Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2008 г. N 13АП-1039/2008

г. Санкт-Петербург

03 апреля 2008 г.

Дело N А42-2593/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Шестаковой М.А.

судей Поповой Н.М., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Какушкиной Д. Ц.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП- 1039/2008) Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации ЗАТО "Скалистый" на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2007 года по делу N А42-2593/2007 (судья Бутова Г.С.), принятое

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации ЗАТО г. Скалистый

к ООО "Деметра",

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договоров аренды и выселении

при участии:

от истца : не явился (извещен);

от ответчика : не явился (извещен)

установил:

В арбитражный суд Мурманской области обратился Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации ЗАТО "Скалистый" к ООО "Деметра" о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договоров аренды и выселении.

Решением арбитражного суда от 06.12.07 г. требования иска были удовлетворены частично.

Суд взыскал с ООО "Деметра" 21 970,03 руб. задолженности по арендной плате, 2 612,74 руб. неустойки и судебные расходы. В части требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика иск оставлен без рассмотрения.

При исследовании материалов дела и доводов участвующих в деле лиц, суд пришел к выводу о том, что между сторонами сложились договорные отношения в рамках договора аренды N 44, с учетом дополнительного соглашения от 26.04.07 г. Доказательств заключения договора N 41 не имеется. Поскольку ответчик не внес в бюджет арендную плату, предусмотренную договором N 44, задолженность по сумме в рамках данного договора подлежит взысканию.

Также суд пришел к выводу о том, что истцом не выполнены нормы ст. 619 ГК РФ о досудебном порядке урегулирования спора, в части требований расторжения договоров и выселении ответчика, поскольку в представленных претензиях велась речь о погашении задолженности и они не являются, по смыслу положений ст. 619 и 452 ГК РФ предложением о расторжении договора.

Не согласившись с решением суда, Комитет по управлению муниципальной собственностью подал апелляционную жалобу, в которой указано о неполном выяснении судом обстоятельств по делу.

Судом оставлена без рассмотрения часть требований иска в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора. С данным утверждением суда заявитель апелляционной жалобы не согласен, т.к. указывает, что ответчику направлялись претензии от 16.04.07 г. N 299 и 25.04.07 г. N 535, в которых содержались требования о расторжении договора.

Кроме того, в жалобе указано, что в ходе судебного разбирательства заявлено было истцом ходатайство об изменении исковых требований - расторжении договора от 14.04.06 г. N 44. Данное ходатайство было удовлетворено судом. Однако в решении указано о поддержании истцом иска в полном объеме.

В Тринадцатый арбитражный апелляционный суд также была направлена апелляционная жалоба ООО "Деметра", которая определением арбитражного апелляционного суда (с учетом продлении срока оставления без движения) была оставлена без движения до 20.03.08 г.

В судебном заседании суда арбитражной инстанции 03.03.08 г. представитель общества "Деметра" ознакомился с определением апелляционного суда об оставлении жалобы без движения, в связи с чем, рассмотрение дела по жалобе Комитета было отложено.

Поскольку, в указанный в определении об оставлении без движения срок недостатки поданной жалобы не были устранены, жалоба не может быть принята к производству суда.

Таким образом, апелляционный суд полагает возможным рассмотреть жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом ЗАТО Скалистый.

Однако, в соответствии со ст. 268 п.5 АПК РФ апелляционный суд рассматривает доводы ООО "Деметра", изложенные в апелляционной жалобе (оставленной без движения) как возражение о рассмотрение дела в пределах доводов апелляционной жалобы Комитета, по правилам указанной нормы АПК РФ и проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения суда в полном объеме.

Из материалов дела усматривается, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, МУП "Служба заказчика" и ООО "Деметра" был заключен 14.04.06 г. договор аренды N 44 помещений отдельно стоящего здания муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Гаджиево, ул. Гаджиева 60 кв. 25, 46, общей площадью 102.1 кв.м.

За аренду предусмотрена плата 1617,26 руб. в месяц. Также предусмотрена арендная плата за земельный участок в размере 453.38 руб.

Срок действия договора был установлен в п. 1.5 договора до 31.03.07 г.

Дополнительным соглашением от 26.04.06 г. стороны определили, что предприятие использует арендуемые помещения под помещение розничной торговли и изменен размер арендной платы за помещения. Также дополнительным соглашением исключен п. 1.5 договора, устанавливающий его срок до 31.03.07 г.

В материалы дела представлен акт приема-передачи арендованного имущества от 14.04.06 г.

Согласно п. 2.4.1 договора арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям, и в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Кроме того, как усматривается из представленных доказательств, ответчику был направлен для подписания договор аренды помещений муниципального нежилого фонда от 30.03.07 г. N 41, на помещения общей площадью 102,1 кв.м., расположенные по тому же адресу: г. Гаджиево ул. Гаджиева д. 60 кв. 25, 46. Ежемесячная сумма оплаты по данному договору предусмотрена в размере 3578,20 руб. Ответчиком договор не подписан.

В материалы дела представлена копия претензии от 16.04.07 г. в адрес ответчика с предложением внести сумму задолженности по арендной плате в отношении договоров N N 41 и 44 в течении 10 дней с момента получения претензии. В случае отсутствия оплаты Комитет указал о том, что будет обращаться в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и выселении.

На л.д. 51 также представлена претензия Комитета к ООО "Деметра" от 25.04.07 г., с указанием измененных сумм задолженности, указанием о нецелевом использовании помещений и возможности обращения в арбитражный суд в случае неуплаты, с отметкой о ее получении Томилиной.

таким образом, суд первой инстанции правомерно сделал вывод об отсутствии надлежащих доказательств соблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора в отношении заключенного договора.

Истец просил взыскать задолженность по аренде помещений в сумме 10 664,15 руб. и пени 687,48 руб., по аренде участка в сумме 265,73 руб. и пени 36,55 руб. по состоянию на 25.04.07 г. Кроме того, в иске указано о нарушении условий договора в части использования арендуемых помещений не в соответствии с условиями целевого назначения - розничной торговли.

Таким образом, Комитет по управлению муниципальным имуществом ЗАТО Скалистый просил суд о взыскании задолженности по арендной платы со ссылкой об отсутствии надлежащей оплаты по договору N 44 от 14.04.06 г. и с требованием расторжения договоров аренды N 44 и 41, выселении ответчика из помещений муниципального нежилого фонда в связи с нарушением указанных условий договора.

В ходатайстве от 19.10.07 г. истец уточнил свои требования и просил суд расторгнуть договор аренды N 44, взыскать задолженность по арендной плате в размере 21 682,29 руб., в т.ч. пени 2612,74 руб., за период с 15.04.06 г. по 06.11.07 г. и выселить ответчика из арендованного помещения.

Вынося оспариваемое решение, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения_;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату_

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Заявителем жалобы указано, что ответчику направлялись претензии от 16.04.07 г. и 25.04.07 г.

Однако, из содержания этих претензий видно, что Комитет указывал ответчику на нарушение пп. 4.3.1 и 4.3.8 договора - нарушение цели использования помещения, в связи с чем указывал о возможности обращения в суд с требованием расторжения договора. В следующей претензии указано о нарушении ответчиком п. 6.3 и п. 6.4 договора - а именно о том, что ответчик не производит ремонт и отказывается от подписания нового договора.

Из материалов дела видно, что ответчик несвоевременно оплачивал арендную плату и по этому основанию мог быть расторгнут договор. Однако с претензией о расторжении договора по данному основанию, как это предусмотрено ст. 619 ГК РФ, т.е. с предложением устранения нарушения обязательства по оплате в разумный срок - претензионного обращения не установлено.

Доказательств наличия оснований для расторжения договора в связи с нецелевым использованием имущества не представлено.

Таким образом, судом правомерно оставлены без рассмотрения требования заявителя в части, кроме требований о взыскании задолженности по арендной плате.

Требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению на основании ст. 309,310 и 614 ГК РФ.

Доводы общества "Деметра" о том, что ему было передано имущество в ненадлежащем состоянии и в связи с этим он не производил оплату за арендованное имуществом, не могут быть признаны состоятельными, на основании следующего.

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения договорной цены;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы , предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В материалы дела представлен акт приема-передачи имущества, в котором имущество принято со стороны арендатора без замечаний.

Требований об устранении недостатков или уменьшения цены, или удержания арендной платы в связи с наличием существенных недостатков, препятствующих пользованию имуществом он арендодателю не выдвигал.

Таким образом, доводы ООО "Деметра", высказанные в возражениях, не состоятельны.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Мурманской области от 06.12.2007 года по делу А42-2593/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.А. Шестакова

Судьи

Н.М. Попова Т.А. Кашина