Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2008 г. N 13АП-4750/2008

г. Санкт-Петербург

19 июня 2008 г.

Дело N А56-53863/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Ленской С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4750/2008) ООО "Центр ипотечных программ"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.03.2008г. по делу N А56-53863/2007(судья Савинова Е.В.), принятое

по иску ООО "Центр ипотечных программ"

к ООО "УНО-МАРКЕТ"

о выселении

при участии:

от истца: не явился (извещен)

от ответчика: директора Гельфер Г.Н. (паспорт), Кулевской Л.Г. (доверенность N 2/08 от 11.06.2008г., паспорт)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Центр ипотечных программ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "УНО-МАРКЕТ" (далее - ответчик) о выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, улица Веры Слуцкой, дом 32, литера А, помещение 1-Н.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.03.2008г. по делу N А56-53863/2007 в удовлетворении исковых требований отказано.

На указанное решение истцом подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит принятый по делу судебный акт отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что по требованию истца ответчик предоставил список субарендаторов, занимающих часть арендуемого им помещения, с указанием сроков аренды, а также уведомление арендодателя (на тот момент это было КУГИ Санкт-Петербурга) к договору аренды исх. N 2868-06 от 04.12.2006 г., согласно которому ответчику было разрешено сдать часть помещения предпринимателю Алехину А.В. на срок с 01.11.2006 г. по 30.09.2007 г. для осуществления розничной торговли компьютерными товарами. Пункт 3 данного уведомления предусматривает, что в случае несоблюдения вышеуказанных условий сдачи помещения в субаренду арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора аренды и расторгнуть договор аренды. ООО "УНОМАРКЕТ" сдало в субаренду предпринимателю Алехину А.В. часть помещения, тем самым согласилось с условиями, указанными в п. 3 уведомления арендодателя к договору аренды исх. N 2868-06 от 04.12.2006 г. 05 октября 2007 года в адрес истца поступило уведомление ООО "УНО-МАРКЕТ" о продлении договора субаренды с предпринимателем Алехиным А.В. с 01.10.2007 г. до 01,09.2008 г. По мнению истца, ответчик неправомерно заключил договор субаренды на новый срок за пределами периода субаренды, установленного в п. 1 уведомления арендодателя к договору аренды исх. N 2868-06 от 04.12.2006 г. Принимая во внимание данное нарушение условий договора, арендатор - ООО "Центр ипотечных программ" 16 октября 2007 года уведомил ответчика об отказе от исполнения обязательства по договору и о расторжении договора в одностороннем порядке в соответствии с п. 5.5 договора аренды. При этом, ООО "УНО-МАРКЕТ" было предложено в десятидневный срок передать истцу помещение по акту приема-передачи, как это предусмотрено п. 2.2.17 договора аренды. Поскольку правовые основания для занятия спорного помещения отсутствуют, истец полагает, что заявленное им требование о выселении является правомерным.

Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласился, указав в отзыве на апелляционную жалобу, что в соответствии с пунктом 5.5 договора аренды и на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке прекратить арендные отношения. Письменное разрешение КУГИ на субаренду дает право на продление договора с субарендатором с предварительного уведомления арендодателя. Письменного согласия на продление договора субаренды на новый срок со стороны истца не требуется, поскольку эти условия не содержит пункт 2.2.18 договора аренды. Правоотношения, возникшие между арендатором и субарендатором, вытекают из договора субаренды, заключенного с согласия КУГИ.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства истец в судебное заседание не явился, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

При проверке законности и обоснованности принятого по делу судебного акта, апелляционная инстанция считает, что он подлежит отмене, исходя из следующего.

Как явствует из материалов дела, на основании договора купли-продажи нежилого помещения N 7674-ПА/АО от 16.01.2007 г. ООО "Центр ипотечных программ" приобрело в собственность у города Санкт-Петербурга, в лице ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", нежилое помещение 1-Н, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 32, литер А. 18 июня 2007 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области было зарегистрировано право собственности истца на вышеуказанное помещение (номер в реестре 78-78-01/0164/2007-146).

Указанное помещение обременено правами аренды ООО "УНО-МАРКЕТ", вытекающими из договора аренды N 06-А001385 от 01.02.2002г. (с последующими изменениями), заключенного между ООО "УНО-МАРКЕТ" и КУГИ Санкт-Петербурга.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ к ООО "Центр ипотечных программ" перешли права и обязательства арендодателя по договору аренды N 06-А001385 от 01.02.2002 г.

Письмом от 03.07.2007г. ответчик был извещен о состоявшемся переходе права собственности к истцу.

Принимая во внимание то, что договор аренды N 06-А001385 от 01.02.2002 г. расторгнут, и правовых оснований для владения и пользования нежилым помещением 1-Н, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 32, литер А, у ООО "УНО-МАРКЕТ" нет, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что пунктом 5.5 договора аренды не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке прекратить арендные отношения по мотивам, изложенным в письме от 12.10.2007. Кроме того, истцом не доказано нарушение ООО "Уно-маркет" и иных условий, предусмотренных пунктом 2.2.18 договора аренды, поскольку КУГИ своим уведомлением разрешал передать в субаренду спорные помещения под торговлю компьютерными товарами.

Апелляционная инстанция считает выводы суда первой инстанции ошибочными.

Согласно п. 5.3.4 договора аренды ответственность за неправомерную сдачу помещения в субаренду предусмотрена п. 5.5 договора аренды.

В соответствии с п. 5.5 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договору, в том числе при несоблюдении арендатором условий сдачи помещения (его части) в субаренду, установленных п. 2.2.18 договора аренды, в этом случае, договор аренды считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления об отказе от исполнения договора (п. 5.6 договора аренды).

Исходя из содержания п. 2.2.18 договора аренды, следует, что сдача помещения (его части) в субаренду предусматривает определенный порядок, установленный договором. Такой порядок предусмотрен п. 2.2.12 договора аренды, согласно которому арендатор имеет право сдавать помещение (его часть) в субаренду только с письменного разрешения арендодателя.

Из материалов дела явствует, что ООО "Центр ипотечных программ" не давал своего согласия на заключение на новый срок (продление) договора субаренды с Алехиным А.В.

ООО "УНО-МАРКЕТ" неправомерно заключило договор субаренды на новый срок за пределами периода субаренды, установленного уведомлением КУГИ от 04.12.2006г. N 2868-06 (л.д.41). В указанном уведомлении срок сдачи спорного помещения в субаренду установлен с 01.11.2006г. по 30.09.2007г.

В соглашении N 4 от 04.04.2006г. к договору аренды N 06-А001385 от 01.02.2002г. пункт 2.2.12 не изменен, то есть получение письменного разрешения арендодателя осталось обязательным условием для сдачи спорного помещения в субаренду.

Соответственно, ответчик нарушил порядок сдачи помещения в субаренду, установленный п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 2.2.12 договора аренды.

Пункт 5.5 договора аренды предусматривает, что при сдаче арендатором объекта (его части) в субаренду без письменного разрешения арендодателя, а также при несоблюдении арендатором условий сдачи объекта в субаренду, установленных пунктом 2.2.18 договора аренды, арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договору.

Поскольку письменного разрешения ООО "Центр ипотечных программ" (арендодатель) на сдачу спорного помещения в субаренду ответчиком получено не было, истец обоснованно в одностороннем порядке письмом N 27 от 12.10.2007г. отказался от исполнения обязательств по договору аренды с ООО "УНО-МАРКЕТ".

В связи с тем, что правовые основания для владения и пользования нежилым помещением 1-Н, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 32, литер А, у ООО "УНО-МАРКЕТ" отсутствуют, требование истца о выселении ответчика из занимаемого им спорного помещения является обоснованным и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.03.2008г. по делу N А56-53863/2007 отменить. Выселить ООО "УНО-МАРКЕТ" из нежилого помещения 1-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, ул. Веры Слуцкой, д. 32, литер А. Взыскать с ООО "УНО-МАРКЕТ" в пользу ООО "Центр ипотечных программ" 2000 руб. 00 коп. расходов по госпошлине по иску и 1000 руб. 00 коп. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

Н.С. Полубехина О.Р. Старовойтова