Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2008 г. N 13АП-13985/2007

г. Санкт-Петербург

12 марта 2008 г.

Дело N А56-1286/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего В.В. Горшелева

судей Н.М. Поповой, М.А. Шестаковой

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи В.И. Агеевой

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13985/2007) ООО "Дуплет" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.08.2007 года по делу N А56-1286/2007 (судья Е.В. Савинова),

по иску ООО "Дуплет"

к

1. Администрации МО "Город Гатчина" Гатчинского муниципального района Ленинградской области,

2. КУМИ МО "Город Гатчина"

3-е лицо: Комитет по архитектуре и градостроительству Правительства Ленинградской области

об обязании заключить договор аренды земельного участка

при участии:

от истца: О.С. Изотова по доверенности от 07.05.2007 года N 1163

от ответчика: 1. Е.С. Матвеенко по доверенности от 21.01.2008 года N 57, 2. Ю.Ю. Баскалова по доверенности от 24.05.2007 года N 390.

установил:

ООО "Дуплет" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования "Город Гатчина" Гатчинского муниципального района Ленинградской области об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка площадью 20 000 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, город Гатчина, Западный строительный район, 9 микрорайон.

Определением суда первой инстанции от 15.01.2007 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом МО "Город Гатчина" Ленинградской области.

В порядке статьи 49 АПК РФ ООО "Дуплет" уточнило исковые требования и просило:

- обязать Администрацию издать постановление о передаче ООО "Дуплет" на новый срок в аренду на пять лет земельного участка площадью 20 000 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, город Гатчина, Западный строительный район, 9 микрорайон, для разработки проекта застройки и строительства малоэтажного жилого комплекса;

- обязать Комитет заключить на новый срок - пять лет с ООО "Дуплет" договор аренды земельного участка площадью 20 000 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, город Гатчина, западный строительный район, 9 микрорайон;

- обязать Администрацию предоставить в Комитет по архитектуре и градостроительству Правительства Ленинградской области всю документацию по запросу (письмо от 26.10.2005 года N 01-18/106).

По ходатайствам истца определением суда первой инстанции от 07.06.2007 года Комитет привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика, а также к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по архитектуре и градостроительству Правительства Ленинградской области.

Решением суда от 30.08.2007 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Дуплет" подало апелляционную жалобу, в которой просило отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, считая, что у Администрации не было оснований для отказа в заключение договора на новый срок; полагает, что фактически договор аренды земельного участка не прекратился и стал договором, возобновленным на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, постановлением главы муниципального образования "Город Гатчина" Ленинградской области от 21.02.2005 года N 179 решено передать ООО "Дуплет" в аренду сроком на одиннадцать месяцев земельный участок площадью 2,0 га из земель общественно-деловой застройки (категория земель - земли поселения) для разработки проекта застройки под размещение малоэтажного жилого комплекса в микрорайоне N 9 Западного строительного района.

На основании данного постановления между Комитетом (арендодатель) и ООО "Дуплет" (арендатор) заключен договор аренды от 21.02.2005 года N 3051 земельного участка площадью 20 000 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, город Гатчина, Западный строительный район, 9 микрорайон, сроком с 21.02.2005 года по 20.01.2006 года.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется арендатору для разработки проекта застройки под размещение малоэтажного жилого комплекса.

Считая, что в соответствии со статьей 621 ГК РФ, пункта 3 статьи 22 ЗК РФ и пункта 4.3.2 договора аренды от 21.02.2005 года как добросовестный арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, 24.11.2006 года ООО "Дуплет" обратилось к Администрации и Комитету с просьбой принять решение о предоставлении ему в аренду на новый срок - пять лет спорного земельного участка для разработки проекта застройки под размещение малоэтажного жилого комплекса и строительства малоэтажного жилого комплекса, а также заключить с ним договор аренды земельного участка.

Поскольку Администрация ответила отказом на указанное предложение, ООО "Дуплет" на основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции отказал ООО "Дуплет" в удовлетворении заявленных требований в связи с тем, что в договоре аренды не был указан кадастровый номер земельного участка и это свидетельствует о несогласованности сторонами предмета договора, что в силу статьи 6 ЗК РФ и пункта 3 статьи 607 ГК РФ является основанием для признания договора незаключенным.

Исследовав материалы дела и заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что апелляционная жалоба подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. В силу статьей 610, 621 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, и при отсутствии волеизъявления обеих сторон прекращается по истечении данного срока.

При обращении с исковым заявлением в арбитражный суд ООО "Дуплет" полагало, что общество в соответствии со статьей 621 ГК РФ, пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ, пункта 4.3.2. договора аренды от 21.02.2005 года N 3051, как добросовестный арендатор, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендатора о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункта 4.3.2. договора аренды земельного участка заключение нового договора аренды осуществляется на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

В материалах дела не имеется доказательств свидетельствующих о направлении ООО "Дуплет" в указанный договором трехмесячный срок уведомления о намерении заключить договор аренды на новый срок.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истец утратил преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Вышеназванными нормами права предусмотрено, что при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности.

Понятие надлежащего исполнения обязательства содержится в статье 309 ГК РФ, согласно которой таковыми признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов.

В период срока действия договора аренды земельного участка от 21.02.2005 года N 3051 истец ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды, а именно несвоевременно вносил платежи и не осуществил один из четырех установленных договором аренды платежей, что подтверждается актом сверки по состоянию на 21.08.2007 года, также не осуществил те действия, для которых ему предоставлялся земельный участок, а именно не осуществил разработку проекта застройки под размещение малоэтажного жилого комплекса, что подтверждается имеющимися в материалах дела обращениями истца в адрес Администрации МО "Город Гатчина".

Таким образом, при всех вышеуказанных обстоятельствах не имеется достаточных оснований для признания у ООО "Дуплет" наличия требований, предъявляемых законом к добросовестному арендатору, оно не является субъектом, на которого распространяются нормы со статьи 621 ГК РФ, пункта 3 статьи 22 ЗК РФ.

Апелляционные доводы ООО "Дуплет" о продлении и возобновлении договора аренды на неопределенный срок являются неправомерными, поскольку законом (пунктом 7 статьи 22 ЗК РФ) ограничен предельный срок договора аренды для проведения изыскательских работ не более чем один год

Кроме того, суд первой инстанции правомерно установил, что предметом договора аренды от 21.02.2005 года N 3051 являлся земельный участок из земель поселений без кадастрового номера.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что на момент подписания выше указанного договора земельный участок передаваемый в аренду не сформирован, границы его не определены, что свидетельствует о несогласованности сторонами предмета договора аренды от 21.02.2005 года N 3051.

В связи с приведенными обстоятельствами, доводы апелляционной жалобы не дают оснований для отмены решения, которое подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 71, 176, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.08.2007 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

В.В. Горшелев

Судьи

Н.М. Попова М.А. Шестакова