Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2008 г. N 13АП-4750/2006

г. Санкт-Петербург

17 апреля 2008 г.

Дело N А56-44725/2005

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Мельниковой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Куклиной Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2767/2008) КУГИ Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.01.2008г. по делу N А56-44725/2005 (судья Савинова Е.В.), принятое

по иску КУГИ Санкт-Петербурга

к ООО "Маршал"

3-е лицо ООО "Управляющая компания "Красный Треугольник"

о взыскании 357 933 руб. 29 коп.

при участии:

от истца: Ерохов Л.И. доверенность от 29.12.2007г. N 32139-42

от ответчика: адвокат Лобода А.Н. доверенность от 09.04.2008г., адвокат Трошенков Д.М. доверенность от 09.04.2008г.

от 3-го лица: не явился, извещен

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ Санкт-Петербурга) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Маршал" (далее - ООО "Маршал") о взыскании 357 933 руб. 29 коп., в том числе 326 135 руб. 11 коп. задолженности по уплате арендных платежей за период с 01.07.2005г. по 30.09.2005г. и 31 798 руб. 18 коп. пеней за просрочку внесения платежей, начисленных за период с 11.07.2005г. по 13.09.2005г. по договору аренды земельного участка от 14.10.2004г. N 11/ЗК-02309.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до принятия судом решения по делу истец уменьшил исковые требования в части долга до 293 536 руб.

ООО "Маршал" предъявило встречный иск о признании недействительным условия пункта 3.4 договора аренды земельного участка от 14.10.2004г. N 11/ЗК-02309 в части установления с 30.06.2005г. квартальной арендной платы, равной 9318,146 у.е.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2006г., оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2006г., заявленные требования удовлетворены частично: с ООО "Маршал" в пользу КУГИ Санкт-Петербурга взыскано 293 536 руб. долга и 15 899 руб. 09 коп. пеней; в остальной части иска отказано; в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.03.2007г. решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2006г. и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2006г. отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Определением суда от 23.08.2007г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красный треугольник" (далее - ООО "Управляющая компания "Красный треугольник").

Решением суда от 29.01.2008г. в удовлетворении исковых требований отказано по основанию признания ничтожным договора аренды от 14.10.2004г. N 11/ЗК-02309.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит отменить решение от 29.01.2008г.; принять по делу новый судебный акт о взыскании с ООО "Маршал" 290 568 руб. 49 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2005г. по 30.09.2005г., 28 330 руб. 43 коп. пени.

По мнению подателя апелляционной жалобы, так как судом первой инстанции было установлено, что ООО "Маршал" на момент заключения договора аренды от 14.10.2004г. N 11/ЗК-02309 и в дальнейшем не являлось единственным собственником здания, расположенного на земельном участке, а в соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, то заключение договора с ООО "Маршал" без учета наличия иных собственников помещений в здании, расположенном на земельном участке повлекло за собой лишь нарушение прав ООО "Маршал", выразившееся в установлении арендной платы исходя из площади всего земельного участка, а не с учетом доли в праве собственности на расположенное на участке здание.

Таким образом, по мнению КУГИ Санкт-Петербурга, договор аренды от 14.10.2004г. N 11/ЗК-02309 недействителен лишь в части установления арендной платы, которая превышает плату, соразмерную доле ООО "Маршал" в праве собственности на расположенное на участке здание.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения ее недействительной части.

Факт подписания ООО "Маршал" договора аренды от 14.10.2004г. N 11/ЗК-02309 свидетельствует о его намерении использовать земельный участок именно на праве аренды.

Таким образом, по мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не была применена норма закона, подлежащая применению - статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, и неверно применена статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал изложенные в апелляционной жалобе доводы.

По мнению представителя ответчика, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом изложенных в отзыве на апелляционную жалобу доводов.

Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 14.10.2004г. стороны заключили договор аренды N 11/ЗК-02309 земельного участка (далее - Договор), в соответствии с которым КУГИ Санкт-Петербурга (арендодатель) предоставляет, а ООО "Маршал" (арендатор) получает в пользование земельный участок площадью 3297 кв.м., расположенный по адресу: город Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, дом N 134-136-138, корпус 231, литера А (кадастровый номер 78:8004:2022).

Участок был представлен для использования под пустующее здание.

Договор был заключен сроком действия до 29.06.2005г. и его условия распространялись на правоотношения, возникшие с 30.06.2004г.

Стороны договора предусмотрели возможность его продления на неопределенный срок в случае, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора (пункт 6.1).

Величина квартальной арендной платы за период с 30.06.2004г. по 29.06.2005г. составляла 931.403 у.е. за кв.м. в год; с 30.06.2005г. - 9318.146 у.е. за кв.м. в год (пункт 3.4). Пунктом 3.5 договора установлено, что условная единица принимается равной стоимости в рублях одного доллара США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на первое число квартала, за который производится оплата.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае нарушения арендатором сроков оплаты по договору начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Поскольку до 29.06.2005г. ни одна из сторон не уведомила другую сторону о прекращении договора, договорные отношения с 30.06.2005г. были продолжены на неопределенный срок, однако ООО "Маршал" продолжало вносить арендные платежи за пользование земельным участком по тарифам, установленным пунктом 3.4 договора применительно к периоду с 30.06.2004г. по 29.06.2005г., в связи с чем за ООО "Маршал" по состоянию на 30.09.2005г. образовалась задолженность в сумме 326 135 руб. 11 коп.

Для принудительного взыскания этой задолженности КУГИ Санкт-Петербурга обратился в арбитражный суд, предъявив также требование о взыскании пеней в сумме 31 798 руб. 18 коп.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и объяснений сторон, на момент заключения договора аренды от 14.10.2004г. N 11/ЗК-02309 расположенное на предоставленном в аренду земельном участке здание принадлежало на праве собственности двум юридическим лицам: Закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Красный треугольник", помещение 2Н площадью 115,9 кв.м. на 1 этаже здания (свидетельство о государственной регистрации права от 08.06.2004г., л.д. 67 т. 2) и ООО "Маршал", помещения 1Н, 3Н, 4Н, 5Н, 6Н площадью 12789,1 кв.м в подвале и на 1-5 этажах здания (свидетельство о государственной регистрации права от 30.06.2004г., л.д. 146 т. 1).

К третьему лицу - ООО "Управляющая компания "Красный треугольник" право собственности на нежилое помещение 2Н площадью 115,9 в указанном здании перешло на основании договора купли-продажи, право собственности зарегистрировано 03.08.2006г. (свидетельство о государственной регистрации от 03.08.2006г. л.д. 68 т. 2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Другой порядок приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящееся на нем здание принадлежит разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Договор аренды от 14.10.2004г. N 11/ЗК-02309, заключенный между КУГИ Санкт-Петербурга и одним из собственников здания без участия в нем второго собственника, таким требованиям не отвечает.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что указанный договор противоречит статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, что влечет его ничтожность в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правильным.

Исковые требования КУГИ Санкт-Петербурга, заявленные на основании ничтожного договора аренды, правомерно отклонены судом первой инстанции в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку судом первой инстанции договор аренды от 14.10.2004г. N 11/ЗК-02309 признан ничтожным в полном объеме, соответственно ничтожными являются все условия договора, в том числе оспариваемое во встречном иске условие пункта 3.4 договора, но по основанию ничтожности договора, указанному судом, а не по основаниям, указанным ответчиком во встречном иске.

Однако отсутствие вывода суда первой инстанции по результатам рассмотрения встречного иска подателем апелляционной жалобы не обжалуется, также не представлено возражений по решению суда в этой части ответчиком, в связи с чем апелляционный суд находит решение суда первой инстанции не подлежащим отмене или изменению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29 января 2008 г. по делу N А56-44725/2005 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.А. Мельникова