Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2008 г. N 13АП-3710/2008

г. Санкт-Петербург

06 мая 2008 г.

Дело N А56-22845/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 мая 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Медведевой И.Г.

судей Поповой Н.М., Шестаковой М.А.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Кобзевой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЛенСпецСтрой" (регистрационный номер 13АП-3710/2008) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2008 г. по делу N А56-22845/2007 (судья Савинова Е.В.), принятое

по иску ООО "ЛенСпецСтрой"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

о внесении изменений в договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях

при участии:

от истца: Жаркова Е.А. по доверенности N 12 от 28.03.2008 г., Евсегнеева Т.В. по доверенности N 13 от 28.03.2008 г.

от ответчика: Валдайцева В.Р. по доверенности N 31702-42 от 26.12.2007 г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛенСпецСтрой" (далее - ООО "ЛенСпецСтрой") обратилось с иском к Комитету по управлению городским имуществом (далее - Комитет) о внесении изменений в договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗКС-03807(17) от 13.06.2006 г. в виде изменения Приложения N 5 к договору аренды путем принятия его в редакции истца.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд установил, что указание в графике перечисления денежных средств, являющимся Приложением N 5 к спорному договору, началом внесения платежей 01.04.2006 г. не может быть признано нарушением ответчиком существенных условий договора.

ООО "ЛенСпецСтрой" обратилось с апелляционной жалобой на решение суда, в которой указывает, что решение суда является необоснованным, неправомерным и подлежащим отмене. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на следующие обстоятельства.

Земельный участок поступил во владение истца 13.06.2006 г. До указанной даты никаких фактически сложившихся взаимоотношений в отношении указанного земельного участка между истцом и ответчиком не существовало. Следовательно, отнесение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей с 01.04.2006 г. до даты передачи земельного участка является для истца существенным нарушением условий договора и он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу, что обжалуемый судебный акт суда первой инстанции подлежит отмене, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела, между ООО "ЛенСпецСтрой" и Комитетом 13.06.2006 года был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗКС-03807(17).

Согласно пункту 1 договора Комитет, выступающий в качестве Арендодателя, обязуется предоставить во временное владение и пользование, а ООО "ЛенСпецСтрой" (Арендатор) принять земельный участок, относящийся к землям поселений, кадастровый номер N 78:4159Б:26, находящийся по адресу: г. Санкт-Петербург, Мебельная улица, участок 7 (северо-западнее пересечения с Туристской ул.), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроено-пристроенными помещениями. Началом реализации инвестиционного проекта является 06 июня 2006 года (пункт 5.1 договора). Общая сумма подлежащей перечислению Арендатором арендной платы составляет в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2005 года N 1645 и Протоколом об итогах конкурса на право заключения договора аренды от 06.06.2006 года 93 160 643 руб. 2 коп. за период действия договора (пункт 4.1 договора).

Согласно пункту 9 договора срок его действия определен с момента его заключения и до 05.10.2009 года.

Передача спорного земельного участка истцу по акту приема-передачи состоялась 13.06.2006 года (лист дела 23).

Обратившись с иском в суд, истец сослался на то обстоятельство, что в Приложении N 5 к договору в отношении переданной в аренду земли была предусмотрена оплата отчислений в инфраструктуру в размере 93 160 643 руб. 2 коп. с 01.04.2006 года, то есть более чем за два месяца до фактического подписания договора.

Истец 11 июля 2007 года направил в адрес ответчика претензию и дополнительное соглашение к договору аренды с предложением внести изменения в договор аренды в части начисления арендных платежей с даты фактической передачи земельного участка, однако предложение ответчиком было отклонено.

Апелляционный суд находит обоснованными доводы подателя о том, что отнесение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей с 01.04.2006 года, до даты передачи земельного участка, является для истца существенным нарушением условий договора аренды, и он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с частью 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств.

Из договора 00/ЗКС-03807(17) от 13 июня 2006 года следует, что основанием для его заключения послужили Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2005 года N 1645 и протокол признания аукциона несостоявшимся от 06.06.2006 года. В Постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2005 года N 1645 указывается, что с победителем торгов на право заключения договора аренды земельного участка находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, Мебельная улица, участок 7, будет заключен договор аренды. Размер арендной платы определяется по результатам торгов.

Для участия в аукционе истец внес задаток в размере 20% от начального размера арендной платы за земельный участок. В силу того, что для участия в аукционе на право заключения договора аренды на указанный выше участок, была подана лишь одна заявка, протоколом аукциона от 06.06.2006 года он признан несостоявшимся. Таким образом, право на заключение договора аренды получил истец как единственный участник аукциона. Из представленных документов суд не усматривает, что спорный земельный участок был выставлен на торги с определенными условиями арендной платы до его заключения. Исходя из этого, истец, принимая участие в аукционе от 06.06.2006 года, не мог знать о других условиях, а именно внесение арендной платы до фактического заключения договора.

Таким образом, в качестве оснований для изменения условий договора 00/ЗКС-03807(17) от 13 июня 2006 года истец правомерно указал на существенное изменение обстоятельств, а именно: на изменение срока исчисления арендной платы переданного в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Мебельная улица, участок 7, и как следствие, невозможность своевременной его оплаты, так как в соответствии с условиями договора фактическое использование и получение земельного участка началось после подписания договора и акта приема-передачи земельного участка, а именно 13.06.2006 года.

Данный факт подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.

Кроме того, как следует из пункта 4.1. спорного договора, сумма, подлежащая перечислению Арендатором, арендной платы составляет 93 160 643, 20 за период действия договора. Этот период определен пунктом 9.1. договора, в котором указано, что договор вступает в силу с момента его подписания, а именно 13.06.2006 года и действует до 05.10.2009 года.

Таким образом, в договоре четко определен период оплаты с 13.06.2006 года по 05.10.2009 года.

Приложением N 5 к договору, график платежей был установлен с 01.04.2006 года.

Данное приложение, по мнению апелляционного суда, ничтожно в силу его не соответствия Закону.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из приведенной нормы следует, что ничтожная сделка, каковой является в данном случае Приложение N 5 к договору, не соответствующая требованиям закона, недействительна объективно, независимо от признания ее таковой судом.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование, а арендатор вносит за него арендную плату в порядке и размере, установленных договором.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы был определен Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2005 года N 1645, а порядок ее внесения был определен с момента заключения договора аренды.

У истца отсутствовало основание для внесения арендной платы до заключения договора аренды, спорным земельным участком он не пользовался, так как, из материалов дела и пояснений сторон следует, что он получил его лишь 13.06.2006 года. Однако на момент подписания Приложения N 5 к договору он уже получил фактически задолженность по арендным платежам за пользование земельным участком. Согласно условиям договора (пункт 8), арендодатель имеет право привлечь к ответственности арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей вплоть до расторжения договора аренды. Подписание условий Приложения N 5 заведомо ставит истца в невыгодное положение, как сторону в договорных отношениях. Кроме того, договор аренды является возмездным и в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и срок внесения которой определяются договором аренды.

Стороны не могут своим соглашением установить такое регулирование, что при отсутствии в прошлом вообще каких-то отношений они будут рассматриваться как имевшие место и, кроме того, регулирующиеся условиями договора.

Таким образом, апелляционный суд считает, Приложения N 5 к договору в части начисления арендной платы за период, предшествующий фактическому использованию участком, ничтожным, в силу его не соответствия Закону.

До заключения спорного договора аренды законные основания для перечисления арендных платежей у истца отсутствовали. Доказательств того, что реально отношения по аренде между сторонами возникли до даты подписания договора и передаточного акта, не представлено; в этой связи апелляционный суд считает не подлежащим применению правило пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности распространить действие условий договора на отношения, возникшие до вступления этого договора в силу.

Поскольку пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит об "отношениях возникших", положения договора можно распространить на прежний период только при условии, что этот период содержал соответствующие отношения, если же между сторонами не сложилось вообще никаких отношений, оснований для применения данной нормы не имеется. Кроме того, в данном случае арендные отношения могли возникнуть лишь на основании договора аренды и акта приема передачи земельного участка.

Исходя из вышеизложенного, несоблюдение имущественных интересов сторон в случае исполнения договора без изменения его условий также установлен апелляционным судом.

Таким образом, арбитражный апелляционный суд считает, что в данном случае имеется вся совокупность условий, необходимых в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации для изменения условий договора и заключения между сторонами дополнительного соглашения.

Апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции противоречат закону и материалам дела. Решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению. С учетом позиций сторон в судебном заседании и отсутствия возражений истца, подтвердившего согласие ООО "ЛенСпецСтрой" с предложенной Комитетом редакцией графика перечисления денежных средств, суд считает возможным изложить Приложение N 5 к договору в согласованной сторонами редакции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, частью 2 статьи 269, пунктом 2 части 1 статьи 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2008 г. отменить. Принять новый судебный акт. Внести изменения в заключенный между ООО "ЛенСпецСтрой" и Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗКС-03807(17) от 13 июня 2006 г. в части Приложения N 5 к договору, приняв указанное Приложение в следующей редакции:

N п/п

Период аренды

Срок оплаты

Сумма квартальной выплаты

Сумма процента по ставке рефинансирования

Сумма, подлежащая оплате, с учетом процента

Валюта платежа

01.04.2006-30.06.2006

22.06.2006

6 687 392.92

18 713.43

6 706 106.34

руб.

01.07.2006-30.09.2006

10.07.2006

6 687 392.92

56 297.52

6 743 690.43

руб.

01.10.2006-31.12.2006

10.10.2006

6 687 392.92

251 708.98

6 939 101.89

руб.

01.01.2007-31.03.2007

10.01.2007

6 687 392.92

452 782.86

7 140 175.77

руб.

01.04.2007-30.06.2007

10.04.2007

6 687 392.92

655 122.28

7 342 515.19

руб.

01.07.2007-30.09.2007

10.07.2007

6 687 392.92

865 540.37

7 552 933.29

руб.

01.10.2007-31.12.2007

10.10.2007

6 687 392.92

1 084 401.20

7 771 794.12

руб.

01.01.2008-31.03.2008

10.01.2008

6 687 392.92

1 309 603.95

7 996 996.87

руб.

01.04.2008-30.06.2008

10.04.2008

6 687 392.92

1 538 777.85

8 226 170.76

руб.

01.07.2008-30.09.2008

10.07.2008

6 687 392.92

1 774 519.29

8 461 912.21

руб.

01.10.2008-31.12.2008

10.10.2008

6 687 392.92

2 019 719.55

8 707 112.46

руб.

01.01.2009-31.03.2009

10.01.2009

6 687 392.92

2 272 024.95

8 959 417.86

руб.

01.04.2009-30.06.2009

10.04.2009

6 687 392.92

2 525 918.34

9 213 311.25

руб.

01.07.2009-30.09.2009

10.07.2009

6 687 392.92

2 789 948.76

9 477 341.67

руб.

Итого

93 623 500.80

17 615 079.31

111 238 580.11

руб.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.Г. Медведева

Судьи

Н.М. Попова М.А. Шестакова