелляционной инстанции проверен расчет, произведенный истцом по арендной платы с учетом сверки по договору аренды земельного участка на 31.12.2010 года. Расчет является правильным. Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма основного долга в размере 556 473 рубля 63 коп.

Так как имеются основания для взыскания задолженности по арендной плате, то имеются основания и для взыскания неустойки в силу ст. ст. 330, 331 ГК РФ

В соответствии с п. 4.4. Договора за ненадлежащее исполнение обязательств по своевременному внесению арендной платы истец начислил пени в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки, что составило, по расчету истца, 385 443 руб. 53 коп. за период с 16.03.04 по 16.11.10 (т.1 л.д.74-77).

Ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, в связи с чем ответчик полагает, что размер неустойки за период с 23.08.2007 по 22.11.2010 составляет 146 462 руб.89 коп.

Учитывая, что исковое заявление подано истцом в Арбитражный суд Иркутской области 23.08.2010, суд первой инстанции обоснованно со ссылкой на нормы ч.1 ст.200, 196 Гражданского кодекса РФ посчитал, что срок исковой давности на момент подачи в суд искового заявления 23.08.2010 за период взыскания неустойки с 16.03.2004 по 23.08.2007 в размере 157 819 руб.30 коп., истек.

Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, неустойка за просрочку платежей за период задолженности с 23.08.07 по 16.11.10 согласно расчета истца составляет 227 624 руб. 23 коп., с учетом частичной оплаты ответчиком пени в спорный период в сумме 44 706 руб.35 коп., размер неустойки составил 182 917 руб. 88 коп.

Данный расчет ответчиком не оспорен. Судом апелляционной инстанции расчет проверен и признан правильным.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера пени в связи с ее чрезмерностью.

В статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суду предоставлено право уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Иными словами, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Суд первой инстанции счел возможным удовлетворить заявленное ходатайство и уменьшить размер взыскиваемого размера пени до 45 000 руб. исходя из явной несоразмерности ставки неустойки, предусмотренной в договоре, которая превысила более чем в 5 раз среднюю ставку банковского процента, действовавшую в период просрочки.

Применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходил из обстоятельств конкретного дела и последствий ненадлежащего исполнения обязательства. Оценив в соответствии с пунктом 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд использовал право, предоставленное ему названной нормой закона.

Указанный вывод суда соответствует требованиям закона и разъяснениям, данным в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения обжалуемого судебного акта в данной части.

Исходя из суммы удовлетворенных исковых требований, расходы по уплате государственной пошлины, согласно ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ в сумме 17787 руб. 83 коп.

Учитывая изложенное, обжалуемый судебный акт в части взыскания суммы основного долга и суммы подлежащей взысканию в федеральный бюджет государственной пошлины подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвёртый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 06 декабря 2010 года по делу N А19-16413/2010 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Стройсервис" в пользу Администрации города Иркутска 556 473 руб. 63 коп. основного долга и 45 000 руб. 00 коп. пени за просрочку платежей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Стройсервис" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 17 787 руб.83 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий:

Л.В. Оширова

Судьи

К.Н. Даровских А.В. Стрелков