Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2009 г. N 12АП-5993/2009

г. Саратов

Дело N А12-9026/09

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2009 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камериловой В.А.,

судей Антоновой О.И., Жаткиной С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пальцевой О.А.,

стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07 июля 2009 по делу N А12-9026/09, судья Даншина Н.В.

по иску Администрации Волгограда, г. Волгоград

к обществу с ограниченной ответственностью "Биофарм", г. Волгоград

о взыскании 434908 руб. 96 коп.

третье лицо: Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград

УСТАНОВИЛ:

Администрация Волгограда обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Биофарм" о взыскании 434908 руб. 96 коп., из которых 366908 руб. 96 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2008 по 31.03.2009, и 68129 руб. 68 коп. - неустойка за период с 26.02.2007 по 10.04.2009.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07 июля 2009 по делу N А12-9026/09 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 165183 руб. 24 коп., неустойка в размере 19050 руб. 50 коп., исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 312.03.2009 оставлены без рассмотрения, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, администрации Волгограда обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований, а также в части оставления без рассмотрения требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.03.2009.

По мнению подателя апелляционной жалобы, направление в адрес арендатора извещения от 04.06.2008 не изменяет согласованный сторонами механизм определения арендной платы, а потому не требует согласия со стороны арендатора.

Заявитель считает, что формулировка пункта 2.8 Договора охватывает возможность изменения порядка (способа) расчета арендной платы, а потому Извещение от 04.06.2008 следует расценивать как уведомление о наступлении последствий, предусмотренных указанным пунктом, влекущее увеличение размера арендной платы.

Дело рассмотрено в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 23.01.2007 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 7154.

В соответствии с пунктом 1.1. Договора арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком до 17 июля 2050 года земельный участок, имеющий кадастровый номер 34:34:03 00 01:0013, площадью 3888 кв.м., расположенный по адресу: Волгоград, Дзержинский район, ул. Краснополянская, 55г, в границах, указанных в прилагаемом Плане земельного участка.

Земельный участок предоставлен для эксплуатации цеха нестандартного оборудования.

Государственная регистрация данного договора произведена 26 февраля 2007 года.

Срок аренды установлен сторонами с 16.11.2006 года по 17.07.2050 года.

Согласно п. п. 2.2 - 2.4 договора ответчик обязан уплачивать ежегодную арендную плату в установленном размере равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 2.8 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

В разделе 10 договора предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к условиям договора, являющиеся его неотъемлемой частью, будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон, кроме изменений, произведенных в соответствии с пунктом 2.8 договора.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Суд, частично отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно указал на то обстоятельство, что условиями договора от 23.01.2007 N 7154, заключенного между истцом и ответчиком не предусмотрено одностороннего изменения арендной платы арендодателем, поскольку в соответствии с пунктом 2.8 договора арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

Согласно положениям части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, определенные договоров аренды.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2.8. договора аренды земельного участка от 23.01.2007 N 7154 арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством об аренде земли. Годовой размер арендной платы на момент подписания договора составил 168233 руб. 76 коп.

Согласно пункту 2.8. договора, размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы изменен Арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов.

Пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендных платежей арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно прилагаемого к договору и согласованного сторонами Расчету арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка от 23.01.2007 N 7154, размер арендной платы за земельный участок в сумме 168233 руб. 76 коп. складывался из расчета базовой ставки арендной платы на 2007 - 43,27 руб./кв.м. умноженной на коэффициент к этой ставке - 1 и площадь земельного участка 3888 кв.м.

В соответствии с извещением от 04.06.2008 к договору N 7154 со ссылкой на изменение законодательства РФ (Федеральный закон от 24.07.2007 N212-ФЗ; постановление Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N2033; решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008г. N3/84), применяемого при расчете размера арендной платы за земельные участки, об установлении размера годовой арендной платы с 01.01.2008 в размере 295863 руб. 78 коп., расчет арендной платы осуществляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (произведения удельного показателя кадастровой стоимости 1860,60 руб./кв.м. на площадь земельного участка - 3888 кв.м.) коэффициента вида функционального использования земельного участка - 0,0115, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов - 3,50, коэффициента категории арендатора - 1, коэффициента индексации - 1.

Кроме того, уведомление содержит сведения об изменении реквизитов арендодателя и об обязательности проведения сверки расчетов по арендной плате не реже одного раза в полугодие.

Таким образом, направленное Арендодателем извещение от 04.06.2008 по своей сути является внесением изменений в пункт 2.8 договора аренды от 23.01.2007 N 7154, который определяет размер арендной платы.

При этом договором аренды земельного участка от 23.01.2007 N 7154 предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы (существенного условия договора), а не механизм фактического применения арендной платы.

Согласно части 1 статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Учитывая, что сторонами произведено изменение условий договора в части размера арендной платы, соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка подлежало также обязательной государственной регистрации (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При отсутствии такой регистрации, изменения условий договора в части размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации являются незаключенными.

Поскольку истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений условий договора аренды земельного участка, следовательно, согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения к этому договору не вступили в силу.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о взыскании арендной платы, исходя из суммы годовой арендной платы в 2008 году - 168233 руб. 76 коп., является верным.

Кроме взыскания суммы основного долга, истец заявил требование о взыскании пени в сумме 68129 руб. 68 коп.

При расчете пени истец ссылался на пункт 2.9 договора, согласно которому Арендатор за каждый день просрочки срока исполнения обязательства по договору должен уплатить пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.

Суд первой инстанции правомерно посчитал, что сумма пени явно завышена и несоразмерна последствиям нарушения обязательства вследствие установления в договоре высокого ее процента (0,1% за каждый день просрочки), многократно превышающий размер ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации, составляющей 12% годовых.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В этой связи размер пени правомерно снижен судом до 19050 руб. 50 коп.

Однако суд апелляционной инстанции считает ошибочным вывод суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.03.2009.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставляет без рассмотрения исковое заявление в том случае, если истцом не был соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Из раздела 10 Договора аренды земельного участка усматривается, что споры по договору разрешаются путем переговоров, направления письменных уведомлений. При недостижении согласия - в судебном порядке.

Исходя из буквального толкования содержащихся в данном пункте договора слов и выражений (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) не следует, что истец и ответчик установили обязательный досудебный порядок урегулирования спора, обуславливающий передачу спора в суд с фактом направления претензии должнику, поскольку из указанного пункта не усматривается, что стороны регламентировали четкий претензионный порядок. Претензионный порядок урегулирования спора можно признать установленным только в случае, если в договоре определены конкретные требования к форме претензии, а также порядку и сроку ее предъявления и рассмотрения. Иной досудебный порядок можно признать установленным, если договор содержит четкую запись об установлении такого порядка. Указание на ведение переговоров в целях урегулирования возникших споров не может быть расценено установлением обязательного досудебного (претензионного) порядка урегулирования споров.

Исходя из изложенного, решение суда подлежит изменению в части оставления без рассмотрения требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.03.2009, а апелляционная жалоба удовлетворению в указанной части.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07 июля 2009 по делу N А12-9026/09 изменить, апелляционную жалобу удовлетворить в части.

Резолютивную часть решения Арбитражного суда Волгоградской области от 07 июля 2009 по делу N А12-9026/09 изложить в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Биофарм" в пользу Администрации Волгограда 207241 руб. 68 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 31.03.2009, 19 050 руб. 50 коп. неустойки, всего 226292 руб. 18 коп..

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Биофарм" в доход Федерального бюджета Российской Федерации 6025 руб. 84 коп. госпошлины".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Биофарм" в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину по апелляционную жалобу в размере 500 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано.

Председательствующий судья

В.А. Камерилова

Судьи

О.И. Антонова С.А. Жаткина