Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2008 г. N 13АП-2084/2008

г. Санкт-Петербург

21 апреля 2008 г.

Дело N А56-29481/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Аносовой Н.В.,

судей Кашиной Т.А., Шестаковой М.А.

при ведении протокола судебного заседания: Лобовым Р.О.

рассмотрев 8-15.04.2008 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2084/2008) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.01.2008 по делу N А56-29481/2007 (судья Ракчеева М.А.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к Санкт-Петербургскому региональному общественному движению "Молодые спасатели"

3-е лицо: ОАО "Завод имени А.А. Кулакова"

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора и выселении

при участии:

от истца: Хомяковой Ю.Н. по доверенности от 25.12.08;

от ответчика: Калугина С.В. по доверенности от 12.02.07; Сергиенко А.В. по доверенности от 14.04.08 N 02/08 (после перерыва);

от 3-го лица: Соловьевой О.С. по доверенности от 06.08.07.

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее по тексту - КУГИ, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Санкт-Петербургскому региональному общественному движению "Молодые спасатели" (далее по тексту - ответчик) с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 28.02.2001 по 04.05.2006 в размере 790 879 руб. 49 коп. и пени за просрочку платежа в размере 28 471 руб. 67 коп., а также о расторжении договора аренды от 28.02.2001 N 15-Ф007830 и выселении ответчика из нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Любанский переулок, д. 2, литера Б.

До принятия решения в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец увеличил размер исковых требований и просил взыскать 2 513 297 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате за период с 28.02.2001 по 31.12.2007, 103 272 руб. 04 коп. пени за период с 28.07.2007 по 10.10.2007 (т.1, л.д. 114).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Завод имени А.А. Кулакова" (далее по тексту - ОАО "Завод им. А.А. Кулакова").

Решением от 11.01.2008 с ответчика взыскано 1 692 418 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за период с 25.07.2007 по 31.12.2007, пени в размере 73 251 руб. 97 коп. за период с 02.08.2007 по 10.10.2007. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе КУГИ просит отменить решение суда в части отказа истцу в удовлетворении требования о взыскании 2 513 297 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате за период с 28.02.2001 по 31.12.2007, взыскании 103 272 руб. 04 руб. пени за период с 28.07.2007 по 10.10.2007, расторжении договора аренды от 28.02.2001 и выселении ответчика.

В обоснование жалобы указывается на то, что суд первой инстанции неправомерно принял в качестве надлежащего исполнения обязательства по уплате арендных платежей за период с 2001 года по июнь 2007 года взаимозачеты между ответчиком и федеральным государственным унитарным предприятием "Завод им. А.А. Кулакова" (далее по тексту - ФГУП им. А.А. Кулакова"). По мнению КУГИ, арендная плата представляет собой доходы федерального бюджета. Зачет встречных обязательств возможен только между бюджетом и получателем бюджетных средств; доказательств того, что ответчик является получателем бюджетных средств в материалы дела не представлено.

КУГИ не согласен также с выводом суда об отсутствии у ответчика задолженности за период с 3-го квартала 2005 по 2-й квартал 2007 года. Ответчик считает, что перечисление арендных платежей на расчетный счет ФГУП им. А.А. Кулакова" после его исключения из реестра юридических лиц не является надлежащим исполнением обязательства.

В судебном заседании представитель истца поддержала изложенные в апелляционной жалобе доводы, просила расторгнуть договор, взыскать задолженность по арендной плате с 2004 года и выселить ответчика.

По мнению представителя ответчика, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом изложенных в отзыве на апелляционную жалобу доводов.

После судебных прений судом был объявлен перерыв в судебном заседании.

После перерыва судебное заседание было продолжено 15.04.2008 в том же составе суда, при участии тех же представителей истца и ответчика. Представитель третьего лица, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, после перерыва не явился. После перерыва стороны обменялись репликами.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова" и ответчиком заключен договор от 28.02.2001 N 1, согласно которому ответчику передано на условиях аренды сроком на 10 лет здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Любанский пер., д. 2, литера Б, кадастровый номер 78:3040:2:34, являющееся собственностью Российской Федерации и находящееся в хозяйственном ведении арендодателя.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области от 28.12.2005 N 429 принято решение о приватизации ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова" путем преобразования в ОАО "Завод им. А.А. Кулакова" (т.2, л.д.12).

ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова" исключен из Единого государственного реестра юридических лиц 05.05.2006 (т.2, л.д. 11) в связи с прекращением деятельности юридического лица.

Ответчик по договору от 10.05.2006 с обществом с ограниченной ответственностью "Тоннель" (далее по тексту - ООО "Тоннель") сдал арендованное здание в субаренду.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2007 по делу N А56-1225/2007 договор субаренды от 10.05.2006 признан недействительным (ничтожным) по иску заместителя прокурора Санкт-Петербурга (т.1, л.д. 100-104) в связи с тем, что после прекращения деятельности ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова" договор субаренды не был согласован с КУГИ.

Дополнительным соглашением от 19.07.2007 КУГИ и ответчик внесли изменения в договор аренды от 28.02.2001, изменив наименование арендодателя, номер договора, реквизиты сторон, уточнены площадь и кадастровый номер арендуемого объекта, изменены название и содержание раздела 2 договора, исключен раздел 3 договора, изменен раздел 4, 5, 6, 8, дополнен раздел 7, исключен раздел 9 договора. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 28.07.2007.

Предписанием от 11.07.2007 КУГИ потребовал от ответчика устранить самовольную перепланировку арендуемого помещения в срок до 11.08.2007 (т.1, л.д. 38).

Предписанием от 28.07.2007 КУГИ потребовал от арендатора устранить нарушения правил пожарной безопасности в срок до 10.08.2007 (т.1, л.д. 37).

Претензией от 30.07.2007 КУГИ уведомил арендатора о наличии задолженности по арендной плате за период с 28.02.2001 по 30.09.2006 и потребовал уплатить долг и пени всего на сумму 2 488 451 руб. 26 коп. в 5-ти дневный срок с момента получения письма.

Полагая, что требования арендатором не выполнены, КУГИ обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды от 28.02.2001 и выселении.

При рассмотрении иска, судом первой инстанции было установлено, что задолженность арендатора по внесению арендной платы составляет 1 692 418 руб. 04 коп. за период с 25.07.2007 по 31.12.2007, пени подлежат уплате за период с 02.08. по 10.10.2007 в размере 73 251 руб. 07 коп. В требовании о расторжении договора аренды и выселении суд отказал, не усмотрев нарушений арендатором условий договора аренды, влекущих расторжение договора в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы в части требования о выселении ответчика из занимаемого здания.

Как следует из материалов дела, распоряжением КУГИ от 26.02.2001 N 278-р истец разрешил ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова" сдать ответчику в аренду здание, расположенное по адресу: пер. Любанский, 2, лит. Б, находящееся в государственной собственности Российской Федерации, для создания Центра молодых спасателей на 10 лет.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Ленинградской области от 28.12.2005 N 429 о приватизации ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова" утвержден перечень имущества, не подлежащего приватизации в составе имущественного комплекса ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова". Как следует из указанного перечня, здание по адресу: Санкт-Петербург, Любанский пер., д. 2, литера Б приватизации не подлежало.

В связи с этим право хозяйственного ведения унитарного предприятия на здание подлежало прекращению. По заявлению КУГИ здание внесено в реестр федерального имущества как имущество казны Российской Федерации.

Поскольку перехода права хозяйственного ведения на здание, на котором владел имуществом арендодатель, к иным лицам не произошло, правила статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) о сохранении договора при переходе права хозяйственного ведения к другому лицу в данном случае применению не подлежат.

К отношениям сторон применяются правила статьи 419 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Из материалов дела следует, что ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова" был реорганизован и исключен из Единого государственного реестра юридических лиц 05.05.2006. Права арендодателя по договору аренды от 28.02.2001 N 1 третьему лицу - ОАО "Завод им. А.А. Кулакова" в силу названного распоряжения от 28.12.2005 N 429 не передавались.

Соглашение о перемене лиц в обязательстве между ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова", КУГИ и ответчиком до исключения арендодателя из реестра юридических лиц не заключалось и в нарушение пункта 8.1. договора аренды от 28.02.2001 N 1 договор аренды не переоформлялся. Дополнительное соглашение от 19.07.2007 заключено истцом с ответчиком только через полтора года после прекращения действия договора и соответственно без участия арендодателя, что влечет его недействительность.

Сторонами не представлены в материалы дела доказательства надлежащего уведомления арендодателем или истцом ответчика о сохранении договора аренды или необходимости его переоформления, сделанного до прекращения договора аренды. В течение 2006 года субарендатор ответчика продолжал вносить арендную плату за ответчика на счета ОАО "Завод им. А.А. Кулакова". Истец, однако, указывает на то, что арендная плата в течение 2006 года к нему не поступала, а внесение арендной платы субарендатором не является надлежащим исполнением обязательства. При этом истец не поясняет, каким образом, ответчик должен был знать о существовании между ними обязательства.

Оценивая все указанные обстоятельства в их совокупности, суд апелляционной инстанции полагает, что обязательственные, арендные отношения между истцом и ответчиком после 05.05.2006 не возникли. В силу этого прекращенный договор не может быть расторгнут.

С ответчика в пользу истца, тем не менее, может быть взыскана задолженность за фактическое пользование зданием за период после прекращения действия договора аренды от 28.02.2001 в размере арендной платы на основании статей 1102, 1107 ГК РФ. В силу этого судом апелляционной инстанции не устанавливается наличие или отсутствие задолженности, в том числе правомерность взаимозачетов между ответчиком и ФГУП "Завод им. А.А. Кулакова", за период с 2004 по 05.05.2006, так как истец в данный период не являлся стороной по договору и правопреемником предприятия не является.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по итогам 2006 года задолженность ответчика по арендным платежам отсутствовала, что подтверждается п/п N 10 от 19.01.06, п/п N 179 от 11.05.2006, п/п N 229 от 14.06.2006, п/п N 227 от 14.06.06, п/п N 316 от 18.08.06, п/п N 334 от 04.09.06 (арендная плата внесена ООО "Тоннель" на счет ОАО "Завод А.А. Кулакова", который перечислил ее в федеральный бюджет п/п N 96 от 27.11.2006, т.2, л.д. 54), п/п N 139 от 09.03.07 (перечислено ООО "Тоннель" за 4-й квартал 2006 года непосредственно на счет КУГИ, т.1, л.д. 135).

Арендные платежи за 1-й и 2-й квартал 2007 года внесены за ответчика ООО "Тоннель" на счет КУГИ п/п N 139 от 09.03.07 и п/п N 179 от 12.04.07 (т. 1, л.д. 135-136). За 3-й и 4-й квартал арендные платежи уплачены п/п N 295 от 05.07.07 на сумму 48 562 руб. 50 коп. и п/п N 398 от 25.09.07 на сумму 30 000 руб. соответственно.

Поскольку размер арендной платы в 3-м квартале 2007 года был изменен арендодателем уведомлением от 19.07.07 N 1532, суд первой инстанции, придя к обоснованному выводу о том, что задолженность ответчика имеется только за 3-й и 4-й квартал 2007 года, правомерно взыскал с ответчика 1 692 418 руб. 04 коп.

При отсутствии договорных обязательств пени за просрочку платежа, предусмотренные договором аренды, в размере 73 251 руб. 97 коп. взысканию не подлежат.

Поскольку ответчик без надлежащих правовых оснований занимает здание, принадлежащее истцу, требование о выселении ответчика может быть удовлетворено на основании статьи 301 ГК РФ.

Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В силу того, что КУГИ осуществляет полномочия собственника по распоряжению федеральным имуществом, истец вправе требовать выселения ответчика из занимаемого здания.

Применяя в данном деле нормы статей 419, 1102, 1107, 301 ГК РФ, суд апелляционной инстанции исходит из того, что правильная правовая квалификация отношений сторон спора, независимо от доводов лиц, участвующих в деле, является правом и обязанностью арбитражного суда в силу статьи 6 и части 1 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.01.2008 по делу N А56-29481/2007 отменить в части взыскания с ответчика 1 692 418 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за период с 25.07.2007 по 31.12.2007, пени в размере 73 251 руб. 07 коп. за период с 02.08.2007 по 10.10.2007 на основании договора аренды от 28.02.2001 и отказа в удовлетворении требования о выселении.

Взыскать с Санкт-Петербургского регионального общественного движения "Молодые спасатели" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 1 692 418 руб. 04 коп. за период пользования зданием с 25.07.2007 по 31.12.2007. В части взыскания пени отказать.

Выселить Санкт-Петербургское региональное общественное движение "Молодые спасатели" из нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Любанский переулок, д. 2, литера Б (бомбоубежище).

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Санкт-Петербургского регионального общественного движения "Молодые спасатели" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 500 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Аносова

Судьи

Т.А. Кашина М.А. Шестакова