Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2008 г. N 13АП-5790/2008

г. Санкт-Петербург

08 августа 2008 г.

Дело N А56-46638/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего И.В.Масенковой

судей Е.В.Жиляевой, Е.К.Зайцевой

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Н.М.Тихомировой

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5790/2008) Общества с ограниченной ответственностью "БалтСтройКомплект"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2008 г. по делу N А56-46638/2007 (судья Трегубова А.И.),

по иску Общества с ограниченной ответственностью "БалтСтройКомплект"

к Закрытому акционерному обществу "РосРегионы"

о взыскании неустойки

при участии:

от истца: пр.Крикуновой О.В. - дов. N 07/11/2007 от 07.11.2007 г.

от ответчика: ген. директора Зольникова С.И. - протокол N 2 от 01.10.2005 г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью общество "БалтСтройКомплект" (далее - истец, ООО "БалтСтройКомплект") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу "РосРегионы" (далее - ответчик, ЗАО "РосРегионы") о взыскании неустойки в размере 1002246 руб. 20 коп. по договору N 16/09/04-ДУ от 16.09.2004 г. за период с 01.01.2006 г. по 12.11.2007 г. и в размере 1193790 руб. 90 коп. по договору N 21/05/04-ДУ от 21.05.2004 г. за тот же период.

Решением суда первой инстанции от 24.04.2008 г. в иске отказано, поскольку суд пришел к выводу о том, что для возникновения права на взыскание пени по договорам N 16/09/04-ДУ от 16.09.2004 г. и N 21/05/04-ДУ от 21.05.2004 г. (пункт 4.3 договоров) необходимо несколько условий, одно из которых - ввод в эксплуатацию объекта строительства, а второе - нарушение сроков исполнения обязательств, указанных в пунктах 3.1.1-3.1.5 договоров. Поскольку объект строительства, указанный в договорах - жилой дом - не введен в эксплуатацию, в том числе на момент предъявления иска и вынесения судебного решения, то основания для взыскания договорной неустойки отсутствуют.

На решение суда ООО "БалтСтройКомплект" подана апелляционная жалоба, в которой указано на несоответствие содержащихся в решении выводов фактическим обстоятельствам дела, а также на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

По мнению подателя жалобы, при толковании судом условий договоров было применено буквальное толкование, однако в данном случае такой способ не применим. Содержание соответствующих пунктов договоров (3.1.3, 3.1.4) необходимо толковать логически, т.к. при логическом способе толкования смысл отдельного условия договора устанавливается путем его сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. В данном случае согласно условиям заключенных между сторонами договоров N 16/09/04-ДУ от 16.09.2004 г. и N 21/05/04-ДУ от 21.05.2004 г. исполнение ЗАО "РосРегионы" обязанностей, указанных в пунктах 3.1.3 и 3.1.4 договоров, ограничено сроком, указанным в этих пунктах - 30 августа 2005 г. Согласно пункту 1.1 договоров плановый срок окончания строительства объекта - I квартал 2005 г., т.е. 31.03.2005 г. При этом под плановым сроком строительства согласно действующему законодательству РФ следует понимать срок ввода объекта строительства в эксплуатацию. Пункты 3.1.3 и 3.1.4 договоров содержат сроки исполнения ответчиком обязательств, который отсчитываются от даты утверждения акта госкомиссии: 3 и 4 месяца соответственно, т.е. срок исполнения обязательств по пункту 3.1.3 договоров должен закончиться (в том случае, если бы ответчик сдал объект в согласованный срок) 30 июня 2005 г., а срок исполнения обязательств по пункту 3.1.4 договоров - 31 июля 2005 г. Срок 30 августа 2005 г. в оба пункта был включен с запасом в один (два) месяц(а) для того, чтобы ответчик успел исполнить свои обязательства: передать квартиры истцу по актам приема-передачи и предать соответствующие документы в регистрирующий орган. Таким образом, согласно логическому толкованию вышеуказанных условий договоров, следует вывод, что срок - не позднее 30 августа 2005 г. - является императивным сроком, нарушение которого влечет ответственность застройщика согласно соответствующим условиям договоров, а также нормам действующего законодательства.

Кроме того, истец полагает, что суд необоснованно не принял во внимание его утверждения о том, что указанный в пункте 1.1 договоров плановый срок окончания строительства - 30 августа 2005 г. и является тем моментом, с которого наступает ответственность ЗАО "РосРегионы", указанная в пункте 4.3 договоров. В решении суда указано, что пункт 1.1 не предусмотрен пунктом 4.3 договоров и противоречит содержанию основных обязанностей ответчика, указанных в пунктах 3.1.1-3.1.5 договоров. Однако, судом не учтено, что обязанности ЗАО "РосРегионы" предусмотрены пунктами 3.1.3 м 3.1.4 договоров, которые содержат сроки их исполнения и конечный срок - 30.08.2005 г., за нарушение которого наступает ответственность в виде неустойки.

Не смотря на то, что ООО "БалтСройКомплект" исполнило все взятые на себя обязательства по договорам, ответчик до настоящего времени не исполнил свои обязательства по передаче квартир истцу, следовательно, ответчиком не исполнены обязательства, предусмотренные пунктами 3.1.3 и 3.1.4 договоров что не соответствует закону и нарушает права и законные интересы истца.

Податель жалобы просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении его требований.

Ответчик против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушений в применении норм материального права не имеется.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика просил оставить решение суда без изменения.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, апелляционный суд не установил оснований для отмены обжалуемого решения.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что между сторонами заключены договоры о долевом участии в строительстве жилья:

- N 21/05/04-ДУ от 21.05.2004 г. (л.д. 8-14 т.II);

- N 16/09/04-ДУ от 16.09.2004 г. (л.д. 8-11 т.I).

В указанных договорах истец является дольщиком, а ответчик - заказчиком.

Объект строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Ленинградская область, г.Шлиссельбург, ул. 18 Января.

Условия, содержащиеся в указанных выше договорах, идентичны по своему содержанию.

Согласно пункту 1.1 договоров плановый срок окончания строительства, согласованный сторонами - I квартал 2005 г.

Пунктом 3.1.3 договоров предусмотрено, что заказчик обязан в течение 90 дней с момента утверждения акта Государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию (не позднее 30 августа 2005 года) передать дольщику либо указанным им третьим лицам причитающиеся квартиры свободными от любых прав и притязаний иных лиц по двусторонним актам приема-передачи, а также передать дольщику или третьим лицам документы для оформления права собственности на квартиры.

Пунктом 3.1.4 договоров предусмотрено, что заказчик обязан в течение четырех месяцев с момента утверждения акта Государственной комиссии (не позднее 30 августа 2005 года) оформить в установленном порядке и передать в Территориальное отделение Учреждения юстиции Ленинградской области регистрационной палаты базовый пакет документов, необходимый для самостоятельной регистрации дольщиком либо третьими лицами права собственности на квартиры.

Ответственность за неисполнение приведенных выше условий договоров предусмотрена пунктом 4.3, который устанавливает, что нарушение заказчиком сроков, установленных в пунктах 3.1.3 и (или) 3.1.4, 3.1.5 влечет за собой уплату дольщику неустойки в виде пени в размере 0,01 % от суммы, указанной в пункте 2.2 договора, за каждый день просрочки по каждому из нарушений, в случае выставления такого требования дольщиком.

Поскольку в согласованный договорами срок строительство объекта не завершено, истец после соблюдения установленного договором претензионного порядка урегулирования спора обратился в суд с иском о взыскании с ответчика договорной неустойки.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с учетом буквального толкования условий договоров, для возникновения права дольщика на взыскание пени необходимо следующее условие - наличие акта Государственной комиссии о приемке объекта строительства в эксплуатацию. Вместе с тем, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, объект строительства в эксплуатацию не сдан.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При рассмотрении указанных выше условий договора в их сопоставлении и взаимосвязи суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что все сроки, которые обязан соблюдать ответчик, в том числе при передаче квартир, передаче документов для регистрации прав на квартиры и т.п., связаны с моментом утверждения акта Государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию, т.е. с наличием документа, свидетельствующего о завершении строительства и вводе объекта в эксплуатацию (в настоящее время - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - статья 55 Градостроительного кодекса РФ).

Поскольку строительство объекта до настоящего времени не завершено, ответчиком не допущено нарушений обязательств, установленных 3.1.3 - 3.1.5 рассматриваемого договора, что исключает применение ответственности, предусмотренной пунктом 4.3 договоров.

Обоснованно отклонена судом первой инстанции ссылка истца на то, что дата 30.08.2005 г., указанная в пунктах 3.1.3 и 3.1.4 договоров, является предельным сроком исполнения ответчиком обязательств, предусмотренных в этих пунктах, и именно с этого момента у дольщика наступает право применения ответственности по пункту 4.3 договоров, поскольку при отсутствии акта Государственной комиссии о приемке объекта строительства в эксплуатацию (разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) реальное исполнение обязательств по передаче квартир дольщику или указанным им третьим лицам, равно, как и передача базового пакета, необходимого для регистрации права собственности на квартиры, невозможно.

Из содержания договора следует, что ответственность заказчика в виде неустойки за нарушение срока сдачи дома Государственной комиссии не установлена.

Кроме того, следует учитывать и то, что пунктом 1.1 договора обязанность заказчика по передаче дольщику или указанным им третьим лицам квартир возникает по окончании строительства, т.е. только после ввода объекта в эксплуатацию.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании условий рассматриваемых договоров.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и дал им надлежащую правовую оценку. Нормы материального права применены судом правильно.

Допущенная опечатка в резолютивной части полного текста решения суда, не содержащей сведений относительно излишне уплаченной государственной пошлины, подлежит исправлению судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 179 АПК РФ.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2008 г. по делу N А56-46638/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "БалтСтройКомплект" без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

Е.В. Жиляева Е.К. Зайцева