Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2009 г. N 12АП-5848/2009

г. Саратов

Дело N А57-23915/08-11

07 сентября 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2009 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Волковой Т.В.,

судей Агибаловой Г.И., Телегиной Т.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Губаревой А.Н.

при участии в заседании:

от прокуратуры Саратовской области, г. Саратов, - Матросов Д.В., служебное удостоверение N 063001, выдано 17.12.2008г., Занько А.Е., удостоверение N 064001, выдано 17.12.2008г.,

от Администрации г. Саратова, г.Саратов, - не явились, извещены,

от закрытого акционерного общества "Уникор", г. Саратов, - Иванова М.А. по доверенности от 26.08.2009г., выданной сроком на 2 года,

от Комитета по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов, - Рыбаков А.Ю.по доверенности N 2973в от 18.05.2009г.,

от Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, г. Саратов, - не явились, извещены,

от Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучии человека по Саратовской области, г. Саратов, - не явились, извещены,

от Комитета по земельным ресурсам администрации города Саратова, г. Саратов, - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Уникор", г.Саратов,

на решение арбитражного суда Саратовской области от 19 июня 2009 года

по делу N А57-23915/08-11, (судья Т. Н. Егорова),

по иску заместителя прокурора Саратовской области, г. Саратов,

к Администрации г. Саратова, г.Саратов,

закрытому акционерному обществу "Уникор", г. Саратов,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора,

Комитет по управлению имуществом саратовской области, г. Саратов,

Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, г. Саратов,

Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучии человека по Саратовской области, г. Саратов,

Комитет по земельным ресурсам администрации города Саратова, г. Саратов,

о признании недействительным договора аренды земельного участка N 960 от 14.09.2006 года, заключенный между администрацией г. Саратова и закрытого акционерного общества "Уникор",

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Саратовской области обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к ответчикам - Администрации г.Саратова, г.Саратов, закрытому акционерному обществу "Уникор", г.Саратов - с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка N 960 от 14.09.2006г., заключенный между администрацией г. Саратова и закрытым акционерным обществом "Уникор".

Решением суда Саратовской области от 19 июня 2009 г. по делу N А57-23915/08-11 исковые требования удовлетворены частично. Суд своим решением признал недействительным договор аренды земельного участка N960 от 14.09.2006г., заключенный между Администрацией г.Саратова, г.Саратов и закрытым акционерным обществом "Уникор", г.Саратов, применил последствия недействительности договора аренды земельного участка N960 от 14.09.2006г.: обязал закрытое акционерное общество "Уникор", г.Саратов освободить земельный участок площадью 16436 кв.м. с кадастровым номером 64:48:01 01 12:0187, расположенный по адресу: г.Саратов, Новосоколовогорский жилой район, передав его по акту приема-передачи Администрации г.Саратова. В остальной части иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом закрытое акционерное общество "Уникор", г.Саратов, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда Саратовской области от 19 июня 2009 г., в части удовлетворения исковых требований, вынести новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель закрытого акционерного общества "Уникор", г. Саратов, в судебное заседание явился, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции в части признания недействительным договора аренды земельного участка N 960 от 14.09.2006г., заключенный между Администрацией г.Саратова, г.Саратов и закрытым акционерным обществом "Уникор", г.Саратов, и применении последствий недействительности договора аренды земельного участка N 960 от 14.09.2006г., вынести новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представители прокуратуры Саратовской области в судебное заседание явились, поддержали доводы, изложенные в пояснениях на апелляционную жалобу, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Администрация г. Саратова, г.Саратов, в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 93250 6 приобщены к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Представитель Комитета по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов, явился в судебное заседание, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, г. Саратов, в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя Управления (вх. N 51 от 19.08.2009г.).

Ходатайство судом апелляционной инстанции удовлетворено.

Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучии человека по Саратовской области, г. Саратов, в судебное заседание не явилось, извещено, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 93264 4 приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Комитет по земельным ресурсам администрации города Саратова, г. Саратов, в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 93255 1 приобщено к материалам дела). Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя Комитета (вх. N 109 от 31.08.2009г.).

Ходатайство судом апелляционной инстанции удовлетворено.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке ст. 123 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании был объявлен перерыв до 03.09.2009 года до 15 часов 20 минут, о чем вынесено протокольное определение. Объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда и на доске объявлений 31.08.2009 г. в 18 час. 00 мин.

Исследовав материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 14.09.2006г. на основании постановления N 381А-227 от 30.12.2005г., между Администрацией г.Саратова и закрытое акционерное общество "Уникор" заключен договор аренды земельного участка N 960. По условиям договора закрытое акционерное общество "Уникор" получило в аренду на 49 лет земельный участок площадью 16436 кв.м. с кадастровым номером 64:48:01 01 12:0187, расположенный по адресу: г.Саратов, Новосоколовогорский жилой район, с разрешенным использованием - для строительства индивидуальных жилых домов усадебного типа. (л.д. 10-12,20)

Регистрация права аренды закрытого акционерного общества "Уникор" на указанный земельный участок проведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 23.11.2006 года. (л.д. 22).

Судебная коллегия, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, находит их необоснованными и неподлежащими удовлетворению в силу следующего.

Пунктом 10 ст. 3 Федерального закона от 25.01.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент совершения сделки) предусмотрено, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. При этом, законодательством Саратовской области полномочия по распоряжению земельными участками на территории г. Саратова были перераспределены.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с ч.1 ст.4 Закона Саратовской области "О земле" от 21.05.2004г. N 23-ЗСО (в редакции, действующей на момент заключения рассматриваемого договора) до разграничения государственной собственности на землю специально уполномоченный Правительством области орган исполнительной власти области осуществляет распоряжение, в том числе предварительное согласование мест размещения объектов, следующими находящимися в государственной собственности земельными участками:

1) свободными от прав третьих лиц, кроме:

а) предоставляемых для целей садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, коллективного и индивидуального гаражного строительства, строительства погребов и хозблоков;

б) предоставляемых для размещения объектов розничной торговли, бытовых услуг, общественного питания, если площадь земельного участка не превышает 100 кв. метров;

2) из состава земель сельскохозяйственного назначения, размер которых превышает два гектара; 3) на которые приобретают права в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, а также граждане и юридические лица совместно, за исключением земельных участков, занятых жилищным фондом, имуществом потребительских кооперативов граждан, садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан.

Распоряжение иными земельными участками до разграничения государственной собственности на землю, в том числе при переоформлении гражданами ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если федеральным законодательством не предусмотрено иное (часть 2 ст.4 Закона Саратовской области "О земле").

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 28.09.2005г. N 32-Г05-16 порядок распоряжения землями, находящимися в государственной собственности до их разграничения, определенный Законом Саратовской области "О земле", признан не противоречащим действующему законодательству в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что органы местного самоуправления вправе распоряжаться только теми земельными участками, которые не указаны в части 1 ст.4 Закона Саратовской области "О земле".

Постановлением Правительства Саратовской области от 05.10.2004г. N 216-П "Об утверждении Правил предоставления гражданам и юридическим лицам прав на находящиеся в государственной собственности земельные участки" уполномоченным органом по распоряжению участками, предусмотренными ч.1 ст.4 Закона Саратовской области "О земле", определен Комитет по управлению имуществом Саратовской области.

Поскольку земельный участок площадью 16436 кв.м. с кадастровым номером 64:48:01 01 12:0187 был свободен от прав третьих лиц, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что распоряжение этим участком в 2006 году относилось к компетенции Комитета по управлению имуществом области, а не органов местного самоуправления г.Саратова, у которых отсутствовало право на заключение рассматриваемого договора и в связи с этим договор аренды земельного участка N 960 от 14.09.2006г. со стороны арендатора заключен неуправомоченным лицом, что противоречит ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001г. N 137-ФЗ, ст.4 Закона Саратовской области "О земле".

Из постановления администрации г.Саратова от 30.12.2005г. N 381А-227, в котором в качестве правового основания издания указана ст.30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что земельный участок площадью 16436 кв.м. с кадастровым номером 64:48:01 01 12:0187 имеет разрешенное использование - строительство жилых домов усадебного типа, то есть предоставлен для жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с требованиями гражданского законодательства и норм указанной статьи.

Статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены два способа предоставления земель для строительства: без предварительного и с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 названного Кодекса; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1, согласно которой земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 названного Кодекса.

Данная норма вступила в законную силу с 01.10.2005 (статья 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

В абзаце 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона N 232-ФЗ предусмотрено, что в случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Согласно пункту 4 статьи 38 Федерального закона N 232-ФЗ данная норма распространяется на правоотношения, возникшие с 01.10.2005г.

Судебная коллегия считает ошибочным довод заявителя, изложенный в апелляционной жалобе относительно того, что Администрации г. Саратова было предоставлено право предоставить спорный земельный участок закрытому акционерному обществу "Уникор" для индивидуального жилищного строительства без проведения процедуры указанной в статьях 30,31 Земельного кодекса РФ.

Действительно, орган местного самоуправления имел право на вынесение постановления N 381А-227 от 30.12.2005г. о предоставлении спорного земельного участка в аренду закрытому акционерному обществу "Уникор". Однако в данном случае органом местного самоуправления не был соблюден порядок предоставления земельный участков, предусмотренный земельным законодательством.

Согласно ст. 31 ЗК РФ юридические лица, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.

Согласно п. 2 ст. 31 ЗК РФ орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного ст. 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Таким образом, из содержания приведенной нормы следует, что выбор земельного участка осуществляется посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 31 ЗК РФ и ст. 18 Градостроительного кодекса, действовавшего на момент принятия Постановления, органы местного самоуправления городских и сельских поселений должны были информировать местное население о предстоящем или возможном предоставлении спорного земельного участка для строительства.

Так, в п. 2 ст. 18 Градостроительного кодека установлено, что информирование граждан, их объединений и юридических лиц Российской Федерации о градостроительной деятельности осуществляется соответствующими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления через средства массовой информации, посредством проведения общественных обсуждений, а также организации экспозиций и выставок. Таким образом из смысла указанных правовых норм следует, что независимо от целей, для которых предоставляется земельный участок, предусмотрена заблаговременная публикация информации о предстоящем предоставлении земельного участка.

Однако администрация города Саратова не информировала население о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, и тем самым не были соблюдены требования земельного и градостроительного законодательства.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов определен ст.38.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Договор аренды земельного участка для жилищного строительства в этом случае заключается на основании протокола о результатах аукциона, а не на основании решения о предоставлении участка для строительства (п.7 ст.30, ст.38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Аукцион представляет собой продажу, в частности имущества, с публичных торгов, при которой продаваемое имущество приобретается лицом, предложившим наивысшую цену, тогда как право на первоочередное получение чего-либо предполагает безусловное предоставление при отсутствии торгов. Действующим законодательством не предусмотрены какие-либо льготы для лиц, участвующих в аукционе. Таким образом, в рамках аукциона, проведение которого предполагает соблюдение определенных условий (внесение задатка, "шаг аукциона" и т.д.), а также обязательное участие нескольких лиц, невозможна реализация принципа первоочередности предоставления гражданам земельных участков.

Таким образом, на дату предоставления закрытому акционерному обществу "Уникор" спорного земельного участка действовал прямой запрет на предоставление земельных участок в аренду для жилищного строительства без проведения торгов.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о несоблюдении при предоставлении земельного участка для жилищного строительства требований пункта 5 статьи 30, пунктов 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент предоставления земельного участка, судебной коллегией признаются правомерными.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов является ничтожной.

Заявитель в нарушение положений ст. 65 АПК РФ ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставил доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка в аренду.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно счел, что договор аренды земельного участка N 960 от 14.09.2006г. является недействительным в силу ничтожности.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Кроме того, согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки к ее сторонам применяется двусторонняя реституция - возврат сторон в первоначальное положение.

Поскольку по недействительному договору аренды земельного участка N 960 от 14.09.2006г. закрытое акционерное общество "Уникор" получило спорный земельный участок, он подлежит возврату администрации г.Саратова в том состоянии, в котором был получен на момент заключения договора.

Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения и отмены обжалуемого судебного акта. Апелляционная жалоба закрытого акционерного общества "Уникор", г.Саратов, удовлетворению не подлежит.

Кроме того, в ходе рассмотрения апелляционной жалобы судебной коллегией установлено, что при подаче жалобы на решение арбитражного суда Астраханской области закрытым акционерным обществом "Уникор", г.Саратов была ошибочно уплачена государственная пошлина в размере 2000 рублей

В соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

Поскольку в порядке пункта 4 части 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче исковых заявлений неимущественного характера государственная пошлина уплачивается в размере 2 000 рублей, соответственно, при подаче апелляционной жалобы подлежит уплате 1000 рублей.

В соответствии со ст. 104 АПК РФ основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

С учетом изложенного на основании части 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 1000 рублей излишне уплаченная в федеральный бюджет при подаче апелляционной жалобы, подлежит возврату закрытому акционерному обществу "Уникор", г.Саратов.

Руководствуясь статьями 104, 110 и 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.40 Налогового Кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Саратовской области от 19 июня 2009 года по делу N А57-23915/08-11 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Уникор", г.Саратов, без удовлетворения.

Выдать закрытому акционерному обществу "Уникор", г.Саратов, справку на возврат из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины в сумме 1000 рублей, уплаченной по платежному поручению N 65 от 13.07.2009г.

Постановление вступает в силу с момента его принятия.

Направить копии постановления лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Т.В. Волкова

Судьи

Г.И. Агибалова Т.Н. Телегина