Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2008 г. N 13АП-5350/2008

г. Санкт-Петербург

09 июля 2008 г.

Дело N А56-16475/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Аносовой Н.В.,

судей Горшелева В.В., Поповой Н.М.

при ведении протокола судебного заседания: Лобовым Р.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5350/2008) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2008 по делу N А56-16475/2007 (судья Агеева М.А.), принятое

по иску ОАО "Концерн "Гранит-Электрон"

к ООО "Парнаспромкомплект"

3-е лицо: ОАО "Ханты-Мансийский банк", ЗАО "Планета Капитал"

о расторжении договора

при участии:

от истца: Пименова Д.Г. по доверенности от 29.12.07, Романовой И.Н. по доверенности от 29.12.07;

от ответчика: Бересневой М.В. по доверенности от 14.04.08, генерального директора Скворцова С.Д. (приказ от 22.03.07, N 3)

от 3-го лица: от ОАО "Ханты-Мансийский банк" - Архиповой Н.А. по доверенности от 03.04.08; от ЗАО "Планета-Капитал" - не явился (извещен, ходатайство),

установил:

открытое акционерное общество "Концерн "Гранит-Электрон" (далее по тексту - ОАО "Концерн "Гранит-Электрон", истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Парнаспромкомплект" (далее по тексту - ООО "Парнаспромкомплект", ответчик) о расторжении договора аренды от 17.09.2002 N А-171/1 части нежилого помещения N 1-Н (3,25-79 МОП 1,2), 3-Н, 4-Н, 5-Н, 28-Н, 32-Н, 33-Н, 35-Н, Л-1 общей площадью 3761,3 кв.м, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, Фуражный пер., д. 3, лит. К, заключенного между правопредшественником истца и ответчиком.

Определением от 05.02.08 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований в отношении предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Ханты-Мансийский банк" (далее по тексту - ОАО "Ханты-Мансийский банк) и закрытое акционерное общество "Планета Капитал" (далее по тексту - ЗАО "Планета Капитал").

Решением от 21.04.08 исковые требования удовлетворены, договор аренды расторгнут.

В апелляционной жалобе ООО "Парнаспромкомплект" просит отменить решение, отказать в удовлетворении иска, указывая на несоответствие выводов, содержащихся в решении, обстоятельствам дела, имеющимся в материалах дела доказательствам и на неправильное применение судом норм материального права.

В апелляционной жалобе указывается на то, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды: все нарушения пожарной безопасности к моменту рассмотрения спора были устранены; истец был извещен о субарендаторах и изменении целевого назначения отдельных помещений; проекты перепланировки помещений либо прошли государственную экспертизу либо в соответствии с законодательством не требовали обязательной государственной экспертизы, о проведенных перепланировках истец знал и претензий не предъявлял; на арендованные помещения не распространяется режим секретности.

Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства ЗАО "Планета Капитал" направило в суд ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена без участия его представителей.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал изложенные в апелляционной жалобе доводы.

По мнению представителя истца, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом изложенных в отзыве на апелляционную жалобу доводов.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом и следует из материалов дела, федеральное государственное унитарное предприятие "Центральный научно-исследовательский институт "Гранит" (правопредшественник истца) и ответчик 17.09.2002 заключили договор аренды N А-171/1 части нежилого помещения N 1-Н (3,25-79 МОП 1,2), 3-Н, 4-Н, 5-Н, 28-Н, 32-Н, 33-Н, 35-Н, Л-1 общей площадью 3761,3 кв.м, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, Фуражный пер., д. 3, лит. К, согласно которому истец сдал указанные помещения ответчику в аренду на срок до 16.09.2012, как указано в договоре, под офис. Указанные помещения сданы в аренду на основании разрешения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга оформленного распоряжением от 17.09.2002 N 1733-р (т.1, л.д. 49).

Истец обратился с иском о досрочном расторжении договора аренды, ссылаясь на нарушение ответчиком законодательства и условий договора.

Удовлетворяя требование истца, суд исходил из того, что ответчик нарушил условия договора об обязательности выполнения в установленный срок предписаний арендодателя, органов Госпожнадзора, иных контролирующих органов, условия договора о целевом назначении арендуемых помещений, о реконструкции помещений, об уведомлении арендодателя о заключении договоров субаренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда только:

а) при существенном нарушении договора другой стороной;

б) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Истец, ссылаясь на то, что арендатор пользуется имуществом с нарушением пункта 3 статьи 615, пункта 1 статьи 619 ГК РФ и существенным нарушением условий договора аренды, предусмотренных пунктами 1.2, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.7, 2.2.10, 2.2.13 договора.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 3 статьи 615 ГК РФ арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.

Согласно пункту 5.2 договора аренды арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в судебном порядке, в частности, при использовании арендатором помещений не по назначению (пункт 5.2.1), а также, если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещений или инженерного оборудования, либо не выполняет обязанности, предусмотренные пунктами 1.2, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.7, 2.2.10, 2.2.13 договора (пункт 5.2.5).

Как следует из материалов дела, до обращения в арбитражный суд истец направлял ответчику претензии от 19.04.07 и от 28.04.07, в которых требовал устранить указанные в претензиях нарушения. В ответах на претензии ответчик наличие указанных арендодателем нарушений не признал (т.1, л.д. 20-22). В связи с этим судом оцениваются те обстоятельства, которые явились основанием для возникновения спора и предъявления иска о расторжении договора.

Как следует из договора аренды, помещения были предоставлены арендатору для использования под офис (пункт 1.1. договора).

Арендодатель указывает на то, что ответчиком в арендуемых помещениях открыты парикмахерская, кафе, физкультурный зал и стоматологический кабинет, не предусмотренные договором аренды.

Из материалов дела, однако, усматривается, что использование ряда помещений первого этажа и антресоли первого этажа под парикмахерскую, кафе (горячий и холодный цех), физкультурный зал и стоматологический кабинет было согласовано главным архитектором ФГУП "ЦНИИ "Гранит" на основании письма истца от 27.06.03 N 24 на имя директора предприятия с просьбой согласовать проекты 1,2, 3,4 этажей корпуса N 5 (т.1, л.д. 137-139).

Размещение в некоторых из арендуемых помещений парикмахерской, кафе, физкультурного зала и стоматологического кабинета, необходимых для функционирования офисных помещений (в здании располагается бизнес-центр "Грани"), с согласия арендодателя не свидетельствует об изменении арендатором целевого назначения арендуемых помещений. В связи с этим нельзя согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что арендатором в нарушение условий договора изменено целевое назначение помещений, что ставит под угрозу особый режим деятельности истца. Из письма Управления ФСБ по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 15.10.07 следует, что нарушений Федерального закона "О государственной тайне" и действующих нормативно-правовых актов в области защиты государственной тайны ответчиком и истцом допущено не было; указано не необходимость предоставления информации о лицах работающих (находящихся) в арендуемых помещениях, в первую очередь иностранных гражданах, а также о проведенных перепланировках и переоборудовании помещений (т.2, л.д. 58-59).

По этой же причине нельзя признать обоснованным довод истца о нарушении ответчиком пункта 2.3. договора о праве арендатора проводить перепланировку и реконструкцию помещений под конторские цели при условии последующего письменного уведомления арендодателя и предоставления всей согласованной в установленном порядке документации. Из материалов дела следует, что перепланировки и реконструкция помещений, в том числе путем создания антресоли, были согласованы с правопредшественником истца еще в 2003 году. Наличие проекта перепланировки и реконструкции подтверждается материалами дела. Вследствие этого, если проектом были нарушены какие-либо обязательные правила, в том числе противопожарные, ответственность перед контролирующими органами должны нести как арендодатель, так и арендатор.

Согласно пункту 2.2.4 договора аренды арендатор обязан соблюдать в арендуемых помещениях требования органов Госсанэпидемнадзора, Госпожнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемых им помещений; согласно пункту 2.2.5 договора арендатор обязан содержать помещения и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии.

Истец ссылается на то, что Предписанием Санкт-Петербургской прокуратуры по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах от 17.01.07 было указано на следующие нарушения, допущенные ООО "Парнаспромкомлект": в ходе проверки выявлены многочисленные нарушения статьи 37 Федерального закона "О пожарной безопасности", "Правил пожарной безопасности", утвержденных приказом МЧС России от 18.06.2003 N 313, а именно не были представлены проект на изменение функционального назначения, изменения объемно-планировочных решений в помещениях; в коридорах 2,3,4 этажей не предусмотрена система дымоудаления при пожаре; лица, ответственные за пожарную безопасность не прошли обучение по программе пожарно-технического минимума; из кафе не предусмотрен второй эвакуационный выход; не предусмотрена огнезащитная обработка несущих металлических конструкций и антресолей; лестница 2 типа не отделена от коридоров и смежных помещений противопожарной перегородкой первого типа с заполнением проемов дверью второго типа (т.1, л.д. 56-59).

Указанное предписание направлено в адрес арендодателя, что свидетельствует о том, что арендодатель и арендатор должны были совместными усилиями исправить допущенные нарушения. Со стороны ООО "Парнаспромкомплект" нарушения были устранены, о чем было сообщено в прокуратуру письмом от 15.02.07 (т.1, л.д. 136). Документов, свидетельствующих о невыполнении ответчиком предписания прокуратуры, в материалы дела не представлено.

В акте N 79 и протоколе об административном правонарушении N 110 от 07.08.07, составленных после обращения с иском о расторжении договора, указаны иные нарушения Правил пожарной безопасности, чем в предписании прокуратуры от 17.01.07. При этом в материалах дела отсутствует постановление по делу об административном правонарушении, принятое по результатам рассмотрения дела об административном правонарушении. Из предписания от 07.08.07 N 53 следует, что все допущенные нарушения носят устранимый характер, срок устранения предписания установлен до 01.12.07. Из письма ответчика в адрес истца от 11.12.07 N 147 следует, что часть из указанных нарушений может быть устранена исключительно самим арендодателем (т.2, л.д. 165); доказательств обратного истцом не представлено.

Суд апелляционной инстанции отклоняет ссылку истца на предписание и акт Государственной противопожарной службы МЧС России в отношении ООО "Парнаспромкомлект" (февраль 2006 года), так как указанные документы, в данном случае, являются недопустимыми доказательствами: предписание и акт не подписаны представителем ООО "Парнаспромкомплект" и при этом отсутствует отметка об отказе подписать данные документы; отсутствуют также сведения о вручении этих документов ООО "Парнаспромкомплект".

Истец в обоснование своих требований также сослался на предписание отдела государственного экологического контроля Межрегионального территориального управления технологического и экологического надзора по Северо-Западному федеральному округу (далее по тексту - МТУ Ростехнадзора по СЗФО) от 13.06.07 N 15-1358-1076/ПР, согласно которому ответчику было предписано разработать проект на размещение отходов для ООО "Парнаспромкомплект", получить лимит на размещение отходов в МТУ Ростехнадзора по СЗФО, разработать и согласовать в установленном порядке документы, подтверждающие отнесение данных отходов в конкретному классу опасности в порядке, установленном федеральными органами в области обращения с отходами, разработать и согласовать в установленном порядке Паспорта опасных отходов, по результатам проверки разработать мероприятия по ликвидации выявленных нарушений, отчет о выполнении предписаний представить в МТУ Ростехнадзора по СЗФО. Срок выполнения предписания установлен в октябре 2007 года. Данных о неисполнении ответчиком указанного предписания истец в материалы дела не представил.

Учитывая все указанные выше обстоятельства суд апелляционной инстанции полагает, что ответчик не нарушал пункт 2.2.10 договора аренды, предусматривающий обязанность арендатора выполнять в установленный срок предписания арендодателя, органов Госпожнадзора и иных контролирующих органов о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора, ставящих под угрозу сохранность помещений, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемых помещений. Имевшие место нарушения либо устранялись арендатором в установленный срок либо их устранение зависело также и от арендодателя.

В обоснование нарушений ответчиком условий договора истец сослался также на не уведомление арендодателя в пятидневный срок о заключении арендатором договоров субаренды путем предъявления подлинника договора аренды (пункт 2.2.9 договора). Поскольку условиями договора не предусмотрено каким-либо образом документирование предъявления подлинников договоров субаренды, предъявление или непредъявление документов, в данном случае, иначе как свидетельскими показаниями ни одной из сторон доказано быть не может. Поэтому возложение судом первой инстанции бремени доказывания исполнения данной обязанности только на ответчика противоречит правилам доказывания, установленным частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом из представленных истцом в суд апелляционной инстанции документов, тем не менее, следует, что копиями отдельных договоров субаренды истец располагает. Кроме того, следует отметить, что нарушение пункта 2.2.9 договора не является основанием для расторжения договора согласно условиям пункта 5.2.5 договора аренды.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции находит необоснованными требования истца о расторжении договора, поскольку существенных нарушений ответчиком условий договора, а равно неоднократных нарушений, а также использования ответчиком арендуемого имущества не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, умышленного или по неосторожности существенного ухудшения состояния помещений или инженерного оборудования, либо не выполнения обязанностей, предусмотренных пунктами 1.2, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.7, 2.2.10, 2.2.13 договора со стороны ответчика материалами дела не установлено.

При таких обстоятельствах решение подлежит отмене, а в удовлетворении иска следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2008 по делу N А56-16475/2007 отменить. В иске отказать.

Взыскать с ОАО "Концерн "Гранит-Электрон" в пользу ООО "Парнаспромкомплект" 1000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Аносова

Судьи

В.В. Горшелев Н.М. Попова