Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2008 г. N 13АП-947/2008

г. Санкт-Петербург

27 марта 2008 г.

Дело N А56-29846/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего В.М. Горбик,

судей Н.А. Мельниковой, Н.С. Полубехиной

при ведении протокола судебного заседания: Т.В. Горяиновой

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Технологическое оснащение" (регистрационный номер 13АП-947/2008) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2007г. по делу N А56-29846/2007 (судья С.Т. Астрицкая), принятое

по иску ОАО "Технологическое оснащение"

к ЗАО "Строительная компания "XXI век"

о взыскании 617 723 руб. 82 коп.

при участии:

от истца: представителей Левченко В.П. (дов. от 31.08.2007г. б/н), Макаровой А.И. (дов. от 20.09.2007г. N 10)

от ответчика: представителя Слепченка К.В. (дов. от 25.10.2007г. N 178)

установил:

Открытое акционерное общество "Технологическое оснащение" (далее - истец, ОАО "Технологическое оснащение") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Строительная компания "XXI век" (далее - ответчик, ЗАО "Строительная компания "XXI век") о признании измененным с 01.01.2006г. размера арендной платы в договоре аренды нежилых помещений от 03.11.2003г. N 20, заключенном между истцом и ответчиком, - 264 руб. 60 коп. с учетом НДС за 1 кв. м помещения в месяц, а также взыскании с ответчика 617 723 руб. 82 коп. задолженности по арендной плате.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2007г. в иске отказано.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указал, что суд не применил подлежащую применению статью 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с которой изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В договоре стороны установили, что размер арендной платы за пользование объектом не может быть ниже рассчитанной по соответствующим методикам, принятым органами власти Санкт-Петербурга, она подлежит обязательному изменению путем подписания дополнительного соглашения.

По мнению подателя жалобы, с момента принятия органами государственной власти и управления новых методик расчета арендной платы у ответчика возникла обязанность по уплате арендной платы исходя из новых ставок, в данном случае - с 01.01.2006г.

Истец считает, что в силу разъяснений, изложенных в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. N 66, регистрация указанных изменений договора аренды не требуется, поскольку меняется не размер арендной платы, а механизм исчисления.

В судебном заседании представители сторон поддержали изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу доводы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ОАО "Технологическое оснащение" (арендодатель) и ЗАО "Строительная компания "XXI век" (арендатор) был заключен договор от 03.11.2003г. N 20 аренды нежилых помещений сроком действия на пять лет (далее - Договор). Договор аренды зарегистрирован ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" 23.09.2004г. (л.д. 7-13).

В соответствии с пунктом 1.1 Договора арендодатель предоставляет во временное владение и пользование комнаты на 3 этаже в помещении 15-Н общей площадью 286,7 кв. м в здании инженерно-производственного корпуса с кадастровым номером 78:4011:3:7, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Белоостровская ул., д. 28, литера А.

Пунктом 3.1. Договора определен размер арендной платы за пользование помещениями: 4,8 условных единиц за один кв. м в месяц, в том числе 20 % НДС. В соответствии с указанным пунктом Договора размер арендной платы за пользование помещениями в целом составляет 1 376,16 у.е. в месяц (с НДС). Одна условная единица устанавливается эквивалентной в рублях 1 доллару США по курсу Центрального Банка России на день оплаты.

В пункте 3.2 Договора стороны предусмотрели, что согласованный размер арендной платы за пользование объектом, исчисленный в рублях, не может быть ниже арендной платы, рассчитанной по соответствующим для данного объекта методикам, принятым органами власти и управления Санкт-Петербурга для объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург. В случае если установленная договором арендная плата в ее рублевом выражении становится ниже определяемой с применением вышеуказанных методик, она подлежит обязательному пропорциональному изменению с подписанием сторонами соответствующего дополнительного соглашения.

В соответствии со статьей 33 Закона Санкт-Петербурга "О бюджете Санкт-Петербурга на 2006 год", со статьей 30 Закона Санкт-Петербурга "О бюджете Санкт-Петербурга на 2007 год" (на которые сослался истец) размер одной условной единицы, применяемой при расчете арендной платы, с 01.01.2006г. и с 01.01.2007г. равен 35 рублям. Согласно статье 2 Закона Санкт-Петербурга от 14.07.2004г. N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее-Закон) арендная плата за объекты нежилого фонда (далее - арендная плата) устанавливается на основании ее рыночной стоимости, определенной с применением методов массовой и индивидуальной оценки.

Ориентируясь на указанный Закон и вступившее с 01.01.2006г в действие постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005г. N 1958 "О порядке определения базовых ставок и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", истец пришел к выводу, что согласованный сторонами размер арендной платы стал ниже арендной платы, рассчитанной по соответствующим для данного объекта методикам, и 31.08.2007г. направил ответчику для подписания дополнительное соглашение, предусматривающее изменение арендной платы в соответствии с условиями пункта 3.2 договора с 01.01.2006г. (л.д. 14-17).

Дополнительным соглашением предусматривалось увеличение размера ежемесячной арендной платы за счет изменения стоимости одного кв. метра (7,56 у.е.) и курса одной условной денежной единицы (35 рублей).

Не подписание ответчиком дополнительного соглашения явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в Арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался правилами статей 450, 452 , пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Оценив доказательства на основе всестороннего, полного и объективного исследования всех имеющихся в деле доказательств, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выступлениях присутствовавших в заседании представителей участвующих в деле лиц, апелляционная инстанция считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Суд первой инстанции правомерно указал, что в соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как явствует из приведенных истцом доводов в обоснование своих требований, его позиция основана на наличии оснований для изменения условий договора в части увеличения размера арендных платежей. Вместе с тем следует различать в данном случае основания изменения договора и порядок внесения изменений в его условия. При заключении Договора стороны условились, что изменение установленной Договором арендной платы возможно в форме подписания сторонами соответствующего дополнительного соглашения.

В соответствии с пунктом 6.7 Договора все изменения и дополнения к договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

Учитывая правила статьи 431 ГК РФ о буквальном прочтении условий договора, включая указание в пункте 3.1 Договора на установление курса условной денежной единицы по соглашению сторон, и принимая во внимание поведение и волю истца, направленные на заключение дополнительного соглашения, следует сделать вывод о том, что истец не допускал одностороннего порядка изменения размера арендных платежей.

Довод истца о том, что в связи с принятием органами государственной власти и управления новых методик расчета арендной платы у ответчика с 01.01.2006г возникла обязанность по уплате арендной платы исходя из новых ставок, несостоятелен, поскольку сторонами не подписано дополнительное соглашение и не предусмотрено в порядке статьи 425 ГК РФ (часть 2) применение новых арендных платежей за период до заключения данного соглашения.

Ссылка истца на то, что в силу Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. N 66 регистрация указанных изменений договора аренды не требуется, поскольку меняется не размер арендной платы, а механизм исчисления, также несостоятельна, поскольку, как указано выше, пунктом 3.2 Договора предусмотрены условия и порядок изменения размера арендной платы, а не механизм ее исчисления.

В силу пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 ГК РФ соглашение либо одностороннее уведомление о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью договора, при отсутствии такой регистрации считаются незаключенными.

Поскольку стороны дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы не заключили, право истца на одностороннее изменение размера арендной платы договором не предусмотрено, отсутствуют основания считать арендную плату измененной. Следовательно, задолженность по арендным платежам исходя из размера, установленного договором аренды, отсутствует.

При изложенных выше обстоятельствах решение является законным и обоснованным, в силу чего отсутствуют основания для отмены.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 4 декабря 2007 г. по делу N А56-29846/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Н.А. Мельникова Н.С. Полубехина