Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2008 г. N 13АП-1935/2008

г. Санкт-Петербург

26 мая 2008 г.

Дело N А26-6022/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Марченковой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1935/2008) Индивидуального предпринимателя Самохвалова И.П. на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 24.12.2007г. по делу N А26-6022/2007 (судья Денисова И.Б.), принятое

по иску Индивидуального предпринимателя Самохвалова Ивана Петровича

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия

о государственной регистрации договора аренды и перехода права собственности по договору

при участии:

от истца: Колеушко А.А., доверенность от 31.03.08г., Сухов С.В., доверенность от 06.05.08г.

от ответчика: не явился, извещен

установил:

Индивидуальный предприниматель Самохвалов Иван Петрович (далее - ИП Самохвалов И.П., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия (далее - суд, суд первой инстанции) с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия (далее - Управление, ответчик) о вынесении решения о государственной регистрации договора между Открытым акционерным обществом "Строй-Монтаж-Сервис" (далее - ОАО "СМС") и ИП Самохваловым И.П. от 01.06.1998 аренды с правом выкупа и перехода права собственности на нежилое здание прирельсового склада, общей площадью 1398 кв.м, расположенного в районе железнодорожного вокзала в г. Костомукша.

Решением суда первой инстанции от 24.12.2007г. в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Как указывает податель апелляционной жалобы, продавец приобрел право собственности на нежилое здание прирельсового склада как правопреемник ранее существовавших юридических лиц.

По мнению истца, заключенный договор содержит условие о переходе арендуемого здания в собственность арендатора в любой момент в течение действия договора при условии внесения им выкупной цены, вступает в силу с момента передачи имущества и является достаточным основанием для приобретения истцом права собственности.

В письменных пояснениях по жалобе истец также указывает, что оценка договора аренды в рамках дела N А26-3303/2007 как незаключенного не препятствует регистрации договора на основании судебного решения. Заявленных в судебном порядке прав требования в отношении спорного объекта нет.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу пояснил, что зарегистрировать договор аренды в настоящее время не представляется возможным в связи с невозможностью представить заявление продавца на государственную регистрацию.

Ответчик оставляет удовлетворение требований на усмотрение суда, не возражая против применения судом по аналогии норм п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз.1 п.1 ст.16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и вынесения решения о государственной регистрации права собственности, которое заменит заявление отсутствующей стороны, обращая внимание суда на необходимость проверки судом прав продавца на объект недвижимости.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 01.06.1998 между ОАО "Строй-Монтаж-Сервис" (арендодатель) и ИП Самохваловым И.П. (арендатор) подписан договор аренды с правом выкупа, в соответствии с которым арендодатель сдает в долгосрочное арендное пользование сроком на пятьдесят лет арендатору нежилое здание прирельсового склада в районе железнодорожного вокзала в г. Костомукша, общей площадью 1 032 кв.м. стоимостью 486 000 руб. (листы дела 7-9). Указанное здание передано по акту арендатору в тот же день (лист дела 10).

Размер арендной платы за весь период действия договора определен в пункте 3.1 договора в сумме 474 000 руб.

В пункте 3.2 договора стороны определили, что арендатор вносит арендную плату за все пятьдесят лет аренды предоплатой, в течение первых трех месяцев равными долями, последний арендный платеж в размере 158 000 руб. - в срок до 30.08.1998. Согласно пункту 5.1. договора арендатор вправе выкупить арендуемое здание путем внесения разницы между определенной сторонами стоимостью здания - 486 000 руб. и внесенными арендными платежами - 474 000 руб.

Арендная плата в сумме 474 000 руб. внесена арендатором в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, письмами ОАО "СМС" с указанием третьих лиц, которым следует исполнить обязательство (листы дела 12-21). Разница между выкупной ценой здания и арендной платой - 12 000 руб. внесена арендодателю 26.05.1999, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру (лист дела 11).

Согласно справке Министерства юстиции Республики Карелия от 21.08.2000 (лист дела 24) ОАО "СМС" исключено из реестра коммерческих юридических лиц 19.06.2000 на основании определения Арбитражного суда Республики Карелия.

Как указывает истец, в связи с исключением ОАО "СМС" из Единого государственного реестра юридических лиц, регистрация договора аренды и перехода права собственности на приобретенное имущество в регистрирующем органе не представляется возможной, что и явилось основанием предъявления настоящего иска в арбитражный суд.

В соответствии с п.2 ст.652 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Право собственности может быть приобретено по основаниям, установленным статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

В силу статьи 223 того же Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статьей 551 указанного Кодекса предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация сделок и прав осуществляется в порядке, установленном Законом о государственной регистрации, согласно статье 16 которого государственная регистрация права, возникшего на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, проводится по заявлению обеих сторон договора. В случае, когда право продавца возникло до введения в действие упомянутого Закона и не было зарегистрировано в установленном им порядке, а основания для подлежащего регистрации перехода права имели место после введения этого Закона в действие, государственная регистрация ранее возникшего права производится по заявлению правообладателя при государственной регистрации перехода права.

Между тем названным Законом не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны после заключения договора.

В таком случае право может быть зарегистрировано на основании решения суда о регистрации перехода права, вынесенного в соответствии со статьями 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 16 Закона о государственной регистрации, примененными по аналогии закона. Принимая решение о регистрации, суд оценивает все документы, относящиеся к предмету сделки, проверяет, имелись ли у продавца полномочия на отчуждение имущества, соответствует ли заключенный сторонами договор требованиям закона, устанавливает отсутствие иных препятствий для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности.

В силу п.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст.6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим законом.

Из материалов дела следует, что право собственности ОАО "Строй-Монтаж-Сервис" на спорное здание возникло до введение в действие названного выше закона о регистрации, что подтверждается следующими обстоятельствами.

Разрешение на строительно-монтажные работы прирельсового склада в районе вокзала г.Костомукша от 31.10.90г.. выдано Управлением городского коммунального хозяйства и строительства АО "Адемо", полным правопреемником которого является АО "Теком" в связи с реорганизацией АО "Теком" в форме присоединения АО "Адемо".

Впоследствии АОЗТ "Теком" реорганизовано в форме выделения нового общества; на основании актов приемки-передачи имущества от 01.10.97г. АОЗТ "Теком" передало, а ОАО "Строй-Монтаж-Сервис" приняло имущество реорганизуемого предприятия, в том числе прирельсовый склад.

При таких обстоятельствах ОАО "Строй-Монтаж-Строй" правомерно распорядилось спорным зданием, передав его истцу в долгосрочную аренду с правом выкупа.

Постановлениями местной администрации г.Костомукши земельный участок площадью 1,4 га в районе железнодорожного вокзала изъят из землепользования АО "Адемо" и передан в бессрочное пользование ОАО "Строй-монтаж-Сервис" под строительство прирельсового склада, а затем изъят из состава землепользования последнего и передан в бессрочное пользование истцу, право постоянного бессрочного пользования которого земельным участком общей площадью 14000 кв.м. кадастровый номер 10:04:01 03 01:0002 для размещения производственной базы зарегистрировано УФРС по Республике Карелия.

Апелляционный суд также принимает во внимание отсутствие правопритязаний иных лиц в отношении спорного объекта, о чем свидетельствует выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.05.08г. о принятии объекта на учет как бесхозяйного, а также позиция Администрации Костомукшского городского округа, изложенная в отзыве на кассационную жалобу по делу N А26-3303/2007, с указанием на направление Администрацией заявления УФРС о снятии объекта с учета как бесхозяйного и отсутствии претензий.

Поскольку истец в связи с ликвидацией ОАО "Строй-Монтаж-Сервис" лишен возможности осуществить государственную регистрацию сделки и перехода права собственности на выкупленное имущество в заявительном порядке, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости применения норм ст.ст.165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по аналогии и удовлетворении заявленных требований, в связи с чем обжалуемое решение подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда РК от 24.12.20007г. по делу N А26-6022/2007 отменить.

Требование Самохвалова Ивана Петровича дата рождения 14.05.1955, паспорт серии 86 00 N 148931 выдан 02.08.2001г. ОВД г.Костомукши РК о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения с правом выкупа от 01.06.98г. между ОАО "Строй-Монтаж-Сервис" и Самохваловым Иваном Петровичем и государственной регистрации перехода права собственности к Самохвалову Ивану Петровичу на нежилое здание прирельсового склада общей площадью 1398 кв.м. в районе железнодорожного вокзала г.Костомукши удовлетворить.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Серикова