Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2008 г. N 13АП-2874/2008

г. Санкт-Петербург

09 июня 2008 г.

Дело N А56-52129/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего И.А.Сериковой

судей Я.В.Баркановой, И.А.Тимухиной

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи И.В.Сухиновой

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2874/2008) (заявление) МО "Федерация профессиональных союзов СПб и ЛО" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2008г. по делу N А56-52129/2007 (судья Раннева Ю.А.), принятое

по иску (заявлению) МО "Федерация профессиональных союзов Санкт-Петербурга и Ленинградской области"

к ЗАО "Пятый Элемент"

3-е лицо ООО "Хозяйственное управление комплекса "Дворец Труда"

о признании договора и дополнительного соглашения незаключенными

при участии:

от истца (заявителя): представителя Твердова Э.М. по доверенности от 03.03.2008г. N 18, паспорт

от ответчика (должника): представителя Якимова А.Н. по доверенности от 26.11.2007г. N 22/07

от 3-го лица: не явились, извещены (увед.N 38376, телегр. от 21.05.2008г.)

установил:

Межрегиональное объединение "Федерация профессиональных союзов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - Федерация) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Пятый Элемент" (далее - Общество) о признании договора от 30.06.2005 N 513 аренды объекта нежилого фонда и дополнительного соглашения от 01.02.2006 к нему незаключенными. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Хозяйственное управление комплекса "Дворец Труда".

Решением арбитражного суда от 15.02.2008г. в иске отказано.

В апелляционной жалобе МО "Федерация профессиональных союзов СПб и ЛО" просит отменить данное решение. По мнению подателя жалобы спорный договор от 30.06.2005г. является договором аренды с инвестиционными условиями, поскольку содержит условия о передаче права владения имуществом и обязательства по выполнению капитального ремонта; договор является незаключенным, поскольку не содержит установленного статьей 708 Гражданского кодекса Российской Федерации существенного условия о сроках выполнения работ, а также сведений об особенностях, составляющих предмет охраны объекта культурного наследия, требований к сохранению объекта в соответствии со статьей 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"; охранное обязательство на объект ответчиком не оформлено, необходимые согласования для проведения капитального ремонта не получены.

ЗАО "Пятый элемент" в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения; указывает на то, что при заключении спорного договора и дополнительного соглашения соблюдены требования законодательства; отсутствие охранного обязательства, обязанность по предоставлению которого возложена на истца, не может служить основанием для признания договора незаключенным; положения о договорах подряда в данном случае не подлежат применению, поскольку проведение ответчиком ремонтных работ вытекает из условий договора.

ООО "Хозяйственное управление комплекса "Дворец Труда", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, в связи с чем суд рассмотрел апелляционную жалобу без его участия в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены апелляционным судом.

Как следует из материалов дела, 30.06.2005г. между ООО "Хозяйственное

управление комплекса "Дворец Труда" (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом "Пятый элемент" (субарендатор) подписан договор N 513 аренды части нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пл. Труда, д. 4, лит. В, кадастровый номер 78:1089:1:28, помещения 1 - 4 этажа, нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, пл. Труда, д. 4, лит. Д, кадастровый номер 78:1089:1:4 для использования под офисные цели. Общая площадь сдаваемых в субаренду помещений составляет 3582 кв. м. Срок действия договора - по 31.12.2013 с момента государственной регистрации в установленном порядке (п.1.3 договора).

Дополнительным соглашением от 01.02.2006г. между Федерацией, Управлением и Обществом установлено, что обязательства арендодателя по договору от 30.06.2005г. N 513 переходят от ООО "Хозяйственное управление комплекса "Дворец Труда" к МО "Федерация профессиональных союзов Санкт-Петербурга", изменена ставка арендной платы, срок действия договора аренды установлен 9 лет с момента заключения соглашения, согласована смета ремонтных работ, уточнен порядок проведения ремонтных работ, внесены иные условия.

Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 24.07.2006г. Полагая, что договор и дополнительное соглашение к нему являются незаключенными, в связи с тем, что сторонами не согласованы существенные условия о предмете договора и сроках выполнения ремонтных работ, МО "Федерация профессиональных союзов Санкт-Петербурга и Ленинградской области" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, доводы сторон и оценив представленные в дело материалы, суд первой инстанций пришел к выводу о необоснованности требований истца.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения в связи со следующим.

В соответствии со статьей 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 607 названного Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд апелляционной инстанции считает, что, проанализировав содержание спорного договора аренды, а также исследовав в совокупности представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий, так как воля сторон направлена на передачу во временное владение и пользование Обществу конкретных объектов недвижимости с указанием их местонахождения, площади, кадастровых и порядковых номеров.

В силу пункта 5 статьи 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является получение охранного обязательства пользователя культурного наследия, которое включает в себя требования по содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные обеспечивающие сохранность объекта требования.

При этом указанная норма, предусматривающая оформление охранного обязательства как обязательное условие заключение договора аренды, введен Федеральным законом только 31.12.2005г., то есть после заключения договора аренды от 30.06.2005г. N 513. Кроме того, пунктом 2.1.9 договора обязанность предоставить субарендатору охранное обязательство на объект для возможности выполнения субарендатором своих обязательств по договору возложена на арендодателя.

В материалы дела также представлено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2007г., которым МО "Федерация профессиональных союзов Санкт-Петербурга и Ленинградской области" было отказано в удовлетворении иска к ЗАО "Пятый элемент" о расторжении договора по тем же основаниям. В рамках указанного дела арбитражный суд исследовал вопрос об обязанности арендатора оформить охранное обязательство по договору от 30.06.2005г. N 513 как обязательное условие для его заключения, в связи с чем данные обстоятельства в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат доказыванию вновь (л.д.32-34).

Кроме того, ответчиком получено согласование рабочего проекта капитального ремонта помещений в здании по адресу: г.Санкт-Петербург, пл.Труда, д.4, лит.В как со стороны КГИОП так и Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия (л.д.35); получено разрешение КГИОП на выполнение ремонтных работ, в частности, реставрации фасада. Претензий со стороны органов охраны памятников по поводу ненадлежащего содержания арендуемого объекта в адрес ответчика не поступало.

Таким образом, довод подателя жалобы об отсутствии охранного обязательства отклоняется апелляционным судом как несостоятельный, поскольку не является основанием для признания договора незаключенным.

Апелляционный суд полагает необоснованным утверждение истца о том, что договор аренды от 30.06.2005г. N 513 содержит в себе элементы инвестиционной деятельности, а также о необходимости применения к правоотношениям сторон положений о договоре подряда. Довод об отсутствии в договоре существенного условия о сроке проведения ремонтных работ опровергается фактическими обстоятельствами дела.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

В данном случае стороны установили в пункте 2.2.3 договора аренды обязанность субарендатора производить текущий ремонт объекта за свой счет, в разумные сроки, по согласованию с арендодателем; стороны договорились о производимом субарендатором капитальном ремонте объекта и зачете арендодателем расходов, произведенных субарендатором; капитальный ремонт объекта субарендатор обязан производить в соответствии с условиями, выданными КГИОП и необходимыми для обязательного исполнения. Порядок, сроки, стоимость капитального ремонта, условия зачета установлены разделом 3 договора.

Согласно пункту 3.1 договора субарендатор производит капитальный ремонт объекта по проекту, графику ремонта и смете затрат, утвержденных сторонами. Таким образом, является правильным вывод суда первой инстанции о том, что содержание спорного договора аренды не свидетельствует о наличии между сторонами подрядных, инвестиционных правоотношений, а проведение сторонами ремонтных работ является обычным условием договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.651 названного Кодекса).

Государственная регистрация договора аренды от 30.06.2005г. и дополнительного соглашения от 01.02.2006г. произведена в установленном порядке 27.10.2005г. и 24.07.2006г. соответственно.

Учитывая изложенное, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2008г. по делу N А56-52129/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.А. Серикова

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Тимухина