Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2008 г. N 13АП-17766/2007

г. Санкт-Петербург

06 февраля 2008 г.

Дело N А21-2863/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Мельниковой Н.А., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Баймухаметовой А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17766/07) ИП Гончаровой Н.И. на решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.11.2007 г. по делу N А21-2863/2007 (судья В.В.),

по иску ИП Кравцовой Е.Ю.

к ИП Гончаровой Н.И.

3-е лицо - Администрация МО "Черняховский городской округ"

о расторжении договора и выселении

при участии:

от истца: не явился (извещен)

от ответчика: представителя по доверенности от 06.10.2006 г. Сорокина В.А.

от 3-го лица: не явился (извещен)

установил:

Индивидуальный предприниматель Кравцова Елена Юсифовна обратилась в арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Гончаровой Наталье Ивановне о расторжении договора аренды нежилого помещения N 324 от 01.06.1997 г. и выселении последней из нежилого помещения, общей площадью 222,7 кв.м. расположенного по адресу: г. Черняховск, ул. Калинина, д. 4.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования "Черняховский городской округ" (далее - Администрация).

Решением от 07.11.2007 г. иск удовлетворен. Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходя из условий п/п 3 п.5.2 договора аренды установил обстоятельства, свидетельствующие об обоснованности требований истца и неправомерности действий ответчика, выразившихся в уклонении от пересмотра размера арендных платежей.

Гончарова Н.И. обратилась с апелляционной жалобой, в которой указав на несоответствие обстоятельствам дела, выводов суда, изложенных в решении, а также на нарушение норм материального и процессуального права, просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Податель жалобы оспаривает вывод суда об уклонении ответчика от пересмотра с арендодателем ставок арендных платежей, ссылаясь на непредставление истцом расчета платежей с учетом индексации цен, предусмотренного п.3.2 договора. Податель жалобы, ссылаясь на несоблюдение истцом предусмотренного ст.ст.425, 610 Гражданского Кодекса РФ порядка изменения и досрочного расторжения договора аренды, указало, что в адрес ответчика не поступали соглашения об изменении размера арендной платы. Гончарова Н.И. считает представленный в материалы дела расчет противоречащим условиям договора аренды, поскольку он составлен не с учетом индексации цен, а на основании методики районного Совета депутатов. Податель жалобы, ссылаясь на отказ истца согласовать с ответчиком направленное последней соглашение об изменении размера арендной платы с учетом индексации цен, считает действия Кравцовой Е.Ю. нарушающими условия п.3.2 договора и п.3 ст.453 Гражданского Кодекса РФ. Ссылаясь на ст.619 Гражданского Кодекса РФ Гончарова Н.И. указывает, что истец не направляла в адрес ответчика письменного предупреждения о необходимости исполнения конкретного обязательства, предусмотренного договором, в разумный срок. Податель жалобы также полагает, что истец не доказал свои права арендодателя в порядке, предусмотренном законом.

Администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила.

Кравцова Е.Ю. представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором доводы жалобы отклонила, полагая жалобу необоснованной, а решение суда принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.

В судебном заседании представитель Гончаровой Н.И. жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил. Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства Администрация и Кравцова Е.Ю. представителей в судебное заседание не направили. Кравцова Е.Ю. направила ходатайство о рассмотрения жалобы в отсутствие своего представителя.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя Гончаровой Н.И. и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как правильно установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 01.06.1997г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и частным предпринимателем Гончаровой Н.И. (арендатор) заключен договор N 324 на аренду нежилого общей площадью 222,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Черняховск, ул.Калинина, 4 для использования под точку общественного питания (л.д.7-9). Соглашением от 20.02.2001 г. об изменении договора аренды N 324 от 01.06.1997 г. установлен срок действия договора с 25.02.2001 г. по 24.02.2050 г.; Комитет по управлению муниципальным имуществом Черняховского района согласовал арендатору право передачи в субаренду ООО "777 плюс" части нежилого помещения площадью 5,0 кв.м. для организации игрового зала сроком с 20.02.2001 г. по 20.02.2011 г.

18.07.2005 г. Обществом и предпринимателем Кравцовой Е.Ю. на основании протокола об итогах аукциона от 13.07.2005 г. заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 222,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Черняховск, ул. Калинина, д.4 (л.д.28-31). Пункт 2.1 договора содержит сведения об обременении объекта недвижимости договором аренды, заключенным с предпринимателем Гончаровой Н.И.

Право собственности Кравцовой Е.Ю. на указанное помещение зарегистрировано Управлением Федеральной Регистрационной Службы по Калининградской области 10.10.2005 г. (л.д.32).

В соответствии с п.1 ст.617 Гражданского Кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Апелляционным судом отклонен как противоречащий действующему законодательству довод жалобы о неподтверждении Кравцовой Е.Ю. статуса арендодателя, поскольку независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды или нет, прежний собственник утратил, а новый собственник приобрел все права арендодателя по договору.

31.05.2007 г. Кравцова Е.Ю. на основании ст.619 Гражданского Кодекса РФ обратилась с иском в суд о досрочном расторжении договора аренды N 324 от 01.06.1997 г., указав, что арендатор нарушает условия п.п.2.2.7, 2.2.9, 3.1 договора и уклоняется от согласования арендных платежей.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных ст.619 Гражданского Кодекса РФ, в том числе в случаях, предусмотренных п.2 ст.450 Гражданского Кодекса РФ.

Пункт 5.2 (п/п 3) договора содержит условие для досрочного расторжения договора аренды: при отказе от согласования пересмотренных арендных платежей по истечении 10-дневного срока вручения его не согласование.

Согласно п.3.2 договора размер арендной платы подлежит пересмотру с учетом индексации цен и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством не чаще 1 раза в год.

Письмом N 1405 от 30.03.2005 г. Администрация направила Гончаровой Н.И. расчет арендной платы на 2005 год (с 01.04.2005 г.) с предложением его согласовать и вернуть в Администрацию (л.д.14). В связи с уклонением Гончаровой Н.И. от согласования направленного расчета, Администрация письмом N 3361 от 08.07.2005 г. направила Гончаровой Н.И. претензию, в которой потребовала в срок до 25.07.2005 г. представить в адрес арендодателя согласованный расчет арендной платы на 2005 год (л.д.15).

После смены собственника нежилого помещения, 24.01.2006 г. Кравцова Е.Ю. направила в адрес Гончаровой Н.И. предварительный расчет арендной платы на 2006 год с предложением его согласовать (л.д.19). При расчете арендных ставок арендодателем применена методика, утвержденная решением районного Совета депутатов N 46 от 03.03.2005 г.

В связи с неисполнением Гончаровой Н.И. предложений, изложенных в письме от 24.01.2006 г., Кравцова Е.Ю. 20.03.2006 г. направила ответчику претензию об урегулировании спора, предложив ей в срок до 20.04.2006 г. представить согласованный расчет арендной платы на 2006 год, оплатить задолженность по арендной плате и пени, а также представить данные о заключении договора страхования помещения (л.д.20).

07.08.2006 г. Кравцова Е.Ю. направила Гончаровой Н.И. уведомление с требованием погасить задолженность по арендной плате и предложением расторгнуть договор аренды (л.д.18).

09.02.2007 г. Кравцова Е.Ю. направила Гончаровой Н.И. уведомление о согласовании в 10-дневный срок расчета арендной платы на 2007 год, а при условии отказа в его согласовании, расторгнуть договор аренды (л.д.22).

Гончарова Н.И. уклонилась от согласования направленного ей расчета, арендную плату выплачивает в соответствии со ставками аренды, установленными на 2001 год.

Согласно акту сверки взаиморасчетов по договору аренды N 324 на 16.02.2007 г. задолженность по внесению арендной платы по данным Кравцовой Е.Ю. составляет 177 443,25 рублей, пени - 225 196,62 рублей; по данным Гончаровой Н.И. задолженности по арендной плате не имеется, долг по пеням - 25 409 рублей (л.д.91).

На листе дела 91 содержится проект дополнительного соглашения от 29.10.2007 г. к договору аренды N 324 от 01.06.1997 г., представленный Гончаровой Н.И. арендодателю, в котором арендатор предлагает согласовать квартальную арендную плат с учетом индекса цен за 2007 год.

Представленной перепиской сторон подтверждается установленное судом первой инстанции уклонение Гончаровой Н.И. от согласования с арендодателем вопросов внесения изменений в условия договора аренды N 324, оплата арендных платежей за пользование нежилыми помещениями площадью 222,7 кв.м. осуществляется по ставкам, установленным и согласованным по расчетам на 2001 г.

Апелляционный суд, подтверждая правомерность вывода суда об удовлетворении иска о досрочном расторжении договора аренды и выселении арендатора, подробно исследовал вопрос о методике, примененной арендодателем при расчете арендных ставок.

Пунктом 3.2 договора установлено, что размер арендной платы подлежит пересмотру с учётом индексации цен, при этом не указано, что он устанавливается с индекса потребительских цен (коэффициента инфляции). Истцом при расчете применены ставки, установленные в Решении Черняховского районного Совета депутатов N 46 от 03.03.2005г., утвердившем "Методику начисления арендной платы на движимое и недвижимое муниципальное имущество", которые установлены с учетом индекса потребительских цен; предлагаемая ответчику ставка арендной платы - 53,29 руб./кв.м. в 2006 г. и 96,89 руб./кв.м. в 2007 г. в 5 раз ниже ставки арендной платы за коммерческую недвижимость (20 долл. США*24,5=490 руб. /кв.м.).

Проверив доводы жалобы, апелляционный суд признал их необоснованными и подлежащим отклонению. В ходе судебного разбирательства по апелляционной жалобе подтвердился, положенный в основу принятого судом решения, вывод об уклонении ответчика от исполнения обязанности, предусмотренной п.5.3 по согласованию пересмотренных арендных платежей. На основании установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения. Соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного п.2 ст.452 и ст.619 Гражданского Кодекса РФ подтверждается материалами дела.

Из обжалуемого решения следует, что при его принятии не допущено нарушений норм материального и процессуального права, обстоятельства дела установлены на основании полного исследования доказательств, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют установленным обстоятельствам.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения и удовлетворения жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.11.2007 г. по делу N А21-2863/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе отнести на Предпринимателя Гончарову Наталью Ивановну.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Н.А. Мельникова И.А. Тимухина