Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2008 г. N 13АП-2433/2008

г. Санкт-Петербург

07 апреля 2008 г.

Дело N А42-3383/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 апреля 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Е.А.Фокиной

судей Г.В.Борисовой, Л.В.Зотеевой

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Н.Ю.Шандаровой

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2433/2008) ООО "Кристалл" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 15.01.2008 года по делу N А42-3383/2007 (судья В.В.Власов),

по иску ООО "Кристалл"

к Управлению муниципального имущества Администрации ЗАТО г. Заозерска

3-е лицо: Администрация г. Заозерска

о взыскании 1 492 179 руб.

при участии:

от истца: Подзолкин Д.Н., доверенность N 1 от 01.10.2008 года

от ответчика: не явился (извещен)

от 3-го лица: не явился (извещен)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Кристалл" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Комитету муниципального имущества Администрации ЗАТО г.Заозерска о взыскании 1 492 179 руб. - расходов на капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечена Администрация ЗАТО г.Зазерска.

Определением суда от 05.09.2007 года произведена замена ответчика на Управление муниципального имущества Администрации ЗАТО г.Заозерска Мурманской области (далее - Управление).

Решением суда от 15 января 2008 года в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе и развернутых доводах к апелляционной жалобе, поддержанных представителем Общества в судебном заседании, ответчик просит решение суда отменить. В обоснование своих доводов ООО "Кристалл" ссылается на ненадлежащее состояние переданного в аренду помещения, без капитального ремонта которого использование в указанных в договоре аренды целях (под магазин промышленных товаров) было невозможно.

Обязанность арендодателя (Управления) производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества установлена статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Истец не согласен с трактовкой Управлением характера произведенного ремонта помещения как неотделимых улучшений, а не капитального ремонта.

Общество указывает на достигнутую с бывшим председателем Управления договоренность о возмещении расходов по ремонту передаваемого в аренду помещения в 2004 году, поскольку в 2003 году в городском бюджете отсутствовали необходимые средства.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке в отсутствие ответчика и третьего лица, надлежащим образом уведомленных о месте и времени рассмотрения дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10 сентября 2003 года между сторонами заключен договор N 11 аренды нежилого помещения площадью 169,8 кв.м, находящегося по адресу: ЗАТО г.Заозерск, ул.Флотская, дом 8, кв.7,8,9,10,11,12 - 1 этаж, для использования под магазин непродовольственных товаров сроком по 31.12.2003.

В тот же день помещение передано арендатору по Акту приема-передачи, в котором отражено неисправное состояние центрального отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, электропроводки скрытого типа, отсутствие окон и дверей.

В последующем между сторонами заключены договоры аренды этого же помещения: от 01.01.2004 и от 30.12.2004.

10.04.2004 Общество заключило с ООО "Северная производственная компания" договор подряда на выполнение ремонта арендованного помещения в доме 8 по ул.Флотская. Во исполнение договора Общество перечислило подрядчику стоимость выполненных работ в размере 1 492 179 рублей.

Полагая, что в нарушение требований статьи 616 ГК РФ арендодатель не произвел капитальный ремонт переданного в аренду помещения, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании суммы понесенных на ремонт расходов.

Изучив материалы дела, заслушав доводы подателя апелляционной жалобы, Тринадцатый арбитражный суд не усматривает оснований для ее удовлетворения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Пунктом 2.2.5 договора от 10.09.2003 предусмотрена обязанность арендатора своевременно производить за свой счет текущий ремонт внутри арендуемого помещения, а также капитальный ремонт этого помещения, связанный с деятельностью арендатора в соответствии с настоящим договором.

Разделом 5 договора от 01.01.2004 предусмотрена обязанность арендатора производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений в сроки, предусмотренные согласованным арендодателем планом-графиком, являющимся неотъемлемой частью договора. Неотделимые улучшения арендуемого объекта производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению не подлежит (пункт 5.2.10). Не производить прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования арендуемого объекта, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя (пункт 5.2.13).

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

В рассматриваемом случае суд на основании материалов дела правильно указал, что отдельные конструктивные элементы дома N 8 по Флотской в г.Заозерске имеют износ от 20 до 40 процентов, в 2003-2005 годах указанный дом не был включен в план капитального ремонта.

Установка батарей центрального отопления, монтаж окон и дверей, произведенные сантехнические и электромонтажные работы в спорном помещении не носят характер капитального ремонта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Материалами дела подтверждается и Обществом не оспаривается, что ему было известно о состоянии передаваемого в аренду объекта нежилого фонда.

Письменного разрешения арендодателя в соответствии с пунктом 2.2.4 договора от 10.09.2003 и пунктом 5.2.13 договора от 01.01.2004 на производство перепланировок, прокладок и коммуникаций, истец не получил.

Суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве допустимого доказательства в арбитражном суде факта получения согласия арендодателя заявление бывшего председателя Комитета муниципального имущества ЗАО г.Заозерск.

При изложенных обстоятельствах апелляционная инстанция считает правомерным отказ Обществу в удовлетворении заявленного иска.

Государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы, остается на заявителе.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 15 января 2008 года по делу N А42-3383/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Кристалл" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.А. Фокина

Судьи

Г.В. Борисова Л.В. Зотеева