Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2008 г. N 13АП-1784/2008

г. Санкт-Петербург

01 апреля 2008 г.

Дело N А56-2878/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Масенковой И.В.

судей Зайцевой Е.К., Копыловой Л.С.

при ведении протокола судебного заседания: Тихомировой Н.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1784/2008) ЗАО "Опытный завод механизированной переработки бытовых отходов" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.11.2007 г. по делу N А56-2878/2007 (судья Савинова Е.В.),

по иску КУГИ СПб

к ЗАО "Опытный завод механизированной переработки бытовых отходов"

о расторжении договора аренды

при участии:

от истца: спец. ю/к Нагорских А.Ю., дов. от 29.12.2007 г. N 32122-42

от ответчика: пр. Федосеенко Л.Л., дов. от 17.03.2008 г. N 01-42

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - истец, КУГИ СПб) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Опытный завод механизированной переработки бытовых отходов" (далее - ответчик, ОАО "Опытный завод МПБО", Общество) о расторжении договора аренды земельного участка N 08-ЗД-01259 от 05.02.2001 г., заключенного между истцом и ответчиком в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:8603:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Волхонское шоссе, 116, площадью 183145 кв.м.

Решением суда первой инстанции от 29.11.2007 г. исковые требования удовлетворены, договор расторгнут, с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 2000 руб. государственной пошлины.

Общество обжаловало решение в апелляционном порядке, полагая, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и сделаны с нарушением норм материального права.

Податель жалобы указывает, что судом не учтено следующее:

- основанием для расторжения договора аренды земельного участка может быть только его существенное нарушение, которое, в данном случае, не допускалось арендатором;

- доказательства, подтверждающие факт изменения ответчиком вида функционального использования земельного участка в материалах дела отсутствуют;

- распоряжение КУГИ СПб от 19.10.2005 г. N 1485-рк и передача истцом отдельных объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, СПб ГУП "Завод МПБО-2" не прекращает прав арендатора и не изменяет ранее заключенные договоры аренды имущественного комплекса и земельного участка, этим обстоятельствам дана оценка в рамках дела N А56-53569/2005;

- при заключении договора аренды земельного участка истцу было известно, что срок договора аренды имущества истечет раньше;

- ответчик владеет на праве собственности двумя нежилыми зданиями, расположенными на спорном участке, что является основанием для возникновения у него преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации названных объектов и занятого ими;

- арендная плата за спорный участок вносится надлежащим образом;

- ответчик был насильственным образом выдворен со спорного земельного участка.

Истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве со ссылкой на следующее:

- земельный участок предоставлялся в аренду с целью его использования для эксплуатации имущественного комплекса мусороперерабатывающего завода, поскольку в данный момент ответчик не является арендатором имущественного комплекса, участок не может быть использован по назначению, оспариваемый договор заключался именно в связи с передачей ответчику в аренду имущественного комплекса завода;

- основанием для расторжения договора аренды послужило неисполнение арендатором обязательств по осуществлению реконструкции имущественного комплекса завода в предусмотренные договором сроки, о чем ответчику было своевременно направлено соответствующее уведомление;

- правомерность прекращения арендных отношений по использованию имущественного комплекса подтверждена судебными актами в рамках дела N А56-20970/2006;

- в рамках дела N А56-53569/2005 установлено лишь то, что спор о расторжении договора аренды должен решаться самостоятельно, что и осуществляется в рамках настоящего дела;

- истец имеет право только на выкуп земельного участка, занятого принадлежащими ему зданиями на праве собственности и фактически необходимого для их использования, площадь которого в несколько десятков раз меньше общей площади спорного земельного участка.

В судебном заседании апелляционного суда 24.03.2008 г. стороны поддержали, соответственно, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Как следует из материалов дела, 01 сентября 1997 г. КУГИ г. Санкт-Петербурга и ООО "Опытный завод механизированной переработки бытовых отходов" (правопредшественник ЗАО "Опытный завод механизированной переработки бытовых отходов") был заключен договор аренды имущественного комплекса Опытного завода механизированной переработки бытовых отходов N 00-(А)003423 (08), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Волхонское шоссе, 116 сроком на 10 лет (л.д.6-22).

05.02.2001 г. между теми же сторонами заключен договор аренды земельного участка N 03-ЗД-01259 площадью 183145 по адресу: Санкт-Петербург, Волхонское шоссе, д.116 для использования под завод, сроком до 31.03.2009 г. Стороны согласовали, что условия договора распространяются на правоотношения сторон с 01.04.1999 г. (л.д.24-29).

Уведомлением от 21.08.2006 г. N 6421-25 КУГИ СПб сообщил Обществу о расторжении договора аренды имущественного комплекса предприятия N 00-(А)003423(08) (л.д.39-40). Распоряжением КУГИ СПб от 19.10.2005 г. N 1485-рк значительная часть объектов недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, закреплена на праве хозяйственного ведения за Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Завод по механизированной переработке бытовых отходов" (л.д.47-48), распоряжением истца от 24.01.2006 г. N 62-рз за этим же лицом на праве хозяйственного ведения закреплено движимое имущество, находившееся в аренде у Закрытого акционерного общества "Опытный завод механизированной переработки бытовых отходов" в соответствии с договором аренды имущества от 01.09.1997 г. N 00-(А)003423(08) (л.д.59).

Со ссылкой на то, что договор аренды земельного участка N 08-ЗД-01259 от 05.02.2001 г. был заключен с ответчиком исключительно с целью использования под указанным выше имущественным комплексом, КУГИ СПб направило Общество предложение о расторжении договора аренды земельного участка в порядке статьи 452 ГК РФ (л.д.34-35). Предложение было вручено ответчику 21.12.2006 г.

В связи с тем, что ЗАО "Опытный завод МПБО" не согласилось на расторжение договора, КУГИ СПб обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования заявителя, сослался на то, что земельный участок фактически используется ответчиком под размещение двух зданий, принадлежащих ему на праве собственности, а не под имущественный комплекс, который передан в хозяйственное ведение Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Завод по механизированной переработке бытовых отходов, что свидетельствует о нарушении цели использования земельного участка.

Суд апелляционной инстанции считает верными выводы, изложенные в решении.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 ГК РФ, договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 6.3.1. договора аренды земельного участка предусмотрено, его что использование под цели, не предусмотренные пунктом 1.2. договора (под завод), является одним из существенных нарушений договора, которое является основанием для его расторжения по требованию арендодателя.

В связи с передачей имущественного комплекса завода по переработке бытовых отходов другому лицу, Общество не может использовать и не использует спорный земельный участок под завод. Доказательства того, что два здания, находящиеся в собственности ответчика, могут функционировать как завод, в материалы дела не представлены.

Кроме того, в соответствии с положениями статьи 6 ЗК РФ объектом земельных отношений являются земельные участки как поверхность земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В данном случае, как следует из приложения к договору аренды, документов по формированию границ земельного участка на л.д.43-46 спорный объект сформирован применительно к использованию всего имущественного комплекса завода, расположенного АО адресу: Санкт-Петербург, Волхонское шоссе, д. 116. При предоставлении на праве аренды земельных участков занятых и необходимых для использования зданий, находящихся на сегодняшний день в собственности ответчика, возникнет необходимость формирования иных границ земельных участков, поскольку два здания представляют собой лишь незначительную часть недвижимого имущества, расположенного на спорном участке. Таким образом, будет сформирован иной объект земельных правоотношений, который не может использоваться на основании договора аренды спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что имеются основания для расторжения договора аренды земельного участка.

Сам по себе факт передачи имущественного комплекса другому лицу действительно не может являться основанием для расторжения договора аренды. Имеющим правовое значение обстоятельством в рамках правоотношений по аренде земельного участка будет являться обстоятельство неиспользования объекта в соответствии с его назначением, которое не отрицается ответчиком. Передача имущества в этом случае представляет собой причину возникновения правопрекращающего юридического факта, но не сам этот факт.

Вопреки утверждению подателя апелляционной жалобы то обстоятельство, что КУГИ СПб было известно, что арендные правоотношения по использованию имущественного комплекса прекратятся ранее окончания договора аренды, не является основанием не применять в качестве условия расторжения договора прекращение использования земельного участка в связи с неиспользованием его по назначению, поскольку на момент заключения договора аренды земли возможность продления срока аренды имущества завода ответчиком не исключалась.

Внесение арендной платы за участок не имеет правого значения в данном случае, поскольку расторжение договора аренды не связано с исполнением обязательства по оплате.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции законно и обоснованно, оснований для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции остаются на ответчике.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29 ноября 2007 г. по делу N А56-2878/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "Опытный завод механизированной переработки бытовых отходов" без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

Е.К. Зайцева Л.С. Копылова